Le questioni intorno ai lavori sul lastrico solare

La fattispecie del Tribunale di Cassino 16 novembre 2021, n. 1512

Una signora proprietaria di porzione immobiliare compresa in un condominio ed avente l’uso esclusivo del lastrico solare esistente sullo stesso avente funzione anche di copertura dell’immobile, ha chiesto in sede giudiziale il rimborso ex art. 1334 c.c. di 2/3 delle spese sostenute -dedotta la sua quota- per porre fine ai fenomeni di infiltrazione provenienti dal lastrico solare e manifestatisi nel proprio appartamento sottostante la copertura.

Il condominio, costituitosi in giudizio, tra le altre cose ha eccepito il difetto di prova dei presupposti giustificanti la richiesta di rimborso. In via riconvenzionale, ha rilevato che la condomina aveva realizzato sul lastrico solare interventi edilizi abusivi e non deliberati dall’assemblea condominiale, chiedendone la rimozione nonché il risarcimento dei danni subiti.

La decisione del Tribunale di Cassino: il principio della “ragione più liquida”

Il tribunale applica il principio della ragione più liquida, basandosi sulla domanda di più immediata risoluzione.

Trattasi di principio affermato più volte dal Supremo Collegio.

“In applicazione del principio processuale della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell’impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell’evidenza a quello dell’ordine delle questioni da trattare ai sensi dell’art. 276 c.p.c.” (cfr. Cassazione, n. 363 del 9/1/2019, Cassazione, n. 11458 del 11/5/2018, Cassazione, n. 12002 del 28/05/2014).

Lastrico solare in condominio

Ripartizione spese del lastrico solare di proprietà esclusiva

La precisazione delle conclusioni implicita

Il tribunale osserva che il convenuto in riconvenzionale non ha riproposto, in sede di precisazione conclusioni, le domande risarcitorie svolte nel proprio atto introduttivo. Ciò non comporta, a detta del giudice, la loro rinuncia implicita perché dalla valutazione della sua condotta processuale non pare potersi desumere.

Ed infatti la mancata riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia in capo a colui che ebbe originariamente a presentarla, essendo necessario, a tale fine, che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venire meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda.

Questo vale anche nell’eventualità che questa sia stata estesa automaticamente all’attore per effetto della chiamata in causa, su iniziativa del convenuto, del terzo ritenuto responsabile (Cass. n. 723/2021; cfr. anche Cass. n. 3593/2010; Cass. n. 14104/2008, Cass. n. 15860/2014 e Cass. n. 17582/2017).

La decisione sulle domande nel merito: la domanda della condomina di rimborso spese ex art. 1134 c.c.

Il tribunale rigetta questa domanda per assenza di prova.

Per il rimborso delle spese è specifico onere di chi ne chiede il ristoro quello di provare di avere concretamente sostenuto il relativo esborso e, in concreto, di avere corrisposto la somma di cui domanda la restituzione. Nel caso specifico manca la prova dell’avvenuto esborso.

La fattura prodotta non ha alcuna attestazione circa l’avvenuto suo pagamento da parte dell’attrice.

Il capo di prova orale indicato non è stato ritenuto inammissibile perché generico in quanto privo di riferimenti spazio temporali.

Si rifà al principio della Suprema Corte sulla cui base “La richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio, al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un’adeguata difesa” (Cass. n. 1808/2015).

Riparazione urgente della fognatura e rimborso

Assenza di titolo abilitativo e della previa delibera assembleare

Dal lato del condominio, tra le altre cose, il tribunale esamina la contestazione dell’assenza del titolo abitativo degli interventi eseguiti sul lastrico nonché l’assenza di una deliberazione assembleare autorizzativa di questi interventi.

Per il primo aspetto, ha osservato che la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi a quelli tra privati: il conflitto tra soggetti interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base alla disciplina privatistica di riferimento.

“La rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi a quelli tra privati e, pertanto, il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e le norme edilizie che disciplinano i rapporti tra privati, tra le quali non possono comprendersi anche quelle concernenti la licenza e la concessione edilizia, perché queste riguardano solo l’aspetto formale dell’attività edificatoria” (Cass., 19/02/2019, n. 483).

Ne consegue che l’eventuale assenza di titoli edilizi abilitativi non è di per sé idonea a legittimare la richiesta di rimozione delle opere realizzate.

Per il secondo aspetto, assenza di deliberazione condominiale, il giudice effettua alcune precisazioni.

La Suprema Corte ha chiarito che “In tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'”utilitas” che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c.” (cfr. Cass. n. 19779/2017).

E così, i poteri deliberativi dell’assemblea – correlati non già al diritto di proprietà sul lastrico ma al principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti – sono limitati alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726).

Dall’istruttoria è emerso che l’attrice aveva realizzato sul lastrico solare oggetto di causa una nuova pavimentazione, un gazebo, un muretto perimetrale e un locale bagno.

Trattasi di interventi aventi ad oggetto la funzionalità del lastrico solare e non già elementi strutturali della copertura.

L’assemblea condominiale era quindi priva di potere deliberativo.

Il tribunale ha quindi rigettato la domanda del condominio di rimozione degli interventi eseguiti dalla condomina.

Lavori in condominio: non spetta il rimborso spese se manca la prova dell’urgenza