Le innovazioni della Riforma del Condominio e la mediazione nelle cause civili condominiali

10/01/2013

MADE EXPO MILANO

18 OTTOBRE 2012

Le innovazioni della Riforma del Condominio e la Mediazione nelle Cause Civili e Commerciali

(per maggiori informazioni e dettagli vedasi locandina)

Avv. Anna Nicola – Relazione

NATURA DELL’ELENCO DELLE MATERIE OBBLIGATORIE

Tribunale di Varese, ordinanza 20 gennaio 2012 Azione di rivendicazione e non di restituzione

Tribunale Ostia, ordinanza 15.3.2012anche la domanda riconvenzionale è soggetta alla mediazione obbligatoria pena la improcedibilità della medesima e non dell’intero giudizio

In merito ai contratti bancari e assicurativiil Tribunale di Varese 10 giugno 2011 ha affermato che non bisogna guardare al contenuto del contratto ma alla professionalità delle parti, , si tratta di contratto concluso tra privati di opzione di acquisto di azioni quotate in borsa

Importante è capire questa interpretazione ad es. per il comodato o per il lEAsing se ci si basa sull’interpretazione analogica della locazione.

Ad es il mutuo di scopo se parificabile ai contratti bancari.

Interpretazione estensiva o restrittiva o analogica.

E’ di ausilio l’art. 12 preleggi

Trib Cassino 11.11.2011dice che elenco è tassativo
Trib. Modena 5.5.2011 invece ha applicato l’interpretazione analogica in una fattispecie di detenzione senza titolo alla locazione

Parecchio discusso è il tema dell’usucapione se rientra nella definizione delle materie dei diritti reali, essendo un modo di acquisizione di fatto del diritto reale e non discutendo di per sé del diritto. Si tratta infatti in sede giudiziale di una sentenza di mero accertamento e non costitutiva.

PRIMO ORIENTAMENTO Tribunale di Roma, con le decisioni del 8 febbraio 2012 e del 22 luglio 2011, Tribunale di Varese, con la decisione del 20 dicembre 2011, Tribunale di Catania, con il decreto del 24 febbraio 2012 escludono la mediazione in quanto il verbale di conciliazione è un accordo privato, ujn negozio di accertamento senza effetti costitutivi, che quindi non può essere trascritto, non potendo avere efficacia erga omnes.
SECONDO ORIENTAMENTO Il Tribunale di Como, Sez. Cantù, in data 2 febbraio 2012, è giunto a affermare che il verbale conciliativo è trascrivibile: la mediazione nel caso di specie è in tema di richiesta di trascrizione del verbale di conciliazione, contro il conservatore RRII che prima ha opposto il rifiuto alla trascrizione e poi l’ha effettuata con riserva. Il ragionamento del tribunale è che l’accordo amichevole di accertamento della maturata usucapione conseguirebbe un effetto modificativo di preesistenti situazioni giuridiche soggettive, perché l’accordo amichevole in questione comunque rientrerebbe nella previsione dell’art.2643 n.13 c.c. possedendo tutti i requisiti richiesti dall’art.1965 c.c. ai fini della sua qualificazione come transazione,.; La parte che si vedrà trasferito il bene lo acquisterà a titolo derivativo in ragione del verbale di mediazione quale transazione ex art. 2643 n. 13 cc

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Come sopra detto

Trib. Modena 5.5.2011 invece ha applicato l’interpretazione analogica in una fattispecie di detenzione di immobile senza titolo in ragione della somiglianza al rapporto di locazione. Questo tema può interessare direttamente il condominio, ad es. per il rapporto con il custode licenziato

CUSTODE CONDOMINIO

L’alloggio del portiere è contemplato tra i beni del condominio dall’art. 1117 c.c. Esso è da qualificarsi quale bene comune in comproprietà tra tutti i condomini in ragione della sua destinazione a servizio dell’intero edificio ( Cass. civ. Sez. II, 07-05-2010, n. 11195; App. Roma Sez. III, 20-07-2010; Trib. Salerno, 27-04-2009 L’istituzione del servizio di portierato –come anche la sua soppressione- si qualifica in termini di gestione straordinaria del bene, sulla cui base trova applicazione l’art. 1136, quinto comma c.c.: la deliberazione deve essere presa con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585; App. Napoli Sez. II, 06/03/2008).

L’assunzione del portiere può essere adottata dall’assemblea con le maggioranze ordinarie in prima e seconda convocazione come da art.1136 commi 2 e 3 – maggioranza intervenuti rappr almeno metà valore edificio e in seconda maggioranza un terzo partecipanti e rappr un terzo valore edificio

La concessione in uso dell’alloggio per l’espletamento delle mansioni di portierato o di pulizia dell’edificio costituisce una prestazione accessoria al rapporto di lavoro. Il godimento dell’immobile perde automaticamente la sua obbligatorietà con la cessazione della qualifica del portiere quale dipendente dello stabile Ove venga licenziato, il portiere non ha più diritto a detenere l’immobile: l’obbligo del suo rilascio deriva direttamente dal rapporto di lavoro ormai terminato. Il licenziamento è di competenza dell’assemblea.

Questo può essere di interesse per l’ambito della mediazione condominiale, per le’ventuale propensione a configurare la fattispecie esaminata come analoga alla locazione

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OSSERVAZIONI CRITICHE AL TENORE DEL D LGS 28/2010

Ad oggi è stato istituito il FORUM MEDIATORI presso il parlamento, per rivedere e modificare il testo della mediazione

Il testo normativo della mediazione è passibile di queste osservazioni critiche

Art. 4 comma 1 parte finale “Accesso alla mediazione”:” Per determinare il tempo della domanda si ha riguardo alla data della ricezione della comunicazione”. Sarebbe forse stato meglio prevedere la data di invio della domanda

ART 5 COMMA 3 PARTE FINALE PROVVEDIMENTI CAUTELARI

“Lo svolgimento della mediazione non preclude i provvedimenti cautelari o d’urgenza”: sembra che prima sia da instaurare la mediazione e poi le procedure d’urgenza

ART. 5 COMMA 5 lettera d PER I PROCEDIMENTI DI ESCLUSIONE “d) nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata; “ viene esclusa l’opposizione all’esecuzione mentre è compresa l’opposizione all’ingiunzione – possibile disparità di trattamento per fattispecie in cui è possibile azionare solo l’opposizione all’esecuzione

ART. 5 COMMA 5 lettera d PER I PROCEDIMENTI POSSESSORI “nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all’articolo 703, terzo comma, del codice di procedura civile”; la normativa sembra aderire all’orientamento giurisprudenziale che il giudizio possessorio non si esaurisce con ll’ordinanzna di chiusura della fase sommaria
ART 5 COMMA 6 INSTAURAZIONE CONTRADDITTORIO “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo.“ non opera la distinzione tra il notificante e il notificato. Queste disposizioni non tengono conto dei principi sanciti in tema di notifica da parte della Corte Costituzionale in tema di effetti della notifica essi sono diversificati per il notificante e per il notificato (C. Cost. n. 3 del 14 gennaio 2010, in materia di effetti della notifica per il destinatario ex art. 140 cpc; n. 28 del 2004; n. 477/2002; in materia di opposizione ex art. 617 cpc.; ex multis, Cass. 26 febbraio 2008, n. 4996; 21 maggio 2007, n. 11783; 11 maggio 2007, n. 10837; SS.UU. 13 gennaio 2005, n. 458; Cass. 8 settembre 2004, n. 18087; 14 luglio 2004, n. 13065; 17 luglio 2003, n. 11201). Le ragioni che hanno indotto la Consulta a emettere queste pronunzie: la notifica ha valenza per chi la esegue sin dal momento in cui procede agli adempimenti al medesimo incombenti (ad esempio, consegna del plico all’ufficiale giudiziario in caso di notifica a mani; consegna all’ufficio postale per la notifica a mezzo posta e eseguita in proprio dall’avvocato) ai soli fini di non ritenere operanti le eventuali decadenze o prescrizioni in pendenza del lasso temporale entro cui l’atto giunge al suo destinatario. Sotto questo profilo, assume esclusivamente rilevanza il momento in cui il notificante procede agli adempimenti rientranti nella sua sfera di azione. Non così invece per quanto concerne l’instaurazione del contraddittorio. Esso, per principio generale, viene a crearsi solo a consegna dell’atto al destinatario..

ART 5 COMMA 6 PER LA PRESCRIZIONE E DECADENZA “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo. non ha riguardo alla presentazione dell’istanza ai fini interruttivi ma al momento della comunicazione della procedura alle altre parti
ART 6 COMMA 1 E 2 DURATA PROCEDIMENTO“1. Il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a quattro mesi. 2. Il termine di cui al comma 1 decorre dalla data di deposito della domanda di mediazione, la durata del procedimento è diverso per l’istante e il chiamato, essendo per quest’ultimo di durata obbligatoriamente inferiore – può essere rilevante per il condominio chiamato, trattandosi di fattispecie complessa dove l’amministratore deve riferire all’assemblea dei vari incontri in mediazione
ART. 8 COMMA 3 MEDIATORE SI ADOPERA “Il mediatore si adopera affinche’ le parti raggiungano un accordo… “Il termine si adopera non è il più adatto
ART 11 COMMA 3 TRASCRIZIONE ACCORSO “Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.” trascrizione del solo accordo e non della istanza di mediazione – vedi giur su usucapione

GIURISPRUDENZA

INDICAZIONE NELLA PROCURA PROCESSUALE DEL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE E ALLEGAZIONE NIFORMATIVA

Tribunale Varese, 30 giugno 2010: l’avvocato deve informare la parte assistita dell’esistenza e dell’azionabilità del procedimento di mediazione

Il Trib. Varese 6 maggio 2011 il legale ne deve fare menzione nella procura processuale e deve allegare l’informativa al ricorso per ingiunzione. ha così dichiarato: “L’informativa sulla mediazione deve essere chiara, esplicita, contenuta in atto separato e non meramente di stile (es. inserita in mandato)”.

ATP CONCILIATIVA

Il Tribunale di Milano ordinanza 24.4.2012 ha affermato che nell’istanza di ATP conciliativa ex art. 696 bis c.p.c., che ha finalità di conciliazione della lite. I due procedimenti non sono alternativi tra loro, ma è ben possibile far ricorso dapprima all’ATP e, in caso di esito infruttuoso, al successivo procedimento di mediazione (dove sono prevalenti le tecniche relazionali di mediazione e nel quale ci si potrà comunque avvalere dell’accertamento tecnico già svolto).

PROCEDIMENTO DI CONVALIDA E SFRATTO

Il Tribunale di Palermo, 13 aprile 2012 ha applicato l’art. 5 IV co. d.lvo 28/2010: la necessità del tentativo di mediazione è esclusa nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all’articolo 667 del codice di procedura civile. Ne consegue, che per tale procedimento il tentativo di mediazione diviene condizione di procedibilità solo dopo la pronuncia dei provvedimenti adottati nella fase cd. sommaria.

MEDIAZIONE E GIUDICE DI PACE

Il Giudice di Pace di Cava dei Tirreni, 21 aprile 2012 Giudice di Pace Napoli, sez. II, sentenza 23.03.2012: ha detto che la mediazione è inapplicabile nel giudizio innanzi al giudice di pace, pena una inutile duplicazione delle competenze ad essi assegnate, nonché l’ostacolo alla celerità del processo. L’art.311 c.p.c., non soltanto si pone in rapporto di specialità rispetto al procedimento dinanzi al Tribunale, ma dispone in via diretta che il procedimento dinanzi al giudice di pace è regolato dalle norme del titolo II del libro II. Ebbene, il D.Lgs. n. 28/10 non contiene alcun richiamo al processo dinanzi al Giudice di Pace. L’art. 320 c.p.c. stabilisce che “ nella prima udienza il Giudice di Pace interroga liberamente le parti e tenta la conciliazione. Se la conciliazione riesce se ne redige processo verbale a norma dell’art. 185 ultimo comma. Se la conciliazione non riesce, il Giudice di Pace invita le parti a precisare definitivamente i fatti che ciascuna pone a fondamento delle domande, difese ed eccezioni, a produrre i documenti e a richiedere i mezzi di prova da assumere finirebbe per vanificare lo scopo del legislatore diretto proprio a favorire la conciliazione delle controversie di competenza del giudice di pace, che già svolge ex lege la funzione affidata con il D.Lgs. n. 28/10 al Mediatore.

GIUSTIFICATO MOTIVO DI NON PARTECIPAZIONE

Tribunale Termini Imerese, 09.05.2012: Non costituisce giustificato motivo della mancata partecipazione al tentativo di mediazione l’assunta inutilità dello stesso per essere espletato dopo la proposizione del giudizio, né la permanenza di una situazione di litigiosità, in

RECUPERO SPESE MEDIAZIONE

Tribunale di Modena, sentenza 9 marzo 2012 Le spese sostenute per la mediazione civile sono recuperabili dalla parte che ha vinto il processo

ART 5 COMMA 1 NORMA INDEROGABILE

ART. 5 COMMA 1nella previsione delle materie per cui la mediazione è obbligatoria ha natura di norma inderogabile . Da ciò consegue che le parti non possono concludere un contratto con cui rinunziano vicendevolmente al procedimento di mediazione. Questo accordo è nullo per contrasto all’art. 5 comma 1 : Trib Palermo sez distaccata Bagheria 13.7.2011

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MEDIAZIONE E CONDOMINIO

MATERIE CONDOMINIALI

dal 21.3.2012 tutte le materie in ambito di condominio
tra condomini: per diritti reali ,
tra condominio e singolo condomino, per le materie dell’art. 1130 cc regolamento, delibere, regolamentazione delle cose comuni, pagamento spese condominiali (art63 disp tt acc – temporaneamente sospeso perché ingiunzione) atti conservativi
tra il condominio e l’amministratore
tra il condominio e un terzo

CAUSE TRA CONDOMINI

In realtà le cause tra condomini vedono l’accesso in mediazione non solo e non tanto in ragione dell’essere in condominio quanto in riferimento ai diritti reali, materia di diretta applicazione della procedura di mediazione ex se in quanto espressamente contemplata dall’art. 5 comma 1 del D. lgs. 28/2010

CAUSE TRA IL CONDOMINIO E UNO O PIU’ CONDOMINI

In merito alle cause tra il condominio e uno o più condomini, la norma di riferimento pare essere l’art. 1130 c.c., la cui rubrica è “Attribuzioni dell’ Amministratore” e il cui tenore è il seguente:

ART 1130 CC

“L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.”

CASO N. 1. In merito alla casistica di cui al punto 1, si può pensare al condomino che non rispetta il regolamento di condominio, ad esempio per la clausola che prevede che non si può parcheggiare in cortile. Il condomino non si cura di questa clausola e non la rispetta mai. L’amministratore gli invia una o più diffide, senza tuttavia sortire l’esito sperato: il condomino continua a parcheggiare in cortile. In questa fattispecie, prima dell’instaurazione della causa di merito, occorre procedere al tentativo di conciliazione in sede di organismo di mediazione

CASO N. 2. Per la regolamentazione delle cose comuni, es. si può avere il caso in cui vi è una tavernetta condominiale e il singolo condomino la utilizza come suo immobile, fornendola di chiavi che ha solo lui e quindi non permettendo l’utilizzo da parte degli altri contitolari. Anche qui l’amministratore prima di rivolgersi all’organismo di mediazione procede in sede stragiudiziale diffidando il condomino dal cessare in questo comportamento illegittimo. Nel caso in cui la diffida sortisca esito negativo, occorre procedere in sede di mediazione al fine di risolvere la controversia

Se c’è assicurazione fabbricati e sorge questione di risarcimento danni di beni del condominio, ci si chiede se sia necessaria la presenza del condominio quando l’assicurazione copre l’evento – direi di si già solo per questioni di opportunità

CASO N. 3. La riscossione dei contributi fa espresso richiama all’art. 63 disp att. C.c. sulla cui base l’amministratore munito di deliberazione di approvazione del preventivo o consuntivo delle spese condominiali e del conseguente piano di riparto può presentare ricorso per ingiunzione provvisoriamente esecutiva contro il condomino moroso. Qui l’accesso in mediazione non è immediato in quanto a norma dell’art. 5 comma 6 del D. Lgs. 28/2010 la mediazione non vede l’accesso per il procedimento di ingiunzione e per quello eventuale successivo di opposizione all’ingiunzione se non a seguito della pronunzia da parte del giudice dell’opposizione in merito alla clausola di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ottenuto. Quindi di ha accesso in mediazione solo nel caso in cui il condomino proponga opposizione all’ingiunzione e nel medesimo atto chieda la revoca della clausola di esecutività già ottenuta dal condominio ex art. 63 disp. Att. C.c.

CASO N. 4. E’ molto diffusa la giurisprudenza in tema di atti conservativi, in quanto è opinione unanime che con questa terminologia debba essere inteso ogni atto dell’amministratore volto alla tutela dell’edificio condominiale e di ogni sua parte. Per esse la prassi si è espressa soprattutto in termini di procedimenti possessori, volti a ottenere l’immediata tutela della situazione di fatto di cui ai beni del condominio. Anche qui, l’art. 5 comma 6 del D. Lgs. 28/2010 prevede l’accesso in mediazione solo a seguito dell’emanazione dell’ordinanza sommaria con cui vengono disposti i primi provvedimenti in merito alla situazione possessoria di cui si richiede la tutela in sede giudiziale

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Tra queste tipologie di cause rientra

IMPUGNAZIONE DELIBERA PER ANNULLABILITA’ – DECADENZA E ART 1137 CC

NULLITA’: anche per una delibera assunta parecchi anni fa ma invalida per il profilo della nullità – la nullità è imprescrittibile salvo la prescrizione delle azioni che ne derivano, ad es. arricchimento senza giusta causa, ripetizione indebito e così via;

ANNULLABILITA’ INTERRUZIONE DECADENZA L’art. 5 comma 6 dispone che la proposizione della domanda interrompe la prescrizione e la decadenza dal momento della comunicazione alle altre parti. QUI SAREBBE PIU’ GIUSTO DIRE DALLA PRESENTAZIONE DELLA DOMANDA: QUESTO TERMINE DIPENDE DALL’ORGANISMO DI MEDIAZIONE CHE DEVE PROCEDERE A INVIARE LA COMUNICAZIONE ALLE ALTRE PARTI O DALLA STESSA PARTE SE COSì DISPONE IL REGOLAMENTO DELL’ORGANISMO. . Ciò significa che il termine ex art 1137 è per la domanda di mediazione, dal momento del suo inoltro. RIDECORSO TERMINE DECADENZA Questo termine decorre nuovamente a mediazione fallita dal momento del deposito del verbale presso l’organismo di mediazione. Da questo momento decorre il termine di 30 gg ex art 1137 per la proposizione della domanda giudiziale

SOSPENSIONE DELLA DELIBERA è procedimento in via d’urgenza davanti al tribunale da proporre anche prima della mediazione anche se la norma dice che “lo svolgimento della mediazione non preclude azione d’urgenza” il termine svolgimento fa credere che sia da proporre prima la mediazione e poi la domanda giudiziale di sospensione della delibera

CAUSE TRA IL CONDOMINIO E L’AMMINISTRATORE

Per queste controversie vengono in considerazione tutte le norme che disciplinano le competenze e gli obblighi dell’amministratore, in primis l’art. 1130 c.c. sopra richiamato

Infatti se l’amministratore non esegue la deliberazione dell’assemblea condominiale non ottempera al mandato che lo lega all’edificio esponendosi di conseguenza a essere chiamato a rispondere del suo operato a titolo di responsabilità contrattuale e di eventuale risarcimento dei danni

Lo stesso discorso vale per la predisposizione del bilancio preventivo/consuntivo annuale, per l’obbligo di gestione contabile e così via

In tutti questi casi, se il condominio agisce in ragione del contratto concluso con l’amministratore, la controversia vede l’immediato accesso in mediazione. Non così nel caso in cui si proceda con la domanda di revoca del medesimo, trattandosi di procedimento che si svolge in sede giudiziale in camera di consiglio. Questo procedimento è escluso dalla mediazione a norma dell’art. 5 comma 6 del D. lgs. 28/2010

CAUSE TRA IL CONDOMINIO E TERZI

Queste fattispecie sono di dubbio accesso in mediazione. Si pensi al caso di contratto di appalto concluso tra il condominio e un’impresa avente ad oggetto la manutenzione ordinaria o straordinaria di parte dell’edificio condominiale, ad esempio del tetto dello stabile.

Qui ci si interroga se la fattispecie esuli dalla mediazione in quanto l’oggetto della controversia è specificatamente il contratto di appalto e l’esecuzione degli interventi da parte dell’impresa appaltatrice ovvero se, visto che una delle parti è un condominio, occorre dare prevalenza alla natura dell’ente collettivo, con obbligo di ingresso in mediazione in ragione della qualifica di questo soggetto. se si pone l’accento sul soggetto condominio coinvolto come per contratti bancari per aspetto professionale di una delle parti

COMMISSIONE GIUSTIZIA CAMERA 23 MAGGIO 2012 – ART 71 TER

Art. 71-ter. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni del Libro terzo, Titolo VII, Capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni di attuazione, nonché le controversie in cui il condominio è parte ELIMINATO NELLA VERSIONE APPROVATO DALLA CAMERA DEL 27.9.2012

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumersi con le maggioranze di cui all’’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera TESTO CAMERA SETT 2012: la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiungono le predette maggioranze, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine TESTO CAMERA SETT 2012: per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare».

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legittimazione dell’amministratore IN AMBITO MEDIAZIONE

Occorre verificare l’oggetto della controversia, caso per caso

MATERIE RIENTRANTI NELLE ATTRIBUZIONI ASSEMBLEA

Non sorgono dubbi in merito ai poteri e attribuzioni dell’assemblea

Art. 1135 (Attribuzioni dell’ Assemblea dei Condomini)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Qui l’amministratore deve partecipare alle mediazione con l’autorizzazione dell’assemblea

In prima convocazione ex art 1136 secondo comma maggioranza presenti rappresentanti ameno metà del valore edificio

in seconda convocazione maggioranza un terzo condomini rappresentanti un terzo valore

salvo materie di cui all’art. 1136 quarto e quinto comma, es ricostruzione edificio sempre 1136 secondo comma

MATERIE QUARTO E QUINTO COMMA 1136 C C

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. (maggioranza presenti rappresentanti ameno metà del valore edificio)

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 CIOè DIRETTE AL MIGLIORAMENTO E MIGLIORI USO DELLE COSE COMUNI devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

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Possono sorgere problemi in merito ai poteri di estensione della conclusione della transazione – conciliazione, dovendo verificarne il contenuto: se

delega senza limiti o
se dispone quale semplice nuncius

MATERIE DI COMPETENZA AMMINISTRATORE

I problemi si pongono per te attribuzioni dell’amministratore, se questi ha necessità dell’autorizzazione per partecipare alla mediazione

La norme di riferimento è l’art. 1131 cc

Art. 1131 (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio…

ART 1130 C C

Occorre allora verificare la legittimazione attiva e quella passiva processuale dell’amministratore

LEGITTIMAZIONE ATTIVA

esulano dalle sue competenze

le azioni concernenti i diritti reali,
le azioni negatorie,
Secondo alcuni esula il recupero del credito nei cfr di terzi (Trib Roma 31.6.2006)

In questi casi l’amministratore per poter accedere alla mediazione ha necessità della previa autorizzazione assembleare che deve essere sempre rilasciata con le maggioranze prescritte e x art 1136, secondo comma, giusto il richiamo a questo comma da parte del comma 4 della medesima disposizione maggioranza intervenuti assemblea rappresentati almeno metà del valore edificio.

Naturalmente vi può essere una successiva assemblea che ratifica l’istanza di mediazione presentata e la conclusione e sottoscrizione del verbale di conciliazione

LEGITTIMAZIONE PASSIVA

Cass. SEZIONI UNITE 6.8.2010 n. 18331 ha parificato legittimazione passiva all’attiva: ha detto che se l’amministratore citato in giudizio non riesce a convocare l’assemblea in tempo utile per costituirsi può costituirsi ugualmente ai soli fini di non incorrere in decadenze processuali, dovendo subito dopo tenere l’assemblea per ottenere la ratifica processuale

PRIMA GIURISPRUDENZA DIVISA: legittimazione processuale passiva dell’amministratore a tutto campo; altra giur NO la legittimazione passiva è uguale a quella attiva, per cui non ha potere autonomo in ambito di azioni di natura reale

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IN MEDIAZIONE

ALCUNI ritengono necessaria sempre l’autorizzazione che l’amministratore in mediazione debba sempre avere l’autorizzazione anche per le materie di sua competenza, potendo essere rfiiutata l’omologa se manca l’autorizzazione assembleare alla mediazione

POTERI IN AMBITO DI MEDIAZIONE – AUTORIZZAZIONE DELL’ASSEMBLEA

Anche nel caso in cui si ricava dagli artt. 1130 e 1131 che l’amministratore ha poteri processuali autonomi occorre interrogarsi se questi poteri gli permettano di transigere la controversia in sede di mediazione senza il coinvolgimento dell’assemblea di condominio che autorizzi i termini dell’accordo conciliativo

Occorre verificare l’oggetto della controversia, caso per caso

CASO N. 1 DI CUI SOPRA Nel caso ad esempio di violazione da parte di un condomino del regolamento di condominio ex art. 1130 n. 1 cc si può ritenere in astratto che non sia necessaria la previa autorizzazione del condominio alla transazione, supponendo che il singolo condomino non abbia particolari richieste transattive

Si presume che a parte casi sporadici e astratti sia necessaria o comunque opportuna la previa autorizzazione in quanto trattandosi di transazione il condominio rinunzia a propri diritti e facoltà di fronte alle reciproche concessioni, anche nel caso in cui i poteri sostanziali spettano direttamente in capo all’amministratore

MAGGIORANZE PER AUTORIZZAZIONE MEDIAZIONE

MATERIE NON DI COMPETENZA AMMINISTRATORE: per quanto concerne le maggioranze della votazione, se si tratta di materie che esulano dalle competenze dell’amministratore si applica l’art. 1136 comma 4, sulla cui base, trattandosi comunque di liti attive e passive, anche se in mediazione, occorre la maggioranza dei partecipanti alla riunione rappresentanti almeno metà del valore dell’edificio sia in prima, sia in seconda convocazione,

MATERIE DI COMPETENZA AMMINISTRATORE: questa maggioranza è necessaria solo in prima convocazione, essendo in seconda sufficiente un numero di voti che rappresenti un terzo dei condomini e almeno un terzo del valore dell’edificio. Si ricorda che in ragione del tenore del comma 3 dell’art. 1136 cc si è in dubbio se questa inferiore la maggioranza sia solo ai fini deliberativi o anche costitutivi dell’assemblea in seconda convocazione

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CONTENUTO AUTORIZZAZIONE ALLA MEDIAZIONE

Occorre quindi entrare nel merito del contenuto dell’autorizzazione. Essa può essere

pura, senza limiti
limitata

Queste considerazioni hanno risvolti importanti anche per quanto concerne l’omologa del verbale di conciliazione raggiunto, ove l’autorizzazione dell’assemblea venisse considerata come condizione per ottenere l’omologa

RISCHIO DI RESPONSABILITA’ DA MANDATO se non si attiene alle istruzioni del condominio

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TERMINI DEL PROCEDIMENTO MEDIAZIONE E CONDOMINIO

CONDOMINIO PARTE ISTANTE

Se è il condominio a instaurare la mediazione, l’amministratore convoca l’assemblea per ottenere l’autorizzazione. A seconda dell’opinione a cui si aderisce, questo passaggio può essere ritenuto obbligatorio in ogni caso o solo nel caso di materia esorbitante dalle compèetenze dell’amministratore. Il cauto amministratore diligente può convocare sempre l’assemblea prima di procedere in mediazione Nessun problema se è il condominio a essere parte istante

CONDOMINIO PARTE CHIAMATA

Comunicazione della chiamata in mediazione presso domicilio dell’amministratore: il condominio è privo di personalità giuridica; se non ha eletto luogo apposito, il suo domicilio è preso studio dell’amministratore
Mancanza tempi tecnici per convocazione assemblea: il termine di 15 gg anche se non è perentorio da domanda di mediazione a incontro non permette il rispetto dell’art. art. 66 per l’avviso di convocazione L’art. 66 disp att dispone che l’amministratore per convocare l’assemblea deve rispettare il termine di almeno 5 giorni dal momento della trasmissione dell’invio di convocazione, salvo che il regolamento di condominio non disponga un termine più lungo.

PER CUI ESITO DEL PRIMO INCONTRO

l’amministratore è riuscito a convocare l’ assemblea, qui occorre analizzare i poteri attribuiti per la conciliazione transazione: delega senza limiti o semplice nuncius
l’amministratore che chiede un rinvio;
l’amministratore agisce sapendo che il suo operato verrà ratificato dal condominio (comportamento rischioso per contenuto transazione conciliazione);

Si ritiene che la ratifica successiva alla conclusione della conciliazione non crei problemi –naenche per l’omologa- anche se intervenuta successivamente, semprechè la controparte la accetti, essendo mancante del suo presupposto necessario

INCONTRO DEL MEDIATORE

può vedere la presenza di terzi soggetti, quali i tecnici o un condomino con piena fiducia da parte degli altri condomini

Ai sensi dell’art. 4 è un procedimento senza formalità

PROPOSTA DEL MEDIATORE

il mediatore può proporre proposta conciliazione sia di sua iniziativa,
sia se entrambe le parti lo richiedono

Per proposta del mediatore c’è il termine di 7 giorni per rifiuto o accettazione – in caso di silenzio la proposta si intende rifiutata –

E’ probabile che l’amministratore abbia necessità di più tempo di questi 7 giorni, dovendo convocare l’assemblea. Anche qui vi è il limite temporale di cui all’avviso di convocazione disposto dall’art. 66 disp att cc

E’ obbligato a comunicare o l’accettazione o la richiesta di rinvio e anche il rifiuto, per non esporsi al rischio di incorrere in responsabilità contrattuale nei cfr del condominio.

Non si ritiene che debba documentare l’avviso di convocazione che ha inoltrato o sta per inoltrare al condominio in quanto il termine è ordinatorio e nno è prescritta alcuna formalità in generale per il procedimento (art. 4 dlgs)

Le innovazioni della Riforma del Condominio e la mediazione nelle cause civili condominiali

AVVOCATO ANNA NICOLA

SEDE

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