Infiltrazioni condominiali e risoluzione del contratto di locazione

Le liti in condominio sono molto diffuse sia tra singoli condomini, sia tra questi ed il condominio. Spesso il contraltare della discussione non è il condominio o il solo condominio.

È utile quindi capire l’ambito in cui ci si deve porre onde poter tutelare al meglio la propria posizione.

Se ad esempio per il danno che il nostro alloggio ha subito a causa della rottura della tubazione d’acqua dell’appartamento limitrofo o soprastante, non dovessimo rivolgerci al titolare di quest’ultimo bensì al condominio, la nostra azione non avrebbe significato perché rivolta non al soggetto corretto, cioè a chi effettivamente è ascrivibile l’evento.

Non sempre è uno di questi due soggetti a essere responsabile del danno, potendo venire in gioco anche soggetti terzi, quali ad esempio il conduttore di un’unità immobiliare in condominio ovvero il costruttore-venditore del palazzo, così come l’appaltatore che ha eseguito un intervento di manutenzione dell’immobile.

Questo principio pare emergere seppur indirettamente dalla decisione del Tribunale di Nocera Inferiore del 10 giugno 2024.

Nel caso di specie un condomino cita in giudizio il condominio per le infiltrazioni subite dall’alloggio posto in locazione che, proprio a causa di dette infiltrazioni è stato risolto dal conduttore.

Anteriormente alla vertenza di merito viene disposto un accertamento tecnico preventivo che rileva che le cause delle infiltrazioni erano da “addebitare senza ombra di dubbio alla cattiva manutenzione (o rottura) di parte delle tubazioni sovrastanti, di proprietà del condomino sovrastante”; (inspiegabilmente) il condomino attore, rilevato che il tentativo di conciliazione era stato negativo, che, nel tempo le infiltrazioni rendevano impraticabile il proprio alloggio causando numerosi danni oltre che il mancato godimento dello stesso, domanda di accertarsi la responsabilità esclusiva del condominio con richiesta di risarcimento di tutti i danni patiti, compreso il risarcimento del danno per lucro cessante per la risoluzione del contratto di locazione nonché al risarcimento di tutti i danni conseguenti.

Si costituisce il condominio contestando ogni affermazione attorea e negando la sua legittimazione passiva, perché la causa del danno era del condominio del piano di sopra, chiedendo l’integrazione del contraddittorio e il rigetto delle richieste attoree.

Dopo lo scambio delle memorie ex art. 183 cpc si arriva direttamente alla fase conclusiva, senza istruttoria.

La decisione è nei seguenti termini: la domanda viene considerata parzialmente fondata e, pertanto, merita accoglimento per questa parte.

Il tribunale osserva che è certo che le cause delle lamentate infiltrazioni siano per esclusiva responsabilità del condominio. Ciò perché dalla perizia depositata risulta con sicurezza che esse sia da ricondurre “… senza alcun dubbio alla cattiva manutenzione o alla rottura di parte delle tubazioni sovrastanti, di proprietà poste in corrispondenza del soffitto tra la proprietà del ricorrente e la sovrastante unità immobiliare della signora, proprietaria dell’immobile insistente sull’unità immobiliare di proprietà del ricorrente”.

Si rinviene la responsabilità da cose in custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c.: l’evento lesivo, le infiltrazioni che hanno provocato danni, è stato causato dalla perdita di acqua provenienti dalle condotte condominiali.

È noto che si tratta di responsabilità oggettiva, che non richiede un’attività o una condotta colposa del custode (cfr. Cass. civ. 19 febbraio 2008, n. 4279), ma necessita della sussistenza del mero rapporto causale tra la cosa in custodia e l’evento lesivo (da ultimo, Cass., ord. n. 22684/2013).

Ove vi sia rapporto di custodia, la responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, che spezza il nesso causale, configurandosi come elemento esterno, avente i caratteri dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità (Cass. civ. 7 luglio 2010, n. 16029; Cass. civ. 19 febbraio 2008, n. 4279; Cass. civ. 6 luglio 2006, n. 15384).

Sul piano probatorio si ha che chi agisce per il risarcimento del danno ha l’onere di provare il fatto lesivo e l’esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l’evento, nonché il danno conseguenza; il custode convenuto, per liberarsi da responsabilità, deve provare il fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale (Cass. n. 858/2008; 8005/2010; 5910/11), fornendo la prova liberatoria del caso fortuito, come sopra descritto (vedi Cass. n. 8500/2010; Cass. n. 57417/2009; Cass. n. 11227/2008).

Considerazioni conclusive

Nel caso di specie è certamente sussistente il rapporto di custodia tra i tubi di proprietà condominiale, anche tenuto conto che secondo la giurisprudenza “l’amministratore ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini” (Cass., Sez. 3, Sent. n. 17983 del 14/08/2014; Cass. sent. n. 25251/2008).

Si ha per dimostrato il nesso eziologico tra la cosa (tubo condominiale) e l’evento lesivo (danni all’unità immobiliare).

Il CTU in sede di ATP ha chiarito che le cause delle infiltrazioni devono essere ricondotte ai tubi condominiali posti in corrispondenza del soffitto del bene danneggiato e che a causa delle suddette infiltrazioni risultavano essere interessate anche la parete laterale dell’immobile.

Motivo per il quale nel computo metrico, redatto allo scopo di quantificare i costi per il ripristino del bene, è stata conteggiata la misura di circa 140 mq comprensiva, anche la superficie relativa alla parete da rispristinare.

Il Giudice ritiene di condividere le conclusioni alle quali è pervenuto il CTU, in forza di ciò condanna il condominio al risarcimento del danno nei confronti dell’attore nella misura complessiva data dalla data di stima (effettuata dal ctu) alla data di pubblicazione della decisione, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente decisione al soddisfo.

Per ciò che concerne la risoluzione del contratto di locazione e la domanda dei conseguenti danni il Giudice emette rigetto della richiesta atteso che agli atti manca la prova del danno.

Al di là del fatto che resta poco credibile che un conduttore sottoscriva un contratto di locazione senza prima prendere visione del locale resta fermo che la stessa restituzione dell’assegno (senza alcun altro documento) imputato a restituzione della caparra non rappresenta prova dell’avvenuta risoluzione del contratto per il motivo addotto.

Sotto questo ultimo profilo, la giurisprudenza non è unanime. Di recente il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 1776 del 5 agosto 2023, ha risolto una controversia tra il locatore e il condominio con cui il primo chiedeva al secondo il risarcimento per i canoni di locazione persi a seguito della risoluzione del contratto operata dal conduttore proprio a causa delle condizioni insalubri dell’immobile a causa delle infiltrazioni derivanti da beni condominiali.

Da ciò il giudice ha fato discendere che se le cause di danno non sono state risolte dal condominio necessarie ad eliminare i fenomeni infiltrativi ancora in corso ed il ripristino dell’agibilità dei locali, il danno arrecato al condomino locatore deve comprendere anche i mancati canoni locativi non percepiti a causa del recesso della parte conduttrice, oltre che il risarcimento per i lavori di ripristino ai locali (cfr. anche Trib. Napoli Nord, n. 3184 del 14.09.2022).

Una soluzione di mezzo è stata espressa dal Tribunale di Roma del 22 giugno 2022, il quale ha affermato che il mero verificarsi di infiltrazioni non è di per sé sufficiente a legittimare il rifiuto di pagamento dei canoni salvo che le infiltrazioni non siano così gravi da rendere invivibile / inagibile l’immobile finendo per influire sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso.

In definitiva dovrà essere effettuata una attenta valutazione caso per caso che tenga in considerazione da un lato l’entità delle infiltrazioni e dall’altro le sue effettive ripercussioni sulla abitabilità dell’immobile.

Fonte: https://www.condominioweb.com/infiltrazioni-condominiali-e-risoluzione-del-contratto-di-locazione.21773#2