COMUNE DI RIVALTA DI TORINO IN COLLABORAZIONE CON ARBIMEDIA ADR
9 MARZO 2013
LA MEDIAZIONE CIVILE COME ALTERNATIVA DEL PROCESSO
COMUNE DI RIVALTA DI TORINO IN COLLABORAZIONE CON ARBIMEDIA ADR
9 marzo 2013
LA MEDIAZIONE CIVILE COME ALTERNATIVA DEL PROCESSO
(per maggiori informazioni e dettagli vedasi locandina)
Avv. Anna Nicola – Relazione
LA MEDIAZIONE IN AMBITO CONDOMINIALE
Quando un immobile è all’interno di un condominio la proprietà dell’alloggio di norma è individuale (o in comunione di uno o più soggetti, ad es. la comunione legale dei coniugi). Con essa concorre il diritto di comproprietà dei beni e servizi comuni, di proprietà dell’intera collettività delle persone che abitano in condominio o che comunque sono proprietari dei vari alloggi che lo compongono
Nel condominio vi è coesistenza quindi tra il diritto singolo di proprietà (dell’alloggio) e il diritto di comproprietà delle parti comuni (ad es. il tetto, il cortile dell’edificio e così via). Questi beni comuni sono elencati dall’art. 1117 c.c., sebbene si tratti di un elenco esemplificativo e non esaustivo. Così è per il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i locali di servizio comune, ad. Es. la lavanderia, la portineria, l’impianto di riscaldamento, dell’acqua, gas, energia elettrica e così via. In questo il condominio si distingue dalla comunione dove i singoli comunisti hanno il solo diritto di comproprietà del bene oggetto della comunione.
La comunione è disciplinata dagli artt. 1100 – 1116 c.c. – Il condominio è disciplinato dagli artt. 1117 – 1139 c.c.
Nella realtà vi sono casi di condomini c.d. complessi, costituiti da due o più edifici tra loro autonomi che hanno in comune uno o più beni o servizi. Si pensi ad esempio al caso di un cortile che è al servizio di più edifici: in queste fattispecie i singoli edifici sono disciplinati individualmente dalla normativa del codice civile del condominio; così anche è per il cortile comune la cui titolarità è della collettività delle persone che sono proprietarie degli alloggi siti in entrambi gli edifici. Si parla in questi casi di condomini complessi.
L’assemblea è l’organo supremo del condominio: a lei spetta decidere sull’andamento e sulla gestione del condominio. Le sue attribuzioni sono – ai sensi dell’art. 1135 c.c.- principalmente le seguenti
- la conferma dell’amministratore, l’eventuale sua retribuzione, l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e della relativa ripartizione tra i condomini
- l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione
- le opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale
Essa inoltre decide inoltre sui seguenti argomenti:
- il conferimento all’amministratore di maggiori poteri rispetto a quelli già sanciti dal codice civile dall’art. 1131 c.c. e dal regolamento di condominio
- le innovazioni (art. 1120 c.c.), anche eventualmente le innovazioni gravose e voluttuarie (nella particolare fattispecie prevista dall’art. 1121 c.c.)
- lo scioglimento del condominio (ex artt. 61 e 62 disp. Att. C.c.) e in tema di perimento dell’edificio per una parte inferiore ai tre quarti dell’intero medesimo stabile ai sensi dell’art. 1128 c.c.
- l’approvazione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) che è obbligatorio se i condomini sono più di dieci
- l’eventuale impugnazione di provvedimenti presi dall’amministratore ritenuti illegittimi anche da un solo condomino a norma dell’art. 1133 c.c.
- in merito alle spese anticipate dai singoli condomini per le cose comuni (art. 1134 c.c.)
L’amministratore è il mandatario dell’edificio del condominio. Deve essere obbligatoriamente nominato quando i condomini sono più di quattro. Se il numero dei condomini è inferiori la sua carica è facoltativa, spettando ai condomini decidere se vogliono ugualmente –anche se non obbligati- un loro rappresentante comune. Come sopra visto, è di nomina dell’assemblea; dalla stessa può essere confermato, revocato o sostituito con altro soggetto.
L’amministratore è colui che gestisce e amministra l’edificio nell’interesse di tutti i condomini. Cura il conto della gestione, redige i relativi documenti, tra cui il preventivo delle spese necessarie al condominio ed il consuntivo di quelle effettivamente affrontate, indice l’assemblea, procede autonomamente agli interventi di manutenzione ordinaria in autonomia, può agire anche per la manutenzione straordinaria ove sia necessario un intervento urgente (art. 1135 c.c.)
MATERIE CONDOMINIALI
La mediazione è stata obbligatoria dal 21.3.2012 per tutte le materie in ambito di condominio. Quindi per le seguenti tipologie sino alla sentenza della Corte Costituzionale del 23 ottobre 2012 che ha sancito l’illegittimità costituzione dell’obbligo del procedimento di mediazione
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RIFORMA DELLA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO
Com’è noto, il tema del Condominio ha costituito a più riprese, negli ultimi decenni, oggetto di disegni di legge. Essi, per un motivo o per un altro, non hanno mai visto una stesura definitiva e la conseguente pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Ciò dimostra comunque la necessità sentita dal legislatore di intervenire sull’argomento.
Finalmente è approdata la Riforma con il disegno di legge As 71-335-399-1119-1283-B approvato in via definitiva dalla Commissione Giustizia del Senato in sede deliberante, normativa che entrerà in vigore trascorsi sei mesi dalla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Poiché la sua pubblicazione è avvenuta il 17 dicembre 2012 (G.U. n. 293 del 17 dicembre 2012), la Novella sarà definitivamente legge a far data dal 18 giugno 2013.
Art. 71 quater disp. att. c.c.
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare
L’art. 5 comma 1 del D. Lgs. 28/2010 così dispone: “Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell’articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate. L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. L’improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione e ‘già’ iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.. ..”.
Ai fini della presentazione dell’istanza di mediazione, qualunque sia la fattispecie in questione, è sufficiente che la stessa contenga l’indicazione dell’oggetto e delle ragioni della pretesa ex art. 4 D.Lgs. n. 28/10, al fine di consentire alle parti di raggiungere un accordo conciliativo (Tribunale di Mantova, ordinanza del 25 giugno 2012).
Com’è noto, il condominio è, rectius, era, sino all’intervento della Corte Costituzionale del 23 ottobre 2012, una delle materie soggette all’obbligo del procedimento di mediazione, a pena di improcedibilità dell’azione giudiziale.
Questa norma è un recepimento in ambito condominiale delle varie critiche sollevate in merito al D. Lgs. 28/2010, normativa in tema di mediazione.
Così è per la competenza territoriale dell’organismo presso cui presentare l’istanza. Il silenzio normativo in ambito di procedimento conciliativo viene superato nelle controversie in condominio in ragione della previsione che l’istanza deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso l’ente ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. La competenza è data dal luogo della sede dell’edificio e non dall’ubicazione dello studio dell’amministratore, che rappresenta il relativo domicilio. Diversamente, gli atti processuali devono essere notificati presso l’ufficio di amministrazione dello stabile a norma dell’art. 145 c.p.c.
Prima della novella, si discuteva in merito all’estensione del potere dell’amministratore in ambito di mediazione. Si affermava, da un lato, la sua legittimazione autonoma in relazione alla gestione e amministrazione dei beni e servizi del condominio, dall’altro, si riteneva sempre necessaria l’autorizzazione dell’assemblea.
Stante la natura transattiva dell’accordo di mediaconciliazione, ai sensi dell’art. 71 quater disp. Att. C.c. il rappresentante dell’edificio non ha il potere di rinunciare o di concedere un diritto o altro, a nome e per conto del condominio se non dietro apposita decisione assembleare. Non solo. L’assemblea deve deliberare in merito alla partecipazione del condominio al procedimento. La decisione è da assumere ai sensi dell’art. 1136, secondo comma, con la maggioranza degli intervenuti alla riunione rappresentanti almeno la metà del valore complessivo dell’edificio. Questa previsione seda i dubbi che erano stati sollevati per quanto concerne la possibilità di ottenere l’omologa del tribunale del verbale di conciliazione nel caso in cui l’amministratore non avesse ottenuto il placet dell’assemblea.
In generale, la mancata partecipazione alla mediazione è passibile del pagamento di una sanzione di importo pari al contributo unificato del valore della causa giudiziale.
L’asserita inutilità del procedimento non costituisce giustificato motivo della mancata partecipazione al tentativo di mediazione tale da escludere l’applicazione della sanzione.
Una recente decisione di merito ha persino rilevato che l’assenza si qualifica quale reato in frode alla legge.
Per quanto concerne la convocazione dell’assemblea chiamata a decidere se presenziare alla mediazione occorre porre mente all’art. 66 disp. Att. C.c., sulla cui base l’avviso di convocazione deve pervenire a tutti i condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea. L’art. 8 del D. Lgs. 28/2010 “All’atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell’organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti non oltre quindici giorni dal deposito della domanda”. È probabile che l’assemblea non riesca a essere tenuta prima del termine dell’incontro davanti al mediatore. Da ciò discende la previsione che “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”. Ciò è in quanto la delibera assembleare è da considerarsi come condizione necessaria dell’avvio del procedimento e della legittima presenza del rappresentante dell’edificio. Lo stesso discorso viene previsto per il caso in cui il mediatore presenti una proposta di mediazione, come previsto dall’art. 11, comma 2, del D. Lgs. 28/2010. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare. La proposta deve essere approvata dall’assemblea –anche qui- con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, cioè con un voto che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Se la deliberazione non ottiene il consenso della predetta maggioranza, la proposta si intende non accettata. Con ciò il tentativo di conciliazione si chiude con esito negativo e la causa ordinaria può essere intrapresa. L’amministratore si può qualificare come semplice nuncius, quando la decisione condominiale determina integralmente le condizioni e il contenuto dell’accordo transattivo. Può invece avere poteri delegati dall’assemblea, sulla cui base può agire in autonomia nel rispetto dei limiti dettati dalla riunione condominiale.
CASI DI MEDIAZIONE CONDOMINIALE
- tra condomini: per diritti reali ,
- tra condominio e singolo condomino, per le materie dell’art. 1130 cc regolamento, delibere, regolamentazione delle cose comuni, pagamento spese condominiali (art63 disp tt acc – temporaneamente sospeso perché ingiunzione) atti conservativi
- tra il condominio e l’amministratore
- tra il condominio e un terzo
- CAUSE TRA CONDOMINI
In realtà le cause tra condomini vedono l’accesso in mediazione non solo e non tanto in ragione dell’essere in condominio quanto in riferimento ai diritti reali, materia di diretta applicazione della procedura di mediazione ex se in quanto espressamente contemplata dall’art. 5 comma 1 del D. lgs. 28/2010
- CAUSE TRA IL CONDOMINIO E UNO O PIU’ CONDOMINI
In merito alle cause tra il condominio e uno o più condomini, la norma di riferimento pare essere l’art. 1130 c.c., la cui rubrica è “Attribuzioni dell’ Amministratore” e il cui tenore è il seguente:
ART 1130 CC
“L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.”
Si pensi al condomino che non rispetta il regolamento di condominio, ad esempio per la clausola che prevede che non si può parcheggiare in cortile. Il condomino non si cura di questa clausola e non la rispetta mai. L’amministratore gli invia una o più diffide, senza tuttavia sortire l’esito sperato: il condomino continua a parcheggiare in cortile. In questa fattispecie, prima dell’instaurazione della causa di merito, occorre procedere al tentativo di conciliazione in sede di organismo di mediazione
Per la regolamentazione delle cose comuni, es. si può avere il caso in cui vi è una tavernetta condominiale e il singolo condomino la utilizza come suo immobile, fornendola di chiavi che ha solo lui e quindi non permettendo l’utilizzo da parte degli altri contitolari. Anche qui l’amministratore prima di rivolgersi all’organismo di mediazione procede in sede stragiudiziale diffidando il condomino dal cessare in questo comportamento illegittimo. Nel caso in cui la diffida sortisca esito negativo, occorre procedere in sede di mediazione al fine di risolvere la controversia
Se c’è assicurazione fabbricati e sorge questione di risarcimento danni di beni del condominio a causa del comportamento di un condomino, ci si chiede se sia necessaria la presenza del condominio quando l’assicurazione copre l’evento – direi di si già solo per questioni di opportunità
La riscossione dei contributi fa espresso richiamo alla norma (art. 63 disp att. C.c.) sulla cui base l’amministratore munito di deliberazione di approvazione del preventivo o consuntivo delle spese condominiali e del conseguente piano di riparto può presentare ricorso per ingiunzione provvisoriamente esecutiva contro il condomino moroso. Qui l’accesso in mediazione non è immediato in quanto(a norma dell’art. 5 comma 6 del D. Lgs. 28/2010) la mediazione non vede l’accesso per il procedimento di ingiunzione e per quello eventuale successivo di opposizione all’ingiunzione se non a seguito della pronunzia da parte del giudice dell’opposizione in merito alla clausola di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ottenuto. Quindi di ha accesso in mediazione solo nel caso in cui il condomino proponga opposizione all’ingiunzione e nel medesimo atto chieda la revoca della clausola di esecutività già ottenuta dal condominio
In tema di violazione/invasione dei beni comuni, si suole parlate di necessità di compimento di atti conservativi, con questa terminologia debba essere inteso ogni atto dell’amministratore volto alla tutela dell’edificio condominiale e di ogni sua parte. Per esse la prassi si è espressa soprattutto in termini di procedimenti possessori, volti a ottenere l’immediata tutela della situazione di fatto di cui ai beni del condominio. Anche qui, l’art. 5 comma 6 del D. Lgs. 28/2010 prevede l’accesso in mediazione solo a seguito dell’emanazione dell’ordinanza sommaria con cui vengono disposti i primi provvedimenti in merito alla situazione possessoria di cui si richiede la tutela in sede giudiziale
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Tra queste tipologie di cause tra il condomino e il condominio rientra
IMPUGNAZIONE DELIBERA PER NULLITA’ E ANNULLABILITA’
NULLITA’: la mediazione è obbligatoria anche per una delibera assunta parecchi anni fa ma invalida per il profilo della nullità – la nullità è imprescrittibile salvo la prescrizione delle azioni che ne derivano, ad es. arricchimento senza giusta causa, ripetizione indebito e così via;
ANNULLABILITA’ la deliberazione affetta da annullamento –vizio inerente principalmente le norme procedurali della convocazione, delle maggioranze ai fini della valida costituzione e valida deliberazione e così via- deve essere oggetto di mediazione prima di essere oggetto di causa ordinaria. Questa delibera deve essere impugnata in mediazione entro 30 giorni rispettivamente dall’assemblea e dall’invio del verbale della tenuta assemblea per il presente e per il condomino assente a detta riunione
INTERRUZIONE DECADENZA DELLA DOMANDA DI ANNULLAMENTO DELLA DELIBERA
La proposizione della domanda di mediazione interrompe la prescrizione e la decadenza dal momento della comunicazione alle altre parti . Ciò significa che il termine ex art 1137 è per la domanda di mediazione, dal momento del suo inoltro. RIDECORSO TERMINE DECADENZA Questo termine decorre nuovamente a mediazione fallita dal momento del deposito del verbale presso l’organismo di mediazione. Da questo momento decorre il termine di 30 gg ex art 1137 per la proposizione della domanda giudiziale
SOSPENSIONE DELLA DELIBERA è procedimento in via d’urgenza davanti al tribunale da proporre anche prima della mediazione anche se la norma dice che “lo svolgimento della mediazione non preclude azione d’urgenza” il termine svolgimento fa credere che sia da proporre prima la mediazione e poi la domanda giudiziale di sospensione della delibera
- CAUSE TRA IL CONDOMINIO E L’AMMINISTRATORE
Per queste controversie vengono in considerazione tutte le norme che disciplinano le competenze e gli obblighi dell’amministratore
Infatti se l’amministratore non esegue la deliberazione dell’assemblea condominiale non ottempera al mandato che lo lega all’edificio esponendosi di conseguenza a essere chiamato a rispondere del suo operato a titolo di responsabilità contrattuale e di eventuale risarcimento dei danni
Lo stesso discorso vale per la predisposizione del bilancio preventivo/consuntivo annuale, per l’obbligo di gestione contabile e così via
In tutti questi casi, se il condominio agisce in ragione del contratto concluso con l’amministratore, la controversia vede l’immediato accesso in mediazione. Non così nel caso in cui si proceda con la domanda di revoca del medesimo, trattandosi di procedimento che si svolge in sede giudiziale in camera di consiglio. Questo procedimento è escluso dalla mediazione a norma dell’art. 5 comma 6 del D. lgs. 28/2010
- CAUSE TRA IL CONDOMINIO E TERZI
Queste fattispecie sono di dubbio accesso in mediazione. Si pensi al caso di contratto di appalto concluso tra il condominio e un’impresa avente ad oggetto la manutenzione ordinaria o straordinaria di parte dell’edificio condominiale, ad esempio del tetto dello stabile.
Qui ci si interroga se la fattispecie esuli dalla mediazione in quanto l’oggetto della controversia è specificatamente il contratto di appalto e l’esecuzione degli interventi da parte dell’impresa appaltatrice ovvero se, visto che una delle parti è un condominio, occorre dare prevalenza alla natura dell’ente collettivo, con obbligo di ingresso in mediazione in ragione della qualifica di questo soggetto. se si pone l’accento sul soggetto condominio coinvolto come per contratti bancari per aspetto professionale di una delle parti