Il condominio e la mediazione
1. Premessa
2. Le cause condominiali e la mediazione
3. Le disposizioni di cui all’art. 71 quater disp. Att. c.c.
4. La posizione attiva o passiva del condominio in mediazione
5. Esiti della mediazione condominiale
1.PREMESSA
Com’è noto, il condominio è stata una delle materie di cui è stato previsto l’obbligo del procedimento di mediazione sulla base del D. Lgs. 28/2010, a norma dell’art. 5 comma 1 del medesimo decreto.
Con l’art. 71 quater disp. Att. c. c. è sancito il procedimento interno al condominio per la procedura conciliativa, onde presenziare nel procedimento e manifestare il proprio assenso alla soluzione bonaria.
2. LE CAUSE CONDOMINIALI E MEDIAZIONE
Mentre le cause tra condomini vedono l’eventuale accesso in mediazione in ragione della discussione in tema di diritti reali (materia obbligatoria per il procedimento mediaconcilaitivo), le fattispecie che interessano direttamente l’edificio sono le seguenti: le cause tra il condominio e il singolo condomino; le cause tra il condominio e l’amministratore; le cause tra il condominio e i terzi.
Per quanto concerne la prima ipotesi, i condomini hanno l’obbligo di rispettare il vivere sociale del palazzo, non ledendo gli interessi e i diritti degli altri condomini, eventualmente sanciti dal regolamento del condominio, e sono tenuti al rispetto del pagamento delle rispettive quote spese condominiali. Nel caso di mancato adempimento di uno di questi obblighi, la controversia vede prima il procedimento di mediazione e successivamente, in caso di esito negativo della procedura bonaria, l’accesso in sede giudiziaria. Nel caso di mancato pagamento delle spese del condominio, la mediazione non è immediata, ma opera solo dopo il procedimento di ingiunzione ex art. 63 disp. Att. c.c., in sede di eventuale opposizione promossa dal condomino quando si discute della clausola di provvisoria esecutorietà dell’ingiunzione.
L’amministratore, una volta ottenuta la deliberazione di approvazione del preventivo o del consuntivo delle spese condominiali e del conseguente piano di riparto è tenuto a presentare il ricorso per ingiunzione provvisoriamente esecutivo contro il condomino moroso (Anna Nicola, Guida al condominio, Amministrazione e gestione del condominio, Utet, volume V).
La mediazione non può essere azionata subito in quanto, a norma dell’art. 5 comma 6 del D. Lgs. 28/2010,essa è esclusa per il procedimento monitorio e per quello -eventuale successivo- di opposizione all’ingiunzione se non a seguito della pronunzia da parte del giudice dell’opposizione in merito alla clausola di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ottenuto.
L’art. 5 comma 4 del D. Lgs. 28/2010 e ss.mm. così prevede: “I commi 1 e 2 (cioè la procedura di mediazione obbligatoria e delegata) non si applicano: a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione; … “
Per quanto concerne la tutela dei beni condominiali, occorre distinguere caso per caso.
Se l’azione da intraprendere ha natura ordinaria, occorre agire prima in sede di mediazione e poi, eventualmente, davanti all’autorità giudiziaria.
Se invece si rende necessario agire con il procedimento possessorio, stante l’urgenza di un provvedimento giudiziario teso a ottenere l’immediata tutela della situazione di fatto di cui ai beni e servizi del condominio lesi dal condomino (o eventualmente anche da un terzo), l’art. 5 comma 6 del D. Lgs. 28/2010 prevede l’accesso in mediazione solo a seguito dell’emanazione dell’ordinanza sommaria con cui vengono disposti i primi provvedimenti in merito alla situazione possessoria di cui si richiede la tutela in sede giudiziale.
Per le controversie tra il condominio e l’amministratore occorre verificare la sussistenza delle eventuali negligenze del mandatario dell’edificio, come sancite dalla normativa condominiale o quella speciale che sancisce adempimenti in capo all’amministratore, stante la natura esemplificativa delle fattispecie contemplate dall’art. 1129 c.c.
Nel caso in cui si riscontri la mancanza della dovuta diligenza nel compimento di qualche attività, ad esempio la mancata apertura del proprio conto corrente, il condominio può agire nei confronti dell’amministratore seguendo due strade alternative.
La prima attiene al giudizio di revoca di cui all’art. 64 disp. Att. c.c., procedimento di volontaria giurisdizione, che non ha natura contenziosa ma amministrativa, svolgendosi in camera di consiglio ex artt. 737 e segg. Cpc.
Per esso si deve agire in primis in mediazione: anche se il procedimento si svolge in camera di consiglio ed in ragione di ciò sarebbe escluso dalla mediazione a norma dell’art. 5 comma 6 del D. lgs. 28/2010, la giurisprudenza di merito richiede obbligatoriamente la previa mediaconciliazione.
Se invece l’edificio intende agire in ragione del rapporto dei mandato contrattuale intercorrente con il proprio amministratore, la controversia vede l’immediato accesso in mediazione. Trattandosi di azione ordinaria in ragione del contratto edificio – mandatario, si rientra nelle fattispecie generali previste dall’art. 5 comma 1 del D. Lgs. 28/2010.
Le cause tra il condominio e i terzi non sono di accesso in mediazione in quanto non di matrice essenziale condominiale. Si pensi ad esempio al contratto di appalto avente ad oggetto la manutenzione ordinaria o straordinaria, di una parte comune dell’edificio.
3. LE DISPOSIZIONI DI CUI ALL’ART. 71 QUATER DISP. ATT. C.C.
L’art. 71 ter disp. Att. C.c. detta il criterio della competenza territoriale dell’organismo di mediazione.
La soluzione conciliativa delle vertenze che interessano il condominio devono essere presentate a un organismo che ha la propria sede dove è ubicato l’edificio.
Lo stesso discorso vale per quanto sancito in tema di rappresentanza dell’edificio in sede di mediazione.
Prima della novella, ci si interrogava se l’amministratore avesse poteri autonomi, soprattutto nel caso in cui si rientrasse nelle materie di sua competenza o se, in ragione della natura dell’accordo quale transazione, avesse bisogno della previa deliberazione dell’assemblea, sia per la partecipazione alla procedura, sia per l’espressione della volontà del condominio.
L’art. 71 quater disp. Att. c.c. richiede che la presenza dell’amministratore, in rappresentanza del palazzo, in mediazione abbia ottenuto il placet dello stabile.
La delibera deve essere assunta con le maggioranze prescritte dall’’articolo 1136, secondo comma, c.c., cioè con l’approvazione della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell’intero edificio.
Poiché non viene distinta la prima e la seconda convocazione assembleare, la decisione deve essere assunta con queste maggioranze anche in seconda riunione.
Per quanto concerne la convocazione dell’assemblea chiamata a decidere se presenziare alla mediazione, il nuovo art. 66 disp.Att. C.c. richiede che l’avviso di convocazione deve essere inviato a mezzo raccomandata, consegna a mano, fax, oltre a dover pervenire a tutti i condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea.
L’art. 8 del D. Lgs. 28/2010 dispone che “All’atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell’organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti non oltre quindici giorni dal deposito della domanda”.
Tenendo conto che risulta difficile avere l’assemblea di condominio prima del termine dell’incontro davanti al mediatore, l’art. 71 quater prevede che “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”.
La delibera assembleare è condizione necessaria dell’avvio del procedimento e della legittima presenza del rappresentante dell’edificio.
Lo stesso dicasi per l’eventuale proposta formulata dal mediatore, di cui all’art. 11, comma 2, del D. Lgs. 28/2010.
Nel caso di vertenza condominiale, l’art. 71 quater disp. Att. c.c. prescrive che il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Essa deve essere approvata dal condominio con le maggioranze di cui al medesimo art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell’intero edificio).
L’art. 71 quater disp. Att. c.c. dispone che “La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiungono le predette maggioranze, la proposta si deve intendere non accettata.”
Anche qui, non essendo sancita alcuna specifica indicazione per la prima e per la seconda convocazione, occorre il rispetto della prescritta maggioranza anche nella seconda riunione di condominio.
Se la deliberazione non ottiene il consenso della predetta maggioranza, la proposta si intende non accettata. Il tentativo di conciliazione ha esito negativo e la causa ordinaria può essere intrapresa.
4. LA POSIZIONE ATTIVA O PASSIVA DEL CONDOMINIO IN MEDIAZIONE
L’organismo di mediazione può essere adito dal terzo, anche condomino, o dal condominio.
Quando l’edificio è colui che agisce per risolvere la controversia, presentando la domanda di conciliazione, non si pongono problemi in merito alle tempistiche da rispettare per la mediazione.
L’amministratore convoca l’assemblea per ottenere l’eventuale autorizzazione a adire l’organismo di conciliazione competente per territorio in ragione dell’ubicazione dell’edificio.
Se l’assemblea decide a maggioranza dei presenti che rappresentano la maggioranza dei millesimi, come prescritto dall’art. 71 quater disp. Att. C.c., il mandatario del palazzo presenta l’istanza.
Se invece il quorum non è raggiunto, l’amministratore non può tentare la risoluzione della controversia, non potendo adire la procedura conciliativa.
Nel caso in cui l’edificio viene chiamato alla mediazione, l’istanza conciliativa deve pervenire al domicilio dell’amministratore.
In questi casi, poiché in concreto è difficile che l’amministratore riesca a tenere subito l’assemblea di condominio (vedi precedente §), l’art. 71 quater disp. Att. c.c. prevede che , “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.”.
L’art. 8 del D. Lgs. 28/2010 dispone che l’incontro con il mediatore si deve tenere entro 15 giorni dalla presentazione della domanda di mediazione. Poiché questo termine non è perentorio, esso può essere prorogato a cura del mediatore, dietro richiesta dell’amministratore, onde permettere l’assunzione della delibera prescritta dall’art. 71 quater disp. Att. c.c.
Per quanto riguarda la richiesta di spostamento del primo incontro, che a seguito del c.d. decreto del fare, ha natura di sola programmazione, non si ritiene che l’amministratore sia tenuto a documentare di essersi attivato con la produzione dell’avviso di convocazione inoltrato o che sta per inoltrare al condominio.
Queste osservazioni derivano dal fatto che l’indicazione della domanda di rinvio dell’incontro è pura e semplice, non essendo specificato che la richiesta deve essere motivata o giustificata. Inoltre, per lo svolgimento del procedimento conciliativo ex art. 4 D. Lgs. 28/2010 non sussistono particolari requisiti di formalità.
5. ESITI DELLA MEDIAZIONE CONDOMINIALE
Gli esiti della mediazione condominiali possono essere diversi. Vediamoli nello specifico.
- Il condominio viene chiamato in mediazione. L’amministratore non è riuscito a convocare per tempo l’assemblea
Il mandatario del palazzo chiede un rinvio della data di incontro con il mediatore.
Il conciliatore, a seguito della presentazione dell’istanza del mandatario dello stabile, fissa un’altra data per avere il primo incontro di programmazione onde verificare la percorribilità di una soluzione bonaria.
2. L’amministratore ha convocato l’assemblea ma non ha ottenuto l’autorizzazione per presenziare in mediazione
L’amministratore del condominio chiamato in mediazione è riuscito a convocare per tempo l’assemblea in vista dell’incontro in mediazione ma questa ha deliberato di non voler presenziare.
Il procedimento conciliativo si conclude con un verbale negativo di mancata partecipazione del condominio sin dal primo incontro di programmazione ex art. 8 D. Lgs. 28/2010, come modificato dal D.L. 69/2013.
Quanto detto vale per il condominio soggetto passivo della domanda di mediazione.
Ove si tratta di questione che lo vede dal lato attivo, l’organismo non viene a conoscenza della volontà dell’edificio in quanto l’iter si ferma all’interno della struttura condominiale, senza alcun coinvolgimento di soggetti terzi: l’amministratore spiega all’assemblea l’utilità della mediazione per una certa vertenza ma questa decide di non voler in alcun modo agire o delibera una delle soluzioni escluse dalla mediazione. Così è ad esempio per il giudizio possessorio contro chi turba il godimento dei beni del condominio o per il procedimento di revoca del proprio mandatario da svolgere in camera di consiglio ex art. 64 disp. Att. c.c., secondo il disposto dell’art. 5 del D. Lgs. 28/2010.
2. L’amministratore è riuscito a ottenere l’approvazione, naturalmente nel rispetto delle maggioranze prescritte (maggioranza degli intervenuti che rappresentano la maggioranza dei millesimi dell’edificio in sede di prima convocazione o di seconda convocazione assembleare).
In sede di primo incontro di programmazione sancito dall’art. 8, comma 1, del D. Lgs. 28/2010, come modificato dal D. L. 69/2013, il mediatore verifica il contraddittorio e la possibilità di una soluzione bonaria.
a. Se manca la volontà conciliativa del palazzo, rimanendo esso assolutamente fermo sulle proprie posizioni, il mediatore verifica la volontà della controparte. Se anche questa non manifesta alcuna apertura alla conciliazione, la procedura si chiude con il primo incontro di programmazione, stante l’impossibilità di una transazione, con l’applicazione delle indennità ridotte di cui all’art. 17 del D. Lgs. 28/2010, modificato dal D. L. 69/2013.
b. Se l’autorizzazione manifesta una certa elasticità per la conciliazione, come anche la controparte, il mediatore fissa un nuovo incontro, che si qualifica in termini di vera e propria riunione di conciliazione.
In generale, il mediatore deve analizzare i poteri attribuiti al mandatario dello stabile per la transazione: la volontà dell’edificio deve essere trasfusa nel verbale conciliativo nei medesimi termini di cui all’assunta decisione, se l’assemblea ha dettagliato il contenuto della transazione in tutto o in parte, fino a giungere a qualificare l’amministratore in termini di semplice nuncius; non così se gli è stata conferita una delega alla conciliazione della lite senza limiti. Qui l’amministratore ha ampio potere discrezionale di determinare l’oggetto dell’accordo.
Per il resto, il procedimento di mediazione si svolge in termini ordinari, secondo il dettato del D. Lgs. 28/2010 come modificato dal D. L. 69/2013, come per tutte le altre procedure di mediaconciliazione, salvo l’eventuale rispetto dell’iter procedurale di cui alla proposta del mediatore sulla base del combinato disposto dell’art. 71 quater disp. Att. c.c. e dell’art. 11 comma 2 del D. Lgs. 28/2010.
c. Nel corso del procedimento, il mediatore presenta una proposta di conciliazione.
L’art. 11 del D. lgs. 28/2010 al primo comma prevede che “Quando l’accordo non e’ raggiunto, il mediatore può formulare una proposta di conciliazione. In ogni caso, il mediatore formula una proposta di conciliazione se le parti gliene fanno concorde richiesta in qualunque momento del procedimento. Prima della formulazione della proposta, il mediatore informa le parti delle possibili conseguenze di cui all’articolo 13”. Il secondo comma di questa norma detta le regole “processuali”: “La proposta di conciliazione e’ comunicata alle parti per iscritto. Le parti fanno pervenire al mediatore, per iscritto ed entro sette giorni, l’accettazione o il rifiuto della proposta. In mancanza di risposta nel termine, la proposta si ha per rifiutata.”
Nelle fattispecie condominiali il mediatore che formula la proposta deve tener “conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare”
Il termine di 7 giorni di cui all’art. 11 del D. Lgs. 28/2010 non può essere, nella quasi totalità dei casi, dall’amministratore tenuto a convocare l’assemblea per verificare l’eventuale accettazione del condominio alla proposta del mediatore.
Il mediatore concorda quindi con le parti un termine più lungo, la cui base di calcolo viene determinata dal tempo necessario a convocare la riunione del condominio.
Anche se il trascorso del termine senza una risposta del condominio vale rifiuto della proposta di conciliazione, si ritiene opportuno per l’amministratore comunicare la mancata adesione dell’assemblea alla proposta transazione.
Quanto detto vale per il rispetto dei doveri del proprio mandato condominiale. Il condominio, nel negare la propria accettazione, potrebbe lasciare uno spiraglio per un diverso accordo conciliativo.
Per il resto, si rimanda a quanto osservato in termini di nuova mediazione come introdotta dal D. L. 69/2013 (vedasi la voce “Approfondimenti” nell’ambito “Mediazione ex D. Lgs. 28.2010”).