Chi deve provvedere per la manutenzione delle persiane pericolose Quali sono i limiti che questi interventi possono riscontrare?
Le persiane in condominio
Le persiane servono alle finestre delle unità immobiliari in condominio per ripararsi dal sole, dal vento e in generale dagli agenti atmosferici.
Se non asseriscono ad un appartamento in comune in capo ai condomini, ad esempio l’alloggio del portiere o ad uno spazio comune, come può essere la sala giochi, esse sono di proprietà del condomino titolare dell’alloggio a cui servono. Ciò proprio in ragione della loro funzione, schermare l’ambiente interno dalla luce e riparare dalle intemperie.
Naturalmente il regolamento dell’edificio, ove di natura contrattuale, può sancire diversamente, prevedendo la loro titolarità condominiale. Si tratta, a mio modo di vedere, più di un caso di scuola che non della realtà, ma in linea astratta simile circostanza potrebbe verificarsi.
Persiane diverso colore e decoro architettonico dell’edificio
Gli interventi sulle persiane pericolose in condominio
Cosa succede se le persiane sono pericolose? Chi deve provvedere? Come si deve provvedere?
A queste domande risponde il contenuto dell’art. 1122 c.c.: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.
Ciò significa che per ogni intervento sulle persiane, il singolo deve darne comunicazione all’amministratore in via preventiva. L’indicazione “in ogni caso” sottolinea che sempre occorre procedere in questo senso.
Sebbene possa essere raro che il posizionamento di persiane rechi danno alle parti comuni, non lo si deve escludere a priori: può verificarsi il caso che la loro installazione crei ad esempio delle crepe sul muro comune.
Ove ciò si verificasse, il condomino deve eseguire le opere necessarie alla loro eliminazione, se ne ricorrono le condizioni. Così, in caso di crepe vistose o ricettrici di acqua piovana e così via.
=> Installazione delle persiane sulle finestre insistenti sulla facciata condominiale
Persiane pericolose e pregiudizio al decoro architettonico
Se poi l’opera crea pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio, l’assemblea può decidere al riguardo.
Nella realtà dei fatti, le persiane possono creare pregiudizio principalmente al decoro architettonico. Si pensi, ad esempio, all’installazione di una persiana di colore verde quando tutte le altre degli altri appartamenti dell’edificio sono rosse.
Spesso il rispetto del decoro architettonico dello stabile è sancito dal regolamento condominiale. Poiché, come abbiamo visto, le persiane sono di singola proprietà, le limitazioni -ad esempio, il rispetto di una certa forma o colore- possono essere contenute solo in una clausola contrattuale.
In entrambi i casi, il condominio nella persona dell’amministratore può diffidare il condomino ad adeguarsi alla realtà dell’edificio. Ove non vi provveda, l’assemblea può deliberare di promuovere un’azione giudiziaria per impedire o far eliminare l’opera del condòmino, se del caso con le azioni possessorie ove ne ricorrano le condizioni.
Si pensi al caso in cui si abiti in una casa di lusso del secolo scorso e che si sia a conoscenza del fatto che un condomino intende installare persiane avveniristiche tutte colorate.
Poiché non sono ancora state posizionate, l’azione che si può radicare è la denuncia di nuova opera di cui all’art. 1171 c.c., basandosi sul timore che da questa nuova opera stia per derivare un danno al condominio, quale il suo decoro architettonico.
Risponde del reato di molestia chi colpisce ripetutamente la persiana del vicino
Quanto detto vale non solo per la prima installazione ma anche per gli interventi di manutenzione e sostituzione.
Se invece si riscontrasse che l’edificio è carente sotto il profilo armonico, l’opera viene vista con minor rigore. È chiaro che non si può imporre un certo colore o forma al condomino che da ultimo ha sostituito la sua persiana quando quelle degli altri alloggi dello stabile siano tutte di diversi colori.
“… nella valutazione della incidenza sul decoro architettonico di un’opera modificativa di un edificio non può essere ignorata la eventuale situazione di degrado di detto decoro per preesistenti modificazioni per le quali non sia stato esercitato il diritto a pretendere il ripristino … per eseguire una valutazione sulla configurabilità di lesione del decoro si deve far riferimento non solo al singolo intervento, ma, soprattutto, alla situazione in cui si trovava l’edificio prima dell’intervento stesso.
In pratica, se l’edificio non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano già menomato l’aspetto estetico non può l’intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico (così anche cfr. Cass. n. 3549/1989).
In pratica, per valutare se un intervento lede o no l’estetica è necessario eseguire preliminarmente una analisi sullo stato attuale dell’estetica del fabbricato… (Trib. Ascoli Piceno, 14 novembre 2017)”.
Persiane e collocazione delle inferriate
E se si volessero collocare inferriate alle finestre, cosa deve fare il condomino?
La giurisprudenza, pur trovando il discrimine sempre nel decoro architettonico, ritiene che esso debba dare prevalenza alla incolumità delle persone.
“La collocazione delle inferriate alle finestre di un’unità immobiliare in un condominio è legittima in quanto si inserisca nella facciata dell’edificio senza cagionare mutamento delle linee architettoniche ed estetiche che provochi un pregiudizio economicamente valutabile o in quanto pur arrecando tale pregiudizio, si accompagni a un’utilità che compensi l’alterazione architettonica” (App. Milano, 14 aprile 1989).
Sottolineando che la funzione di difesa della proprietà individuale è meritevole di tutela, è legittima la loro installazione in mancanza di effettivo pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio (Trib. Rimini 25 maggio 1995) o che, pur arrecandolo, si abbia comunque una utilità che compensi l’alterazione architettonica sempreché non sia di grave ed appariscente entità (Cass. n. 4474/87).
Naturalmente occorre sempre fare salvo il regolamento contrattuale: non deve esservi una clausola che disponga diversamente.
Effettuata questa verifica, non occorre alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o del vicino o ancora dell’amministratore di condominio, dovendo sempre rispettare i limiti di veduta sul fondo altrui (Cass. 20112/2018; Trib. Roma 30 novembre 2016).
La stessa assemblea può decidere di installare le inferriate anti intrusione perché, anche qui, il lieve mutamento estetico viene ampiamente compensato dall’utilità derivante a tutti i condomini (App. Milano, n. 1444/98).