Impossibile usucapire un bene condominiale demaniale

L’istituto dell’usucapione è disciplinato all’art. 1158 c.c., il cui testo è il seguente “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni“.

Per perfezionare l’usucapione occorre il possesso continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico ed inequivoco da parte un soggetto che non è titolare del bene ma che si comporta come tale nel trascorrere di questo lasso temporale.

Spesso ci si chiede se un bene statale possa essere usucapito.

Usucapione del bene pubblico: quando è possibile

Al fine di una corretta ed esaustiva risposta alla possibilità o meno di usucapire un bene statale, si deve tenere a mente che i beni cosiddetti pubblici si suddividono in due categorie: i beni demaniali e quelli patrimoniali.

I primi si suddividono in due specie: necessari e non necessari. Sono necessari quelli compresi nel demanio marittimo ed idrico mentre sono non necessari quelli relativi al demanio stradale, ferroviario, culturale (art.1 D.L. n.351/2001).

I beni patrimoniali si distinguono tra beni indisponibili e disponibili: i primi sono individuati all’art. 826 c.c. e sono le foreste, le miniere, le cave e torbiere quando la disponibilità ne è sottratta al proprietario del fondo, le cose d’interesse storico, archeologico, paletnologico, paleontologico e artistico, da chiunque e in qualunque modo ritrovate nel sottosuolo, i beni costituenti la dotazione della Presidenza della Repubblica, le caserme, gli armamenti, gli aeromobili militari e le navi da guerra.

Quanto detto riguarda i beni statali ma la stessa regola può valere per gli enti amministrativi minori.

Per quanto oggetto del presente studio, gli immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica fanno parte del patrimonio indisponibile del comune. Essi acquisiscono questa finalità grazie ad un provvedimento amministrativo programmatorio del comune, che ne determina la collocazione nel patrimonio indisponibile dell’ente locale.

La finalità di destinazione può essere acquisita anche per mezzo di concessione di un finanziamento statale o regionale che comporta l’automatico inserimento nel patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Gli alloggi sono assegnati in locazione a prezzo determinato dalla legislazione regionale.

Quali di tutti questi beni sono usucapibili? I beni demaniali non necessari possono perdere la loro natura e destinazione di beni pubblico e, per l’effetto, essere oggetto di usucapione previo provvedimento ad hoc emanato dalla Pubblica Amministrazione.

Anche i beni patrimoniali possono essere usucapiti da privati qualora sia evidente la determinazione e l’intendimento di non utilizzarli per lo svolgimento di una funzione pubblica e vi sia una rinuncia a tale destinazione.

Da quanto detto discende che essi possono perdere la destinazione pubblica a causa di un provvedimento della Pubblica Amministrazione. Da ciò può conseguire l’usucapione del bene.

Questo tema è stato di recente affrontato dalla Cassazione n. 32438 del 22 novembre 2023, decisione che affronta la natura degli alloggi di edilizia residenziale pubblica di cui è titolare l’azienda pubblica e

Impossibile usucapire un bene condominiale demaniale. Fatto e decisione

Nei gradi di merito, tribunale ed appello, i giudici hanno dichiarato acquistata per usucapione dal Condominio l’unità immobiliare sita al piano terra dell’edificio, già destinata ad alloggio del portiere e poi locata dal Condominio a terzi.

La Corte d’appello ha ravvisato la totale inerzia dell’asserito proprietario -ente di gestione di edilizia pubblica, l’azienda pubblica- per oltre 50 anni in merito alla destinazione dell’immobile, le cui spese ed oneri sono stati pagati dal condominio, richiamando anche il “giudicato esterno” di una fattispecie della stessa Corte -anche lì si trattava di ente di edilizia pubblica-che si è espressa nei medesimi termini.

L’Ente promuove ricorso per cassazione asserendo che il bene, così facendo, sarebbe stato sottratto al regime del patrimonio indisponibile conseguente al regime di edilizia residenziale pubblica.

La Suprema Corte osserva in primo luogo che l’amministratore non ha legittimazione a proporre domanda per ottenere la declaratoria di appartenenza di un immobile, trattandosi di azione che esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore stesso (Cass. n. 25014 del 2020; n. 21826 del 2013; n. 8246 del 1997). Essendo questione attinente alla comproprietà, la legittimazione è in capo a tutti i condomini.

Nel caso di specie, essi, litisconsorti necessari, sono volontariamente intervenuti nel giudizio di appello, accettando la causa nello stato in cui si trovava e così eliminando con la loro manifestazione di volontà totalitaria l’irregolarità processuale in questione (ad es., Cass. n. 26631 del 2018).

Terminato questo profilo processuale ed entrando nel vivo della fattispecie, il Supremo Collegio dà ragione all’Ente.

Le osservazioni sono le seguenti.

Si ha riguardo ad immobile compreso in fabbricato di edilizia residenziale pubblica, appartenente dunque ex lege al patrimonio indisponibile della pubblica amministrazione, perché destinato al pubblico servizio dell’edilizia residenziale pubblica.

Non è necessario che la sua destinazione ad un pubblico servizio, affermata dalla legge, avesse concreta ed effettiva attuazione.

Ciò significa che non rileva se sul piano fattuale vi sia stata manifestazione di qualsiasi atto con valenza di espressione di proprietà in capo all’Ente.

Ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 830 e 828, comma 2, c.c., i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei termini fissati dalla legge.

Tra questi non vi è l’usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell’ente al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti (Cass. n. 12608 del 2002; n. 7269 del 2003; n. 19951 del 2023).

Proseguendo, non rileva – come ha invece sostenuto la Corte d’appello – la “totale inerzia” dell’ente pubblico nella gestione dell’immobile. Per i beni appartenenti al patrimonio indisponibile si ha la destinazione all’uso pubblico derivante dalla legge. Per sconfiggere questa valenza, occorre un atto di pari rango. Diventa pertanto irrilevante la condotta concludente dell’ente proprietario.

La cessazione tacita della patrimonialità indisponibile, così come della demanialità, deve implicare che il bene abbia subito un’immutazione irreversibile, tale da non essere più idoneo all’uso della collettività.

A questo ine è indubbio che non possa ritenersi sufficiente la semplice circostanza obiettiva che detto uso sia stato sospeso per lunghissimo tempo.

Il giudicato esterno asserito dalla Corte di Appello non è un richiamo pertinente perché esso ai sensi dell’art. 2909 c.c. deve essersi formato tra le stesse parti in un diverso giudizio e deve operare entro i limiti oggettivi dati dai suoi elementi costitutivi, ovvero della “causa petendi”, intesa come titolo dell’azione proposta, e del bene della vita che ne forma l’oggetto (“petitum” mediato).

Il giudicato formatosi in un precedente processo tra il Condominio locatore e il conduttore ed attinente a domanda di rilascio dell’immobile per detenzione senza titolo non può far stato per l’accertamento del diritto di proprietà nei confronti dell’ente pubblico, qui parte in causa.

Considerazioni conclusive

La Cassazione, nel caso di specie, ha seguito la sua interpretazione già fornita nel tempo.

Si legge in un precedente (Cass. n. 19816/2020) che “La declassificazione dei beni appartenenti al patrimonio indisponibile, la cui destinazione all’uso pubblico deriva da una determinazione legislativa, deve avvenire in virtù di atto di pari rango, e non può, dunque, trarsi da una condotta concludente dell’ente proprietario, postulando la cessazione tacita della patrimonialità indisponibile, così come della demanialità, che il bene abbia subito un’immutazione irreversibile, tale da non essere più idoneo all’uso della collettività, senza che a tal fine sia sufficiente la semplice circostanza obiettiva che detto uso sia stato sospeso per lunghissimo tempo.”

Attenzione però che le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 7 aprile 2020, n. 7739) ha affermato l’esistenza della sdemanializzazione tacita, o meglio la perdita della demanialità che può avvenire anche per fatti concludenti.

Secondo quest’ultimo “il passaggio del bene pubblico al patrimonio disponibile dello Stato consegue direttamente al realizzarsi del fatto della perdita della destinazione pubblica del bene, cosiddetta sdemanializzazione tacita, locuzione che evidenzia come la declassificazione prescinde dal provvedimento della autorità amministrativa“.

Questo provvedimento potrebbe essere tale da aprire un varco nella giurisprudenza con l’equazione perdita della natura pubblica indisponibile con conseguente usucapione del bene da parte di un soggetto privato, ricorrendone le condizioni.

Fonte: https://www.condominioweb.com/impossibile-usucapire-un-bene-condominiale-demaniale.21196#2