La norma di riferimento per tutte le fattispecie di danno da infiltrazione è l’art. 2051 c.c., sulla cui base “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito“. Già dalla lettura della norma si comprende come elemento determinante sia la custodia del bene. Per la responsabilità in oggetto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno causato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode.
La nozione di custodia non richiede uno specifico obbligo di custodire analogo a quello del depositario. Funzione dell’art. 2051 c.c. è imputare la responsabilità a chi è nelle condizioni di controllare i rischi della cosa, dovendo qualificarsi custode chi effettivamente ne controlla le modalità d’uso e di conservazione, che non necessariamente coincide con il proprietario. Ecco perché i danni da infiltrazione vengono imputati a chi ha questo rapporto. L’art. 2051 cod. civ. identifica un criterio di imputazione della responsabilità indipendentemente dalla colpa.
La responsabilità è quindi in relazione al rapporto di custodia del bene dal quale proviene il danno.
Quanto qui detto fa comprendere l’importanza delle varie fattispecie condominiali di cui sopra, utili per poter individuare con certezza chi è tenuto al risarcimento da infiltrazione in ragione di chi ha la custodia del bene. Si pensi all’impianto idrico o alla piscina del supercondominio, alla rete fognaria del condominio parziale, alle condutture centrali dell’acqua delle villette a schiera, alle tubazioni interne ai singoli alloggi del condominio, al caso di condensa in un solo condominio facente parte del condominio complesso e così via. Verificato chi è il custode, questi per ciò stesso ne è responsabile.
Il rapporto diretto con il bene lo rende titolare dell’obbligo di custodia, tra cui rientra l’obbligo di manutenzione del bene stesso (Anna Nicola, Danni da infiltrazione in condominio, ebook, Condominioweb, 2022).
Trattasi di principi da ultimo affermati da ultimo dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 4654 del 22 marzo 2023.
Fatto e decisione
Un condomino subiva ripetuti allagamenti del suo immobile. I liquami di fogna avevano invaso l’intero vano adibito a bagno, interessando parte del vano ingresso e dell’adiacente stanza da letto.
Il condomino citava in giudizio il condominio per vederlo condannare al rimborso delle spese per i lavori dal primo eseguiti in vece del condominio, giusta ordinanza emessa nel precedente giudizio instaurato ex art. 1172 c.c.; accertare e dichiarare la responsabilità di quest’ultimo ex art. 2051 c.c. e condannarlo al risarcimento dei danni subiti oltre alle spese di giudizio.
Il condominio si costituisce e contesta le domande attoree.
Il Giudice, tenuto conto della giurisprudenza che consente di acquisire prove di altro procedimento connesso, fa propria la CTU di cui al precedente giudizio cautelare istaurato tra le parti.
Essa ha riscontrato esservi varie situazioni di ingorgo della fognatura di proprietà del condominio di cui ai punti di innesto della parte relativa al condomino, la completa impossibilità di deflusso dei liquami all’interno del tratto di fogna esaminata, la quasi totale ostruzione per un tratto di circa venti metri, la massiccia presenza di grasso misto a calcare e la pompa bloccata.
In conclusione, la pompa elettrica di sollevamento posta all’interno del primo pozzetto, era bloccata e l’impianto di allarme non dava i dovuti segnali: successivamente ne veniva ripristinata la funzionalità tramite abbondante lavaggio con acqua, rimuovendo, così, la massiccia presenza di calcare e grasso rinvenuti mentre il tratto di fognatura dall’appartamento in oggetto sino al pozzetto ispezionabile posto su strada era quasi completamente ostruito. Ostruzione tale da non permettere di proseguire la videoispezione.
La conclusione del CTU è la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., stante il fatto che non si è riusciti a verificare la concausa di cui alla fognatura di un esercizio commerciale limitrofo perché il CTU non è riuscito a riscontrare se l’esercizio sia dotato o meno della prescritta vasca di decantazione degli olii e, quindi, di accertare la provenienza o meno e la natura degli sversamenti medesimi, dal momento che la più volte richiamata video ispezione non è stata in grado di raggiungere il raccordo del relativo imbocco nella fognatura.
Infatti il fatto che spezza il nesso di causalità deve avere valenza autonoma e determinante, da valersi quale caso fortuito. Così non è stato nel caso di specie.
Per quanto attiene al danno, l’immobile del condomino ha subito gravi danni alla pavimentazione ed al mobilio tanto da far ritenere al CTU la necessità di 41 giorni di lavori per il ripristino dello status quo ante.
Il Giudice quindi condanna il condominio ai lavori necessari al ripristino a regola d’arte, al risarcimento del danno subito, escluso quello non patrimoniale, ed al rimborso di quanto anticipato dal condomino.
Considerazioni conclusive
La responsabilità del custode viene esclusa dalla sola sussistenza del caso fortuito.
Per caso fortuito si intende il fatto, naturale o del terzo, oggettivamente imprevedibile ed inevitabile, che spezza il nesso di causalità imputabile al custode, senza che possa venire in rilevo l’assenza o meno di colpa del custode.
Si tratta di tutto ciò che non è prevedibile oggettivamente ovvero tutto ciò che rappresenta un’eccezione alla normale sequenza causale, rapportato ad una valutazione ex ante o in astratto.
Ne deriva che l’imprevedibilità, da un punto di vista oggettivizzato, comporta la non evitabilità dell’evento.
Il fatto del terzo, come poteva essere nel caso di specie nell’esercizio commerciale, assume il carattere di circostanza liberatoria per il custode, parificandosi al caso fortuito, ma solo al sussistere di determinate circostanze, quali un’intrinseca autonomia rispetto alla condotta del custode, e, più in generale, alla sua sfera; oltre all’inevitabilità del fatto.
Queste circostanze devono essere provate dal custode onde ottenere l’esonero da responsabilità mentre il danneggiato deve solo dimostrare il rapporto tra la cosa ed il danno.
Nel caso di specie, il condominio non ha dimostrato l’altrui responsabilità.
Si tenga infine conto che qualora permanga l’incertezza sull’identificazione della concreta causa del danno, pur essendo certo che essa derivi dalla cosa, la responsabilità rimane a carico del custode, non potendo il fatto ignoto spezzare il rapporto custode/bene/danno, non conoscendo come in realtà si siano verificati i fatti, difettando in concreto la prova del caso fortuito (Cass. 10 ottobre 2008, n. 25029).