Se il contratto di locazione di natura transitoria non riporta uno dei requisiti richiesti dalla legge, si ha la conversione in locazione ordinaria

Il locatore, proprietario dell’immobile, può conceder in locazione per un periodo di tempo limitato il proprio immobile, utilizzato come abitazione civile, a un locatario.

Il contratto deve poi essere redatto in forma scritta utilizzando un modello messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Per la redazione di un contratto di locazione di tipo transitorio, occorre fare riferimento al D.M. 30 dicembre 2002 e agli accordi raggiunti dalle associazioni maggiormente rappresentative di proprietari ed inquilini, valide nel Comune ove è sito l’immobile.

A differenza di altre tipologie di contratto, quello transitorio non ha bisogno di essere disdetto in quanto lo scioglimento del rapporto avviene in modo automatico.

Durata minima e massima del contratto transitorio

Il contratto transitorio è un contratto temporaneo con una durata che va dai 30 giorni ai 18 mesi. La durata minima e massima del contratto di locazione a uso transitorio è stabilita dalla legge sulla base dell’art. 2, comma 1, decreto 30 dicembre 2002.

Nel caso in cui le due parti (locatore e conduttore) dovessero concordare un periodo inferiore a un mese o un periodo superiore a 18 mesi, la clausola sarebbe nulla. Nel primo caso si applicherà in automatico la durata minima prevista dalla legge, quindi 30 giorni; nel secondo caso la durata massima di 18 mesi.

La durata del contratto sussiste perché ci sono le condizioni di transitorietà, in caso contrario subentra una tipologia di contratto differente (canone libero o concordato).

Chiarite le finalità e la durata limitata del contratto transitorio, il locatore può concedere l’immobile al potenziale inquilino in cambio di un canone liberamente concordato e specificato nel contratto stesso.

Modifica durata dei contratti transitori

I contratti transitori, come anticipato, hanno una durata non superiore ai 18 mesi. La modifica della durata dei contratti transitori riguarda il limite minimo dei 30 giorni. In questo caso, il limite minimo viene eliminato, ovvero i contratti di affitto transitorio che non hanno una durata superiore a un mese, non dovranno essere registrati.

Così come per gli affitti brevi, definito nell’articolo 4 DL numero 50 del 2017, sarà obbligatorio effettuare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Contratto di locazione transitoria. Le condizioni per l’utilizzazione e la disciplina legislativa

Le condizioni di transitorietà

Per stipulare un contratto transitorio occorre il rispetto di determinati requisiti: il locatore e il locatario devono essere persone che non operano in attività di impresa; il contratto deve essere destinato ad uso abitativo e non ad uso con finalità turistiche; la durata del contratto transitorio è di massimo 18 mesi; il motivo dell’esigenza di transitorietà della locazione (per esempio lavoro temporaneo).

In mancanza di questi requisiti, avviene la conversione automatica del contratto transitorio in ordinario, cioè locazione 4+4

Il tema è stato di recente affrontato dalla decisione del Tribunale di Sassari (sentenza 30 novembre 2023 n. 925).

Nel caso di specie, il giudice ha osservato che “sulla validità del contratto oggetto di causa, stipulato in data 10/09/2017 e regolarmente registrato, è bene ricordare che tale contratto non può essere ricondotto tra quelli di natura transitoria la cui durata può variare da uno a diciotto mesi; esso non può essere utilizzato se non ricorrono le condizioni previste dalla legge, in difetto dev’essere ricondotto nell’ambito dell’ordinario contratto di locazione, ossia nel contratto meglio conosciuto come 4+4. Ebbene, dall’esame dei documenti in atti è di certo emerso che non sussistono le motivazioni richieste per legge per poter definire il contratto oggetto di causa di natura transitoria (es. trasferimento temporaneo della sede di lavoro, matrimonio dei figli, rientro dall’estero, ragioni di studio, cessazione del rapporto di lavoro già nota al momento della stipula del contratto, contratto di lavoro a termine o a tempo determinato, previsione di trasferimento per ragioni di lavoro, trasferimento temporaneo della sede di lavoro, necessità di cure o assistenza a familiari, acquisto di un’abitazione che si renda disponibile entro 18 mesi, ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendono temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione, campagna elettorale), le cui esigenze di transitorietà possono riguardare sia il locatore che il conduttore; pertanto lo stesso dovonduttore; pertanto lo stesso dovrà essere ricondotto nell’ambito dei 4+4 (vedi Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 4075 /2014).

Considerazioni conclusive

Il contratto di locazione transitoria, se rispetta le condizioni sopra indicate, è perfettamente valido. Tuttavia ove non manifesti una delle esigenze previste legislativamente come condizione di transitorietà, si ha il mutamento in automatico del contratto da rapporto breve durata a locazione ordinaria.

Poiché la natura è quella abitativa, il riferimento è al contratto di locazione uso abitazione di cui alla Legge Equo Canone e ss.mm.ii. quindi di durata 4 anni con possibile rinnovo di ulteriori 4.