Interventi urgenti e conseguenti in condominio per incolumità pubblica: il rimborso al condomino

La giurisprudenza definisce urgenti quelle spese che secondo il bonus pater familias, sono indifferibili, cioè volte ad evitare un possibile, anche se non certo, danno o nocumento (Cass. 06/12/1984, n. 6400).

A norma dell’art. 1134 c.c. deve essere considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno alle cose comuni o anche alle cose di proprietà esclusiva di taluni dei condomini o di terzi. Non si può rimandare l’intervento ad un successivo momento sulla cui base l’amministratore, valutandone la necessità, possa dettare le necessarie disposizioni per compierla, se di sua competenza, o convocare l’assemblea per decidere al riguardo (Cass. 27/10/1993, n. 11197).

Se quindi un condomino ha sostenuto la spesa autonomamente può domandare il rimborso agli altri condomini, per la rispettiva parte, se vi è stata l’urgenza di intervento. Si ritiene che debba escludersi che il condomino possa agire in giudizio mediante azione ordinaria al fine di sentir condannare la controparte ad eseguire ovvero a contribuire all’esecuzione di lavori che assume urgenti, sotto forma di condanna ad un “facere” (Trib. Ivrea 01/02/2022, n. 162: nella fattispecie il giudice ha ritenuto che il condomino è obbligato alla conservazione delle parti comuni, quindi ben avrebbe ben potuto eseguire i lavori urgenti e dopo domandare il rimborso pro quota all’altro condomino).

La disciplina in ambito condominio è diversa da quella di cui alla comunione ex art. 1110 c.c. – nella comunione, il relativo diritto spetta in presenza della trascuranza degli altri partecipanti mentre in condominio il diritto trova conferma in presenza del presupposto dell’urgenza.
Ciò è anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli soggetti: la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, fornendone la relativa prova (Cass. 14/01/2019, n. 620).

Spetta al singolo dimostrare che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 30/07/2020, n. 16341).

Se il requisito dell’urgenza non venga dimostrato non vi è alcun diritto al rimborso di una spesa sostenuta senza alcuna autorizzazione (Trib. Firenze 25/08/2015).

Questi principi sono stati ripresi di recente dalla Corte di Appello di Napoli del 4 giugno 2024, n. 2458.

Nel caso di specie il condomino condannato in primo grado al rimborso ex art. 1134 c.c. osserva che il giudice di prime cure lo ha condannato al rimborso, in favore delle controparti, anche degli esborsi sostenuti per il rifacimento delle facciate dell’intero edificio, per la cui ripetizione difetta il presupposto dell’urgenza postulato dall’art. 1134 c.c. da ciò deduce che devono essere detratte dalla richiesta di rimborso degli altri condomini le somme imputate alla tinteggiatura delle facciate, e le spese tecniche per la nomina del D.L., eseguita unilateralmente dagli appellati.

La Corte di Appello, partendo dal presupposto della notorietà del diverso regime del rimborso delle spese per la cosa comune, in ambito condominio e in ambito di comunione, rileva che ex art. 1134 c.c. il rimborso è dovuto non in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari (art. 1110 c.c.), ma solo quando la spesa si palesi urgente.

Ciò è perché, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio le porzioni comuni rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge disciplina con più rigore la possibilità per il singolo di interferire nella loro amministrazione (Cass. 12.11.2011, n. 21105; Cass. 23.4.2010, n. 9743; Cass. 19.7.2007, n. 16075; Cass. s. u. 31.1.2006, n. 2046).

L’urgenza degli interventi è cosa diversa dalla mera necessità di effettuarli, perché si ha quando, secondo una comune valutazione, questi interventi appaiano indifferibili ad evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune (Cass., 6.12.1984, n. 6400; Cass., 26.3. 2001, n. 4364) o ove per la necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità del palazzo un danno ragionevolmente imminente oppure alla necessità di restituire alla cosa comune la sua effettiva funzionalità (Cass. 19.12.2011, n. 27519; Cass. 19.3.2012, n. 4330).

Premesso ciò, la Corte osserva che nel caso di specie l’urgenza sussistesse non soltanto per gli interventi a farsi sul terrazzo di copertura, bensì anche per i lavori alle facciate perimetrali del condominio.

Tra la documentazione prodotta si ha una nota del Corpo di Polizia Municipale in cui si dava atto dell’intervento eseguito dagli Agenti di Polizia Municipale per coadiuvare i Vigili del Fuoco, allertati dalla caduta di intonaco dallo stabile.

Nell’occasione si eliminavano le parti pericolanti dalla facciata prospiciente e ad informare l’amministratore della necessità di un tempestivo intervento di manutenzione dei muri perimetrali dell’edificio, per evitare pericoli alla pubblica incolumità.

In ragione di questa nota veniva emessa ordinanza del Settore Opere Pubbliche- Servizio Pubblica Incolumità, con cui si ordinava all’amministratore di procedere, entro 30 giorni dalla data di notifica del provvedimento, alla verifica e alla conseguente eliminazione degli intonaci pericolanti dalle facciate prospicienti le pubbliche vie, con successiva comunicazione all’ufficio pubblica incolumità dell’esecuzione dell’intervento.

Considerazioni conclusive

Secondo la Corte, questi provvedimenti provano che il ripristino delle facciate era anch’esso un lavoro urgente per soddisfare l’esigenza di tutela della pubblica incolumità, come avvalorato dalle specifiche competenze funzionali degli organi comunali intervenuti ad ordinare, in via di immediata urgenza, gli interventi per la neutralizzazione del pericolo di caduta di intonaci e di distacco di calcinacci, al quale erano esposti i terzi.

Da qui si ha l’infondatezza della doglianza sull’insussistenza del presupposto dell’urgenza anche in relazione ai lavori della facciata condominiale e della nomina del direttore dei lavori.

Una volta, infatti, appurata la ricorrenza delle condizioni cui l’art. 1134 c.c. subordina il diritto del singolo condomino di agire in via unilaterale sulla parte comune, al fine poi di richiedere agli altri condomini la quota-parte della spesa a tale titolo anticipata, ne deriva la piena legittimità di tutte le attività funzionali alla realizzazione dell’intervento, in cui rientrano, appunto, la stipula del contratto di appalto con l’impresa esecutrice e la nomina di un direttore dei lavori, quale figura imposta dalla disciplina in materia.

Fonte: https://www.condominioweb.com/interventi-urgenti-e-conseguenti-in-condominio-per-incolumita-pubblica-il-rimborso-al-condomino.21797#2