Quali sono le condizioni per permettere ad un edificio condominiale di sciogliersi?
Scioglimento del condominio: La decisione del Trib. Roma 7 giugno 2021, n. 9902
Le pretese degli attori
Nel caso di specie gli attori affermano che l’impresa costruttrice non ha modificato il regolamento di condominio in sede di prima compravendita di unità immobiliare.
Nello specifico il regolamento indica come beni comuni beni che invece sono di proprietà individuale. Questo errore ha portato alla costituzione di un supercondominio con tre edifici tra loro autonomi e peraltro oneri maggiormente gravanti sulla loro posizione in ragione dei beni di proprietà individuale qualificati invece come comuni.
Chiedono quindi disporsi lo scioglimento del condominio e, in subordine, la modifica/correzione del regolamento per la parte in questione oltre che le tabelle millesimali.
Delibera di scioglimento del condominio
Dizionario pratico del condominio.
Scioglimento del condominio: le critiche dell’impresa convenuta
L’impresa costruttrice, costituendosi, ha rilevato l’impossibilità di eseguire lo scioglimento o divisione giudiziale perché non vi è alcun corpo autonomo e in quanto tanti sono i beni e servizi comuni.
Ciò che interessa agli attori è il corpo di fabbrica denominato “locali commerciali e uffici”.
L’impresa osserva che dovrebbero essere eseguite imprescindibili opere di modifica per rendere il condominio “locali commerciali e uffici” autonomo strutturalmente. In ragione di ciò, si rientra nell’art 62 comma 2 disp. att. c.c., materia di competenza esclusiva dell’assemblea condominiale e non anche dell’autorità giudiziaria.
Continua asserendo che la domanda di correzione del Regolamento condominiale e relativi allegati è da rigettare per genericità della stessa.
Scioglimento del condominio: la decisione del Tribunale
Il corpo di fabbrica oggetto della vertenza è un subcondominio tra gli attori e la società convenuta, dove non vi sono beni comuni del supercondominio.
Nonostante ciò, gli attori, pur non avendo solo beni in comunione con la convenuta, sarebbero sottoposti alla ripartizione delle spese delle utenze, all’organizzazione della pulizia degli immobili e alla ripartizione delle relative spese secondo le tabelle millesimali, come se i propri beni fossero di proprietà condominiale.
Questo è il motivo per cui gli stessi hanno promosso il contenzioso: hanno domandato lo scioglimento per poter disporre e godere pienamente dei loro beni.
Senza scioglimento del condominio nessun esonero dalle spese
E’ nota la ratio dell’istituto dello scioglimento: si può giungere alla costituzione di condomini separati, se si possono dividere l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi, anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.
Il termine “edifici autonomi” non può essere inteso come mera autonomia amministrativa, perché il termine “edificio” è nel senso di costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.
La creazione di condomini autonomi dopo lo scioglimento, a norma dell’art. 62 disp. Att. C.c. implica che vi può essere la permanenza in comune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c., la cui disciplina d’uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi.
Se al nuovo condominio conseguissero limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, è da escludere che l’edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa (Cass.21686/2014). Circostanza che non è sufficiente per poter dire valida l’operazione di scioglimento.
Attenzione all’impugnazione della delibera di scioglimento del condominio
L’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (Cass. 19-12-2011 n. 27507).
Alla luce di queste osservazioni, il Tribunale esclude che nella fattispecie in esame possa operare lo scioglimento.
Infatti dai documenti risulta che le parti in causa avevano stipulato un atto di permuta sulla cui base la società, a fronte della cessione di un terreno edificabile da parte degli attori, si era impegnata a cedere la proprietà di alcune porzioni del fabbricato che sarebbe stato edificato sullo stesso terreno.
In particolare quale corrispettivo per la cessione del terreno la società avrebbe ceduto in permuta agli attori «la piena proprietà delle …. porzioni del fabbricato in una ai proporzionali diritti che alle stesse porzioni spetteranno sugli spazi di detto fabbricato che diverranno condominiali, fabbricato a destinazione mista residenziale e non composto di 5 piani fuori terra e due interrati che verrà edificato a cavallo sull’area oggetto della presente cessione ….». oltre a altri beni quali locali a uso negozio, locale uso commerciale, locale uso cantina, tutti situati in condominio.
Criteri per la divisione di un condominio in condomini autonomi
Ciò significa che già in sede di permuta era stato stabilito che gli attori divenissero proprietari di diversi spazi ubicati in un unico edificio e su diversi piani nonché titolari dei diritti sugli spazi del fabbricato che sarebbero divenuti condominiali.
Inoltre il tribunale osserva che lo stesso sub-condominio di Locali Commerciali – Uffici è strutturalmente inglobato nel più ampio edificio composto da più piani in modo tale da far concludere per l’applicazione dell’art. 1117 c.c. sulla cui base sono oggetto di proprietà comune i beni che servono il medesimo edificio.
La relazione tecnica prodotta dagli attori dimostra inoltre che una eventuale divisione necessiterebbe di sezionare l’impianto di illuminazione esterno in comune nonché di perimetrare l’autorimessa situata al piano seminterrato, oltre ad esservi la necessità di una rinuncia alla rampa carrabile condominiale.
Inoltre l’unico stabile è dotato di scale di accesso ai diversi piani nonché di impianti di ascensore.
Vi sono quindi interferenze di natura strutturale ricollegabili, oltre che alle intersezioni della scala condominiale e degli ascensori condominiali, alle ulteriori interferenze materiali e strutturali nonché all’esistenza di sovrapposizioni di porzioni di edificio, su piani sovrastanti, di unità di proprietà esclusiva degli attori e di altri condomini.
Queste interferenze materiali – involgenti anche elementi strutturali essenziali quali le fondazioni, la facciata ed il perimetro – sono ostative alla possibilità di pervenire alla costituzione di parti di edificio indipendenti aventi ciascuna una propria autonomia strutturale.
Da ciò, il rigetto della domanda di scioglimento. E’ stata anche rigettata la richiesta di correzione del Regolamento condominiale e delle tabelle millesimali in ragione del fatto che i beni di proprietà esclusiva degli attori sarebbero stati indicati nel Regolamento di Condominio come parti comuni.