Per avere l’assicurazione del condominio, occorre passare in assemblea? Se si, quale maggioranza deliberativa necessita?
Polizza globale fabbricati
Il condominio normalmente è coperto dalla cd. polizza globale fabbricati. Si tratta di una polizza assicurativa condominiale che di norma copre l’edificio dai danni che i beni e servizi comuni possono arrecare arrecare ai condomini o a soggetti terzi.
L’amministratore stipula i contratti necessari per provvedere alla gestione e manutenzione delle parti comuni, ad esempio il contratto di assicurazione del fabbricato condominiale, essendo finalizzata alla conservazione della cosa comune.
Mentre alcuni giudici di merito tempo addietro hanno asserito che rientra fra i compiti dell’amministratore del condominio la sottoscrizione del contratto di assicurazione senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea. ((Trib. Milano Sez. XII, 08/05/2010; Trib. Roma, 11/08/1988), non è di questa opinione la Suprema Corte.
Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare
L’orientamento della Cassazione
Già nel 2007 la Cassazione ha affermato che il mandatario del palazzo, senza autorizzazione assembleare, non può stipulare una polizza assicurativa per il condominio, tantomeno di durata pluriennale (Cass. 3 aprile 2007, n. 8233). Non risultato pronunce precedenti in argomento.
La Suprema Corte con questa decisione ha osservato che il contratto di assicurazione non si annovera tra i contratti che l’amministratore può autonomamente stipulare, in ragione dei poteri conservativi ex art. 1130, n. 4 c.c. La norma con il termine “atti conservativi” indica materialmente gli interventi conservativi, ossia quelli di manutenzione dei muri portanti, del tetto e così via, ovvero interventi giudiziali contro terzi, quando si paventi il rischio della sicurezza dello stabile, così è ad esempio per le azioni di nunciazione.
Guardando la prima indicazione di atti conservativi, sono esclusivamente atti materiali e non la stipulazione di contratti non obbligatori, come può essere l’assicurazione.
Infatti non vi è alcun obbligo di legge di assicurare lo stabile: non vige alcuna disposizione normativa che la preveda come obbligatoria; sotto il profilo delle spese, non si tratta di onere economico necessario per la conservazione delle parti comuni. Ed infatti questo contratto è teso solo ad evitare danni patrimoniali ai condomini, in caso di sinistri.
Il condomino non ha azione diretta verso l’assicurazione del condominio
Come osservato dal Tribunale di Torino con la decisione del 31 maggio 2018, n. 2610, secondo la giurisprudenza costante della S.C, “l’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.
Infatti, la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato” (cfr. Cass. 8233/2007; n. 15872/2010).
La clausola assicurativa prevista nel regolamento
Diverso è il discorso quando vi sia una clausola del regolamento di condominio che la qualifichi come obbligatoria. In simili casi, tenuto conto del fatto che l’amministratore ha l’obbligo di curare l’osservanza del regolamento dell’edificio a norma dell’art. 1130 n. 1 c.c. può agire autonomamente.
La previsione regolamentare va a sostituire la specifica deliberazione assembleare e munisce il mandatario di legittimazione ex se alla stipula del contratto in questione.
La clausola deve essere chiara nell’attribuire il potere di autonoma sottoscrizione del contratto in capo all’amministratore ed eventualmente nel definire le condizioni di cui alla stipula.
Ripartizione spesa assicurazione condominiale
Infatti la clausola di cui al caso in oggetto dispone “Lo stabile dovrà essere assicurato contro i danni dell’incendio, del fulmine, dello scoppio del gas e per la responsabilità civile verso i terzi; a tal fine la Società costruttrice ha già stipulato delle polizze a favore del Condominio.
I condomini hanno l’obbligo di accettare e subentrare a tutti gli effetti nelle su citate polizze al posto della Società Costruttrice”, seppur disponga l’obbligo per il condominio di garantirsi contro i rischi ivi previsti mediante la stipula di un contratto di assicurazione non conferisce il potere all’amministratore di provvedervi autonomamente e di scegliere con quale compagnia assicurarsi, per quale massimale, con il pagamento di quale premio, né di provvedervi prescindendo dalla decisione dell’assemblea dei condomini con riguardo a detti aspetti (Trib. Torino 31 maggio 2018, n. 2610).
Ciò perché non si rinviene nella disposizione regolamentare un trasferimento di poteri dal condominio all’amministratore in quanto non è previsto che l’amministratore provveda alla stipula della polizza ma vi è solo l’obbligo per il condominio di assicurarsi, rimanendo l’assemblea sovrana di decidere con apposita delibera con quale compagnia stipulare il contratto e a quali condizioni, fermo restando che un’eventuale delibera in contrasto con detta disposizione potrebbe essere oggetto di impugnazione per contrasto con il regolamento condominiale.
Polizza assicurativa: quale delibera
Per deliberare la stipula di una polizza assicurativa condominiale è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
È cioè richiesta la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c. c. (Cass. 7 luglio 2010 n. 16011; Cass. 15872/2010): la conclusione di un contratto di assicurazione di un fabbricato da parte dell’amministratore richieda il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall’assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacchè, pur eccedendo l’ordinaria amministrazione, non rientra nell’ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l’art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata.
Rimborso assicurazione condominiale, dalla stipula del contratto alla ripartizione dell’indennizzo
Negli stessi termini può operare la ratifica da parte dell’assemblea avente ad oggetto il contratto assicurativo stipulato dall’amministratore senza poteri.
Le spese della polizza assicurativa
Una volta stipulata la polizza, tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà.
A norma dell’art. 1123 primo comma c.c., il riparto è in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, in base cioè alle rispettive quote millesimali, quando i condomini godono del bene comune in modo paritario.
Si tratta dei beni a servizio dell’intero condominio, che sono destinati a favore dell’intero stabile. Si pensi ad esempio al contratto di assicurazione, c.d. globale fabbricati: esso interessa tutto l’edificio; la relativa spesa viene distribuita tra tutti i condomini in ragione della singola misura di comproprietà dei beni e servizi comuni.
Per quanto riguarda l’unità immobiliare oggetto di contratto di locazione, può essere lecito ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore.
