La riforma delle norme in tema di Condominio ha costituito a più riprese, negli ultimi settanta anni, oggetto di disegni di legge mai portati a termine. Sebbene non siano mai arrivati a essere testi di legge ciò dimostra la necessità sentita dal legislatore di intervenire sull’argomento.
Finalmente è approdata la Riforma con il disegno di legge As 71-335-399-1119-1283-B approvato in via definitiva dalla Commissione Giustizia del Senato in sede deliberante che entrerà in vigore dopo sei mesi dalla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale
Questa Rifoma, iniziata a gennaio dello scorso anno, ha visto diversi passaggi nelle Commissioni sia del Senato, sia della Camera, con aggiunte, modifiche e soppressioni delle disposizioni allo studio del Parlamento
La novella è composta di 32 articoli che modificano ed integrano la disciplina del codice civile, Capo II, Titolo VII, Libro Terzo, e le relative norme di attuazione. La Riforma modifica sostanzialmente parecchi articoli del condominio, contemplati dall’articolo 1117 al 1138, dalle norme di attuazione artt. 63 – 71 disp. Att. C.c.
La volontà è, da un lato, quella di attualizzare la normativa, dall’latro, di ridurre i contenziosi con il recepimento degli orientamenti giurisprudenziali per lo più dominanti sui singoli argomenti.
Questo desiderio è dimostrato dal riconoscimento delle figure di condominio nate nella prassi, quali ad esempio il supercondominio, le villette a schiera e la multiproprietà (art. 1117bis c.c.): con essi si ha il superamento del concetto del solo condominio verticale; a questi istituti si applica la nuova normativa condominiale.
Le novità da segnalare sin da subito sono le seguenti:
L’esplicita previsione del condominio non più solo «orizzontale», cioè la fattispecie delle villette a schiera e del cosiddetto supercondominio (art. 1117bis c.c.);
le nuove maggioranze richieste per varie deliberazioni, a partire dalla revisione delle generali maggioranze di cui all’art. 1136 c.c.; ad es., si possono evidenziare le maggioranze concernenti la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117ter c.c.) e le innovazioni (art. 1120 c.c.);
il riconoscimento dell’importanza degli interventi in condominio di utilità sociale, quali la rimozione delle barriere architettoniche e il risparmio energetico (art. 1120 c.c.);
la nuova e complessa disciplina relativa all’amministratore, con la rilevante modifica degli artt. 1129 e 1130 c.c. in tema di professionalità della figura(titolo di studio + aggiornamento periodico; tre anni di pratica + aggiornamento periodico), di sua obbligatorietà quando i condomini sono nove o più, di accettazione della carica, di rinnovo automatico (salvo revoca espressa dall’assemblea), di polizza di assicurazione, di nuove attribuzioni, tra cui la tenuta di particolari registri, quale il registro dell’anagrafe condominiale, l’apertura di un apposito conto corrente condominiale, l’obbligo di rendicontazione condominiale ex art. 1130bis c.c., di numerose fattispecie di gravi irregolarità che possono comportare la revoca per giusta causa (art. 1129 c.c.) e così via
lo specifico procedimento per risolvere bonariamente le controversie condominiali in sede di mediazione ex D. Lgs. 28/2010 di cui all’art. 71 disp. Att. C.c. mediazione non più obbligatoria a seguito dell’intervento della Consulta del 23 ottobre 2012.
La Riforma prevede particolari modalità di convocazione per specifiche assemblee, quali quelle in tema di destinazione d’uso dei beni comuni (art. 1117ter c.c.);
Il singolo condomino oltre a essere titolato a convocare l’assemblea in specifiche ipotesi (vedasi il caso di riscontro di irregolarità fiscali da parte dell’amministratore ex art. 1129 c.c.) si vede riconosciuta la possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato a particolari condizioni ex art. 1118 c.c.
L’epoca moderna ha imposto al legislatore la previsione del sito web condominiale ex art.. 71ter disp. Att. C.c. e l’istituto della videosorveglianza di cui all’art. 1122ter c.c. Sul fronte energetico, si introducono nuove determinazioni per la messa a punto di impianti per la produzione di energia rinnovabile ex art. 1122bis c.c. Essi possono essere installati in singoli appartamenti o nelle parti comuni dell’edificio.
Vi è anche un intervento legislativo curioso in tema di regolamento di condominio (art. 1138, ultimo comma, c.c.): è lecito possedere animali domestici. I regolamenti non possono prevedere una clausola che ne sancisca il divieto.
Ogni singolo tema della riforma viene analizzato nella Sezione “Riforma del Condominio” del presente sito, indicando con il relativo titolo i vari argomenti su cui la stessa è intervenuta
Nella Sezione “sentenze” del sito sono invece collocate le decisioni del 2012, principalmente della Cassazione, con l’indicazione della massima, della sentenza per esteso, nonché di un utile commento in merito al caso deciso, rapportandolo alla precedente giurisprudenza in argomento e analizzandone la portata in ragione della norme direttamente interessate dalla fattispecie esaminata.
Per quanto concerne il testo che la Riforma del Condominio ha lasciato invariato si ricorda la collana giuridica “Guida al condominio”, che vede l’avv. Anna Nicola tra gli Autori, casa editrice Utet 2011 – 2012