Vizi gravi del caseggiato: se non ricorrono in concreto le condizioni per applicare l’articolo 1669 si può ricorrere all’applicazione dell’art. 2043 c.c.

Com’è noto, l’art. 1669 c.c. prevede che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”

Questa norma sancisce un’ipotesi di responsabilità aggravata dell’appaltatore, stabilendo per gli immobili destinati a lunga durata, che, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

È chiaro che il committente può ben essere il condominio in persona dell’amministratore.

La giurisprudenza ritiene che questi possa agire ex art. 1669 c.c. senza previa autorizzazione assembleare perché si tratta di fattispecie rientrante negli atti conservativi di competenza autonoma dell’amministratore ex art. 1130 n. 4 c.c. i (Cass. civ., sez. II, 12/01/2015, n. 217).

La denunzia va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione deve essere promossa entro un anno dalla denunzia (purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell’opera). Eventualmente in via subordinata si può formulare l’azione di risarcimento danni ex art 2043 c.c., ricorrendone tutti i presupposti sul piano probatorio.

Questi principi sono stati affermati nuovamente dall’articolata decisione del Tribunale di Lodi del 6 giugno 2022.

Vizi gravi del caseggiato, inapplicabilità dell’articolo 1669 e ricorso all’applicazione dell’art. 2043 c.c. Fatto e diritto

Il condominio cita in giudizio l’impresa costruttrice, il committente-venditore nonché il direttore dei lavori progettista sia sulla scorta dell’art. 1669 c.c. e dell’art. 1495 c.c. sia dell’art. 2043 c.c., dopo aver fatto espletare il procedimento di accertamento tecnico preventivo in cui sono stati accertati diversi vizi e difetti di costruzione.

La committente-venditrice contesta le domande rilevando la decadenza dall’azione ex art. 1669 c.c., l’assenza di legittimazione del condominio per i balconi e le cantine, essendo questi parti private e chiedendo comunque la manleva nei confronti degli altri convenuti, ove venisse riscontrata una qualche responsabilità. Le stesse osservazioni -salvo l’ultima- vengono effettuate dalle altre parti del giudizio.

Legittimazione attiva del condominio per i beni privati

Il tribunale libera subito il campo per quanto concerne la legittimazione attiva del condominio per i balconi e le cantine. L’osservazione di base è che l’art. 1130 n. 4 c.c. deve essere interpretato in modo estensivo, rientrando nel novero degli atti conservativi che, possono essere compiuti dall’amministratore, anche quegli atti che pur interessando parti individuali si rendono necessari per intervenire sulle parti comuni.

Nel caso di specie, come già nel precedente del tutto simile a questo, della Suprema Corte 8512/2015, i balconi erano parte funzionale della facciata, potendo quindi l’amministratore agire per la tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà.

Osserva il tribunale che la critica mossa dai convenuti non può trovare accoglimento nella misura in cui venga accertato che gli interventi sulle parti individuali dei balconi aggettanti siano necessari per eliminare il danno sulle parti comuni degli stessi (parte frontale e inferiore).

Non così per le cantine, di proprietà esclusiva dei singoli condomini: non possono considerarsi come parti necessarie all’uso comune né affermare che i vizi afferenti questi locali incidano sul godimento delle parti comuni. Ne consegue che la domanda formulata dal Condominio con riferimento al difetto di impermeabilizzazione delle pareti contro-terra delle cantine viene rigettata.

L’azione ex art. 1669 c.c. può essere avanzata anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti (Cass. sent. n. 20877/2020).

Può essere esente da responsabilità ove dimostri di non aver avuto alcun potere direttivo o di controllo.

Nel caso di specie, la venditrice ha assunto lacunose difese in merito, non contestando le affermazioni attoree di avvenuta ingerenza. Il tribunale ne deduce che è possibile ritenere che l’edificio condominiale sia stato edificato sotto la supervisione, direzione e responsabilità della committente.

Decadenza e prescrizione ex art. 1669 c.c.

In merito alle eccezioni di decadenza e prescrizione dell’azione di cui all’art. 1669 c.c., il consolidato orientamento della giurisprudenza rileva che il termine annuale di decadenza per la denunzia dei vizi decorre dal momento in cui il denunziante abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza, seria e obiettiva, non soltanto della gravità dei difetti della costruzione, ma anche dell’incidenza di essi sulla statica e sulla possibilità di lunga durata della costruzione, nonché del collegamento causale tra l’attività di esecuzione dell’opera e i difetti riscontrati (Cass. sent. n. 567/2005).

In merito all’eccezione di decadenza e di prescrizione delle azioni ex art. 1669 c.c. e art. 1495 c.c. sollevata dai convenuti, il tribunale ha dato loro ragione perché ha acquisito accertamenti tecnici relativi ai vizi e difetti nel 2013, tramite apposita perizia di parte, dando seguito sempre nello stesso anno alla denuncia dei difetti alla venditrice ma ha radicato tre anni dopo il procedimento di accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696 e 696 bis c.p.c. Ne deriva che il condominio è decaduto dal far valere l’azione ex art. 1669 c.c. e 1495 c.c.

Lo stesso risultato vale infatti anche per la committente venditrice a cui è stata inoltrata solo la diffida sempre nel 2013, con ciò non compiendo alcun atto idoneo a interrompere la prescrizione annuale. Anche per la venditrice, ai sensi dell’art. 1495 c.c., il Condominio viene dichiarato decaduto dal diritto alla garanzia in quanto i vizi sono stati denunciati oltre il termine di 8 giorni dalla scoperta.

Responsabilità del progettista direttore dei lavori

A questo punto il giudice affronta la responsabilità del progettista direttore dei lavori. Dopo aver asserito che il suo comportamento deve essere valutato in ragione della normale diligenza, tenuto conto del risultato che il committente intende raggiungere, egli è tenuto all’accertamento della conformità della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera e la segnalazione all’appaltatore di tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera (Cass. sent. n. 10728/2008; Cass. sent. n. 2913/2020).

Occorre il suo controllo sulla realizzazione dell’opera nelle sue varie fasi e, pertanto, l’obbligo del professionista di verificare, con periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, se sono state osservate le regole dell’arte e la corrispondenza dei materiali impiegati (Cass. sent. n. 7336/2019).

La giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che, in capo al direttore dei lavori, sorge la medesima obbligazione risarcitoria gravante sull’appaltatore e avente per oggetto le opere necessarie per eliminare i vizi e rendere l’opera conforme alla regola dell’arte (Cass. sent. n. 29218/2017; Cass. sent. n. 14650/2012).

Quanto detto ricade sempre nell’art. 1669 c.c. che deve qualificarsi norma di responsabilità extracontrattuale c.c. visto che è tesa a proteggere non solo l’interesse particolare del committente al corretto adempimento degli obblighi gravanti sull’appaltatore, ma l’interesse generale a che gli edifici siano durevoli e costruiti a regola d’arte e che, in particolare, non vengano poste opere pericolose.

Alla luce di ciò, in tema di prova, il danneggiato può avvalersi della presunzione iuris tantum di responsabilità, sicché, quando l’opera manifesta gravi difetti strutturali, l’appaltatore può liberarsene provandone l’ascrivibilità al caso fortuito o all’opera di terzi (Cass. sent. n. 1026/2013; Cass. sent. n. 15488/2000).

A mente dell’art. 1669 c.c. devono qualificarsi come gravi difetti di costruzione non solo le deficienze costruttive vere e proprie che influiscono sulla staticità dell’edificio o sugli elementi essenziali dell’opera, ma anche quei difetti che incidono su elementi secondari ed accessori della struttura quali, ad esempio, le impermeabilizzazioni e i rivestimenti.

La relazione del C.T.U. ha verificato la presenza di difetti dell’opera che comportano un’apprezzabile compressione del godimento dei beni ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Nello specifico si tratta di 1. aloni, efflorescenze e qualche distacco della tinteggiatura dei sottobalconi in corrispondenza del perimetro esterno e degli spigoli più esposti, imputabile ad un difetto di impermeabilizzazione in corrispondenza del giunto tra pavimentazione ceramica e soglia in granito; 2. di un’unica porta tagliafuoco presente nel locale seminterrato montata con il traverso di battuta inferiore in rilievo, perciò pericoloso perché costituisce un ostacolo non prevedibile; 3. del locale rifiuti eseguito non in conformità al Regolamento d’Igiene locale.

Il perito imputa i primi due vizi alla mancata diligenza dell’impresa nell’esecuzione delle finiture mentre il terzo è di responsabilità del progettista.

Il vizio di impermeabilizzazione dei balconi, ben visibile in tutte le sue forme, importa che il Condominio è titolato a richiedere il risarcimento del danno.

Ciò premesso, il tribunale indica come soggetto chiamato a rispondere dei danni il direttore lavori progettista: non sono venute in rilevo circostanze che consentono di affermare che egli ha utilizzato la necessaria diligenza nell’espletazione dell’incarico e che i gravi vizi sono imputabili a caso fortuito.

Il tribunale osserva poi che gli ulteriori vizi lamentati dall’attore non possono essere qualificati come gravi ex art. 1669 c.c. perchè non incidono sulla struttura e sulla funzionalità del palazzo, come invece i precedenti. Quindi ne esclude l’esame in toto.

Sulla responsabilità ex art. 2043 c.c.

Il Tribunale condivide l’orientamento giurisprudenziale che ritiene che l’azione contemplata dall’art. 2043 c.c., sia esperibile quando, in concreto, non si possa agire con la disposizione speciale di cui all’art. 1669 c.c. essendo la prima generale, e, quindi, anche quando, come nella fattispecie in esame, quest’ultima sia preclusa della decadenza o dalla prescrizione, senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore strettamente insito nell’art. 1669 c.c.

Richiamando precedenti della Suprema Corte, il giudice osserva che, in applicazione dell’art. 2043 c.c., bisogna accertare se il Condominio, in qualità di danneggiato, abbia fornito la prova di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie, ossia i gravi difetti costruttivi, la condotta colposa, il nesso causale e le conseguenze dannose.

Nella fattispecie questo onere probatorio non è stato assunto in alcun modo dall’attore, con ciò portando al necessario rigetto della domanda.

In conclusione, il risarcimento del danno liquidato concerne il solo direttore lavori progettista che è stato condannato a mettere in regola le situazioni riscontrate come non a norma, come sopra evidenziato, cioè il danno conseguente all’accertamento dei gravi difetti dell’opera, pari ai costi necessari alla loro eliminazione, come quantificati dal consulente tecnico d’ufficio.

Unico soggetto ritenuto responsabile, alla resa dei conti.

 La garanzia per i gravi vizi e difetti

Note conclusive

Essendo incorso in decadenza e prescrizione, il condominio nello svolgimento della sua azione, non poteva che vedere la sua domanda rigettata perché ormai perenta, non potendo far valere vizi e difetti oltre il termine sancito dalla relativa norma, art. 1669 c.c. La strada dell’art. 2043 c.c. era una strada percorribile per l’attore a patto che però fornisse la prova di tutti gli elementi che costituiscono la fattispecie. Circostanza assolutamente mancante nel caso di specie. Per queste ragioni l’appaltatore e il committente sono stati dichiarati esenti da responsabilità.

Diverso è il risultato per il povero progettista. Questi è responsabile di tutti i gravi difetti e/o vizi che derivano da insufficienze o carenze progettuali.

Nello svolgimento della sua professione, consistente nell’obbligazione di redigere un progetto di costruzione o di ristrutturazione di un immobile, è tenuto alla prestazione di un progetto concretamente utilizzabile, anche dal punto di vista tecnico e giuridico, con la conseguenza che l’irrealizzabilità dell’opera, per erroneità o inadeguatezza del progetto affidatogli, dà luogo ad un inadempimento di quanto commessogli.

Il progettista è, quindi, tenuto ad adempiere ad una obbligazione di risultato, come afferma la Cassazione n. 1214 del 18 gennaio 2017. Nel compito di redigere un progetto edilizio, il progettista è anche responsabile di garantire che il progetto sia conforme alla normativa urbanistica e di identificare correttamente la procedura amministrativa necessaria da seguire.

Questo assicura la risoluzione anticipata dei problemi che possono influenzare l’esecuzione dei lavori richiesti dal cliente.

Se il condominio avesse svolto l’azione nei termini prescritti dall’art. 1669 c.c. e 1495 c.c., la responsabilità del progettista sarebbe stata affiancata probabilmente da quella dell’impresa ed eventualmente anche del committente-venditore, essendo stati accertati i vizi e gravi difetti di costruzione.

Si noti tuttavia che pare che il tribunale ritenga responsabile il progettista ai sensi dell’art. 1669 c.c., senza tener conto per questi del termine trascorso. Infatti, come di recente affermato dalla Suprema Corte (Cass. 6 dicembre 2022, n. 35781), il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre, anche per il progettista.

Fonte: https://www.condominioweb.com/vizi-gravi-del-caseggiato-se-non-ricorrono-in-concreto-le-condizioni-per-applicare-larticolo.21243#2