Il condominio alla svolta della riforma

CONVEGNO AGL TORINO

6 ottobre 2011

IL CONDOMINIO ALLA SVOLTA DELLA RIFORMA

(per maggiori informazioni e dettagli vedasi locandina)

Avv. Anna Nicola – Relazione

LE COMPETENZE, I POTERI E DOVERI DELL’AMMINISTRATORE 

Il tema che mi occupa è vasto in quanto numerosi sono i poteri/doveri che sono ex novo attribuiti all’amministratore.

Effettuo una breve carrellata delle competenze che interessano l’amministratore ma che sono puramente degli adempimenti tecnici a cui deve prestare attenzione per poi affrontare in modo più approfondito i poteri e doveri

ADEMPIMENTI INZIALI AL MOMENTO DELLA NOMINA

ISCRIZIONE AL REGISTRO AMMINISTRATORI

Viene istituito il registro degli amministratori ai sensi dell’art. 71 disp. Att. C.c.. Questo registro è tenuto dalla CCIAA della provincia in cui è ubicato il condominio. L’iscrizione è obbligatoria per chi intende esercitare questa attività, salvo la particolare fattispecie dell’amministratore – condomino ove i condomini non sono più di venti. La mancata iscrizione o anche l’iscrizione incompleta o irregolare comporta l’impossibilità di conseguire il compenso per l’attività espletata oltre a subire una sanzione amministrativa che va da 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attività in forma societaria

La norma è già stata criticata per diversi aspetti, a partire dalla complessità dei dati e inutilità di alcuni dati da indicare nella domanda di iscrizione oltre alle diverse e numerose cause ostative all’iscrizione, salvo l’ottenuta riabilitazione. Si ricorda che in ambito fallimentare l’ultima rifoprma ha previsto che la sola chiusura del fallimento , e non più la riabilitazione, consente l’esercizio dell’attività commerciale

REGISTRO AMMINISTRATORI

ART. 1129 C.C. C.C. E LA RIFORMA

Ai sensi del nuovo art. 1129 c.c. l’amministratore deve accettare la carica.  Non è dato a oggi sapere quale sia la conseguenza dell’eventuale mancata accettazione. se possa considerarsi requisito essenziale ai fini della valida assunzione dell’incarico e quindi non più un atto unilaterale ma un contratto, con tutte le debite conseguenze. Ciò rileva ai fini della prorogatio imperii del precedente amministratore. L’iscrizione al registro degli amministratori deve essere anteriore alla dichiarazione di accettazione della nomina. Si evidenzia che fattispecie particolare, contemplata dall’art. 67 disp. Att. è la nomina dell’amministratore del supercondominio

Se richiesto, deve presentare ai condomini, sotto pena di nullità della nomina stessa, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato e adeguare i massimali nel corso della vita del condominio. Questo adempimento è previsto a pena di nullità della nomina. La stipulazione del contratto di assicurazione a nome del condominio era già dalla giurisprudenza considerato un atto opportuno. Pare curioso che il contratto di assicurazione sia previsto a pena di nullità a fronte della semplice richiesta del condominio e che esso abbia come termine di riferimento gli atti dell’amministratore, e non invece gli eventuali danni causati dall’(o all’)edificio. La quantificazione del massimale della polizza è espressamente sancita dalla novella: i massimali non possono essere inferiori all’ammontare dell’importo dell’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea. Anche questa disposizione si espone alla critica, se si considera che quanto risulta a bilancio non equivale al valore economico dei beni del condominio, e quindi al relativo corretto ristoro per il caso in cui i medesimi subiscano un danno.

L’amministratore deve rendere noti i propri dati anagrafici in quanto  in quanto essi  devono  risultare affissi nei luoghi di accesso o comunque di maggior uso comune dell’edificio. Il mancato adempimento a quest’obbligo insieme all’indicazione dei condominii da lui gestiti espone l’amministratore a revoca per giusta causa ai sensi della let. H art. 1129. Pare essere un eccesso di zelo, considerando che comportano la cessazione dell’incarico anche per il caso in cui la comunicazione sia inesatta e incompleta, oltre che mancante.

CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

Ai sensi del nuovo art. 1129 c.c. “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio ; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”

L’amministratore ha l’obbligo di aprire un conto corrente per la gestione del condominio. Con ciò, il legislatore intende recepire l’orientamento dominante in giurisprudenza PER APERTURA CONTO CORRENTE che richiedeva il rispetto della trasparenza del mandato e il divieto di confusione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quello degli edifici dal medesimo gestiti, sebbene la formulazione della norma non sia tra le più felici (si veda il termine transitare per le somme a credito del condominio). La norma ha il pregio di sottolineare la necessità che ogni edificio abbia un proprio conto corrente su cui devono essere effettuate tutte le operazioni attive o passive. Essa inoltre evidenzia che i singoli condomini, essendo i contitolari, possono avere copia della rendicontazione periodica, così come sancito dalla giurisprudenza per ACCESSO AL RENDICONTO PERIODICO.

La mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente di gestione del condominio comporta ai sensi dell’art. 1129 c.c., comma 12, let. C  la revoca per giusta causa dell’amministratore, normativizza l’affermazione giurisprudenziale della necessità dell’amministrazione del condominio in totale trasparenza. La mancata apertura e/o la mancata utilizzazione di un conto apposito ostacola in radice il controllo dell’operato dell’amministratore, escludendo Esse sono da considerarsi fattispecie alternative e tra loro autonome, con ciò ritenendo che la congiunzione “e” sia stata una svista, dovendo essere sostituita dalla “o”.

A ben vedere questa fattispecie seppur contemplata espressamente rientrerebbe nell’ipotesi di revoca per giusta causa di cui alla lettera d. medesimo art. in quanto si tratta di “gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”

RISCOSSIONE FORZOSA DEI CREDITI

1. Ai sensi del nuovo art. 1129 c.c.“Salvo che non sia diversamente disposto dall’assemblea, l’amministratore è tenuto a agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.”

La riscossione forzosa di quanto dovuto dai singoli condomini è un vero e proprio obbligo dell’amministratore del condominio., come disposto dall’art. 63 disp. Att. C.c. Quest’obbligo nasce a seguito della deliberazione dell’assemblea con cui è stato approvato il bilancio preventivo o quello consuntivo relativo alla gestione dello stabile. Come noto, ai sensi di questa norma di attuazione, l’amministratore può ottenere un’ingiunzione provvisoriamente esecutiva contro il condomino moroso onde poter agire esecutivamente.

Il nuovo art. 1129 c.c. introduce alcune novità sul tema.

L’assemblea può decidere diversamente. Il dovere di riscossione può essere fermato dalla deliberazione dell’assemblea, deliberando, ad esempio, di bloccare l’azione giudiziale o di impedire in radice la sua iniziativa. L’assemblea che decide di soprassedere all’azione deve espressamente dispensare l’amministratore dalla riscossione forzosa. Qui non sono indicate le maggioranze necessarie al fine di ritenere la relativa deliberazione valida e efficace. In questo caso nulla è imputabile a titolo di negligenza dell’amministratore.

Il termine per agire esecutivamente è sancito entro quattro mesi dall’esigibilità del credito, con ciò volendo evitare contenziosi inutili, in presenza di momentanea carenza di liquidità. L’amministratore deve essere attento nel rispettare questo termine in quanto è passibile del risarcimento del danno in caso di ritardo nell’azione contro il condomino moroso e è sanzionabile con l’eventuale azione di revoca del mandato per giusta causa, come specificato dall medesimo art. 1129, let. f, comma 12.

Non solo. La revoca per giusta causa è prevista nel caso di omissione relativa al curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva”. Ci si domanda in quali termini possono concretamente esprimersi questi doveri. L’aver cura dell’azione, compreso il procedimento esecutivo, pare un eccesso, se si considera che l’amministratore si libera del relativo obbligo, una volta conferito il mandato al legale.

1. Il tema della riscossione dei contributi condominiali rimanda all’art. 63 disp. Att. C.c. è integralmente rivisto dal legislatore.

Il tenore del primo comma novellato è il seguente: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, e è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’art. 1129, nono comma, del codice”

Novità di questa norma sotto il profilo dei doveri dell’amministratore è la comunicazione dei dati dei condomini morosi a coloro che vantano un credito condominiale, ove il loro diritto non ha ancora trovato soddisfazione. Curiosa è l’affermazione che l’amministratore deve indicare l’eventuale ricorso a strumenti coattivi, quali l’esecuzione forzata sancita dall’art. 1129 nono comma c.c., non comprendendosene la reale motivazione.

Ai sensi dell’art. 63 disp. Att. C.c. l’amministratore può sospendere l’utilizzo dei servizi condominiali, se si tratta di servizi suscettibili di utilizzo separato, nei confronti di coloro che sono morosi da più di quattro mesi. Il tersto oggi in vigore prevede il termine di almeno un semestre e è era limitata ai soli casi in cui vi fosse una clausola del regolamento di condominio che ne sancisse il potere di sospensione.. Secondo il disegno di legge il Giudice., adito anche in via d’urgenza, può determinare che, nonostante la morosità protratta, il servizio a favore del condomino moroso non può essere sospesoin quanto riconosce l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Simile contenzioso fa perlomeno sorridere, considerato l’intento del disegno di legge di ridurre le controversie

OBBLIGO DI ESEGUIRE I PROVVEDIMENTI 

L’amministratore deve eseguire i provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché le deliberazioni dell’assemblea a pena di revoca per giusta causa del mandato, trattandosi di fattispecie di grave irregolarità  ex art. 1129 let. B. 

La mancata esecuzione di provvedimenti assunti dalle autorità giudiziarie e da quelle amministrative, nonché di deliberazioni dell’assemblea (let. b. Per quanto concerne i provvedimenti giudiziari, sono principalmente quelli aventi ad oggetto l’amministrazione dell’edificio e quelli ad esso inerenti. Si pensi, ad esempio, al caso in cui, in sede assembleare, è stato deciso in un certo modo e l’amministratore non vi adempia. Il condominio può adire il giudice affinchè il mandatario esegua la decisione assembleare, ordinanandogli l’esecuzione del deliberato oovero ai provvedimenti emessi d’urgenza in caso di danno o pericolosità di danno da parti comuni dell’edificio.  In merito ai provvedimenti amministrativi, si pensi a un’ordinanza comunale che disponga che nei condomini non si può utilizzare un particolare materiale in quanto ritenuto pericoloso. Il caso della mancata esecuzione della decisione assembleare è quello di più pronta comprensione: l’assemblea è l’organo supremo del condominio; l’amministratore, sotto questo profilo,  ne è l’esecutore. E’ chiaro che l’amministratore che non provvede a dare puntuale attuazione a quanto deciso dall’assemblea si espone all’eventuale revoca.

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TUTELA DELLE DESTINAZIONI D’USO

L’amministratore deve essere solerte nel bloccare le attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale ai sensi del nuovo articolo 1117-quater.  L’amministratore può essere interpellato da ogni condomino e conduttore per far terminare la turbativa. Questi deve inviare una diffida con cui richiede la cessazione del comportamento illegittimo. Nel caso in cui la diffida non sortisca l’esito sperato, il singolo può domandare all’amministratore di convocare un’assemblea, anche ad hoc, inserendo all’ordine del giorno la tutela della destinazione d’uso.

Dopo che la diffida non ha avuto seguito, l’amministratore deve senza indugio convocare l’assemblea e, in caso di inerzia, decorsi trenta giorni, il condomino leso può rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza. Ove nel corso del giudizio si accerti la lesione della destinazione, il Giudice ne ordina la cessazione e la rimessione in pristino dello stato dei luoghi; può anche disporre il pagamento di una somma di denaro a favore del condominio tenuto conto della lesione e dei benefici ricavati, oltre al risarcimento dei danni.

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OPERE SU PARTI DI PROPRIETA’ O USO INDIVIDUALE 

Il nuovo art. 1122 c.c. stravolge il tema della precedente disposizione, desumondolo già dal titolo. Il titolo dell’art. 1122 c.c. novellato è il seguente: “Opere su parti di proprietà o uso individuale” mentre prima era “Opere su parti di proprietà o uso individuale”

Oggetto della disposizione è il diritto di proprietà -e il suo conseguente esercizio- delle singole unità immobiliari, in considerazione del fatto che si tratta di immobili  esistenti all’interno di un condominio. Questa disposizione sembra in contrasto con la nota affermazione giuridica che il diritto di proprietà è pieno e assoluto ex art. 832 c.c. Il principio sancito da questa norma si è tante volte scontrato con la realtà condominiale; il legislatore della novella ha voluto prevenire ulteriori discussioni.

Affianco alla proprietà individuale è prevista la riserva del diritto di proprietà o di uso individuale delle parti comuni. Questa espressione rimanda al titolo contemplato dall’art. 1117 c.c., sulla cui base i beni –in astratto- comuni possono essere oggetto di proprietà o diritto di godimento solitario.

Da questa norma sono desumibili due principi.

Al singolo condomino sono vietate le opere, le modifiche o le variazioni della destinazione d’uso indicata dal titolo del proprio immobile, benché consentite dalle norme di edilizia. Si pensi all’alloggio che ha come destinazione l’uso abitativo. Se dall’atto di acquisto si ricava questa destinazione, il proprietario non può destinare l’immobile all’uso commerciale. In questo senso è probabile che il legislatore abbia inteso comprendere nel “titolo” anche il regolamento di condominio. Le norme edilizie non prevalgono sul titolo: anche se le prime consentono di modificare l’immobile, esso non può essere oggetto di intervento se il titolo non lo permette.

La norma non limita totalmente il diritto del singolo, permettendo l’esecuzione di interventi nel caso in cui non violi i parametri dettati dal prosieguo della stessa.

Sono possibili interventi di modifica, di variazione di destinazione d’uso o di esecuzione di opere nelle unità immobiliari, secondo il disposto della novella, se non deriva danno alle parti comuni o individuali o se non vi consegue notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero ove non rechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’esercizio della proprietà individuale si può scontrare con i principi di tutela condominiale: nell’eventuale conflitto, prevale la salvaguardia del condominio e degli altri condomini, vietando l’intervento al singolo.

I parametri di riferimento sono sanciti in termini generali e assoluti; essi, in precedenza, erano previsti in ambiti specifici, quali, ad esempio, in tema di diritto di sopraelevazione ovvero di modifiche delle parti comuni.

Non solo il bene comune ma anche la proprietà individuale è tutelata dalla norma in esame, non potendo essere superati i sopraddetti parametri anche con riferimento agli alloggi degli altri condomini. Il singolo non può attuare gli interventi previsti dal nuovo art. 1122 se viola i principi che questa disposizione vuole salvaguardare, anche ove l’esecuzione dell’intervento non vada a toccare il condominio ma solo l’unità immobiliare di altro soggetto.

In ogni caso ne viene data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Qui non è indicato il soggetto che informa il gestore del condominio. Si ritiene naturale che il soggetto maggiormente legittimato sia il condomino interessato all’esecuzione dei lavori. Nulla vieta che, conosciuta l’intenzione del condomino di procedere a questi lavori o conosciuta la data prefissata per l’inizio dell’intervento o –ancora- predisposto o intrapreso il lavoro, gli altri condomini possano riferirne all’amministratore.

La conferma che la notizia all’amministratore pervenga, nella normalità dei casi, dal condomino che intende eseguire i lavori è data dall’ultimo comma del nuovo art. 1122 c.c., laddove afferma che “in mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai sensi dell’art. 1171”

Questa disposizione si collega al nuovo art. 1121 c.c. in tema di innovazioni e modalità di richiesta della convocazione dell’assemblea. E’ chiaro che le dettagliate informazioni possono essere specificate solo da chi intende eseguire i lavori, in quanto solo questo soggetto può adempiere alle indicazioni prescritte.

L’amministratore ne riferisce all’assemblea. Si tratta di disposizione singolare, visto l’interesse che il legislatore intende salvaguardare. Si ritiene che sarebbe stato più opportuno disporre che venisse convocata l’assemblea senza indugio. Poiché la norma è volta a salvaguardare –anche- la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ci si sarebbe aspettati una convocazione ad hoc della riunione di condominio, almeno per queste fattispecie.

Anche sulla base dell’ultimo comma di questo nuovo art. 1122 c.c., che legittima l’amministratore a presentare all’autorità giudiziaria l’azione possessoria di denuncia di nuova opera ex art. 1171 c.c., ci si sarebbe aspettati l’onere dell’amministratore di convocazione dell’assemblea con urgenza o, quanto meno, non ritenendo sufficiente che questi ne possa dare informazione alla prima assemblea utile.

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INTERPELLO PER IMPIANTI NON CENTRALIZZATI

Gli impianti di radio – telediffusione non centralizzati, in generale, sono disciplinati dal nuovo art. 1122-ter c.c., volendo il legislatore adeguarsi alla realtà e volendo salvaguardare l’edificio condominiale.

La realizzazione di questi impianti, di qualunque genere, deve essere eseguita in modo tale da recare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni dell’edificio e alle unità immobiliari a cui non prestano servizio. Questo principio è sancito non solo per l’installazione dell’impianto ma per tutta la sua collocazione sino a arrivare alle singole diramazioni delle utenze.

Resta salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Ciò significa che se queste disposizioni sanciscono una certa collocazione delle diramazioni e dei relativi impianti, viene sacrificato l’interesse del condominio a favore della normativa pubblica.

La valutazione del minor danno derivante dalla collocazione dell’impianto e delle sue diramazioni è data dalla comparazione, anche solo astratta, dei possibili luoghi dove poterli posizionare. L’esito di quest’accertamento deve dare come risultato il luogo dove la struttura radiotelevisiva e le sue diramazioni recano minor danno sia all’edificio sia alle singole proprietà individuali.

Ove si rendano opportune modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico nonché le modalità di esecuzione degli interventi. Poiché vengono a essere toccate dall’intervento del singolo parti del condominio, è corretto che l’amministratore sia informato e che questi lo comunichi all’assemblea del condominio.

Vi è un buco normativo, non essendo sancito alcun obbligo dell’amministratore di convocare l’assemblea o di attendere di porre questo tema come argomento all’ordine del giorno della prima assemblea utile. Il legislatore omette di dare questa indicazione, sancendo subito cosa può decidere l’assemblea di condominio.

L’assemblea può prescrivere, con le maggioranze di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c. adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

Le maggioranze di cui a questa norma sono la maggioranza dei presenti, cioè degli intervenuti alla riunione, che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Il condominio in sede assembleare può fare osservazioni in merito all’intervento di cui all’installazione degli impianti radio-televisivi e richiedere, con la deliberazione assembleare, il rispetto di precauzioni specifiche tecniche onde garantire l’edificio, la sua sicurezza, la stabilità e il suo decoro architettonico. Nei medesimi termini, l’assemblea di condominio può deliberare di richiedere la prestazione di idonea garanzia da parte del soggetto interessato all’intervento per il caso che si dovessero verificare eventuali danni. Questa prestazione pecuniaria ha valore di deposito cauzionale. Nel caso in cui i danni scongiurati non si verifichino, la garanzia viene meno e il condominio ha l’obbligo di restituirne l’importo eventualmente fatto oggetto di deposito cauzionale, se in questo senso è stato deciso dall’assemblea di condominio.

L’accesso alle proprietà individuali deve essere consentito al fine dell’esecuzione dei lavori, ove necessario per la progettazione e la realizzazione delle opere. Il singolo condomino non può ostacolarne l’esecuzione. La giurisprudenza avrà l’onere di chiarire se questo principio vale in assoluto o se deve essere rispettato per il solo caso di intervento reso esecutivo dalla decisione assembleare. In caso di accesso negato, o anche solo ostacolato, ovvero di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, può essere adita l’autorità giudiziaria anche in via d’urgenza. Sebbene non specificato, chi può adire il tribunale è il condomino interessato all’esecuzione dell’impianto radio-televisivo. Ci si chiede se, vista l’attenzione del legislatore della novella nei confronti del conduttore, possa ritenersi titolato a agire in giudizio anche quest’ultimo.

L’interessato e i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto o anche nel caso di sua rimozione. La sopportazione delle spese da parte di chi ha eseguito l’intervento e ha voluto l’impianto è consono e corretto, dovendo ripristinare a proprie spese ciò che si è reso necessario al fine dell’esecuzione a regola d’arte dell’impianto, con il ripristino del precedente stato dei luoghi. Non è chiaro a cosa si riferisca l’intervento normativo: se si tratti delle spese rese necessarie per l’esecuzione dell’impianto radio-televisivo che hanno causato l’impossibilità di utilizzo di altro impianto comune o individuale ovvero di rimozione dell’uno o dell’altro. Altra probabile interpretazione è che chi ha fatto realizzare l’impianto radio-televisivo è tenuto alle spese di ripristino quando l’impianto ha smesso di funzionare o quando deve essere rimosso.

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ADEMPIMENTI SENZA PREVISIONE DI SANZIONE  

Il passaggio di consegnealla cessazione dell’incarico, come sancito dalla giurisprudenza, è stato recepito dal disegno di legge con la seguente disposizione: “l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Il passaggio di consegne implica la consegna di tutta la documentazione concernente l’edificio dall’amministratore uscente a quello entrante. Questo è al fine di permetterne la continuità di gestione. La norma ha il pregio di aver espresso quest’obbligo, sebbene non sia esplicitato nei confronti di chi debba essere effettuata la consegna, anche se si ritiene che debba essere eseguita nelle mani del nuovo mandatario dello stabile.

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NUOVO ART. 1130

Diversi e nuovi obblighi sono sanciti dall’art. 1130 c.c. nuova versione in capo all’amministratore. Alcune attribuzioni qui previste paiono superflue, anche in considerazione degli interventi della novella sulle altre disposizioni; l’espressa indicazione di altri obblighi pare invece opportuna e corretta. Si prende comunque atto della volontà del legislatore di chiarire al meglio tutte le fattispecie a oggi normate, nonché di voler intervenire in modo puntuale su vari temi, anche al fine di evitare eventuali futuri contenziosi.

L’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, di procedere alla sua convocazione per l’approvazione del rendiconto annuale, di far rispettare il regolamento di condominio sono sanciti dal punto 1 di questa norma.

L’obbligo di eseguire le deliberazioni assembleari pare un’espressione superflua, essendo già espressa dall’art. 1129, n. 1. c.c., in tema di “nomina, revoca e obblighi dell’amministratore” nonché dalle -ulteriori- vigenti disposizioni di legge: l’assemblea è l’organo che decide a riguardo del vivere collettivo condominiale; essa si riunisce quando è prescritto dalla legge e quando è necessario e/o opportuno il suo intervento, ove non si rientri nelle attribuzioni dell’amministratore; per questi aspetti, il mandatario esegue quanto deciso dall’assemblea, ne è l’esecutore e il nuncius. Anche le norme in tema di mandato sanciscono l’obbligo di eseguire gli ordini e le direttive del mandante.

L’obbligo di convocare la riunione di condominio è una delle più importanti attribuzioni dell’amministratore. Se non vi provvede non solo per l’approvazione del bilancio consuntivo, ma ogni volta che si rende necessario e/o opportuno, la gestione condominiale non avrebbe ragione di esistere. Qui si sottolinea l’obbligo della chiamata in relazione alla cadenza annuale di approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis. Sarebbe stato opportuno prevedere anche l’onere di convocazione per l’approvazione del preventivo. Si tratta di adempimento primario della gestione dello stabile onde chiudere l’esercizio solare di riferimento e disporre il riparto delle spese in capo ai singoli condomini.

L’obbligo di curare l’osservanza del regolamento di condominio chiude la formulazione dell’elenco di cui al punto 1 dell’art. 1130 c.c. Anch’esso è tra i principali obblighi del mandatario dell’edificio. Il regolamento del condominio detta i comandamenti a cui deve attenersi la collettività che abita l’edificio; l’amministratore ne vigila l’osservanza e ne chiede il rispetto.

Tutte queste espresse previsioni rientrano negli obblighi del mandatario dell’edificio; si tratta di puntualizzazioni dei doveri dell’amministratore. Esse si qualificano in termini di obbligazioni principali del suo mandato. Non occorre alcuna particolare osservazione, se non quella che, se l’amministratore non vi adempie, la gestione del condominio non può di fatto essere attuata e proseguire. Trattandosi di una collettività di individui governata dall’assemblea dello stabile, è corretto prevedere espressamente che il mandatario sia tenuto a eseguire quanto da questa deciso nonché di osservare e far osservare lo statuto della collettività, oltre a richiedere la corretta gestione degli esercizi contabili del condominio. Per questa parte, si tratta di disposizioni per lo più già sancite prima dell’intervento della novella.

L’art. 1130 c.c. prosegue richiedendo all’amministratore di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”.

L’obbligo di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi sembra espressione naturale del rapporto di mandato che lega l’amministratore allo stabile. Si ritiene corretta la sua espressa previsione. L’uso dei beni comuni deve essere correlato all’interesse del singolo, in quanto deve essere assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. Il legislatore intende salvaguardare non solo la collettività in sé ma ogni individuo che ne fa parte. Il bene comune non solo deve essere poter utilizzato da tutti ma deve poter permettere a ognuno di goderne, osggettivamente, al meglio. L’amministratore ha l’onere di verificare che i beni e i servizi comuni siano usufruibili sia in senso oggettivo, sia in senso soggettivo, a seconda della natura e della destinazione del bene e delle singole individuali esigenze.

L’obbligo di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni –di cui al n. 3 dell’art. 1130 c.c. novellato- rientra nella vera e propria gestione dell’edificio. Il condominio è, sotto questo profilo, a tutti gli effetti un ente, sebbene sfornito di personalità giuridica. Esso richiede la gestione contabile delle entrate e delle uscite, con conseguenti dare e avere. Se l’amministratore fosse sfornito di poteri in quest’ambito, il condominio non potrebbe avere una fluente gestione contabile, non permettendo all’amministratore di avere liquidità. La gestione sarebbe di fatto congelata, con tutte le debite conseguenze del caso, compresa l’impossibilità per il condominio di poter fruire dei servizi necessari. Si pensi, ad esempio, alla manutenzione ordinaria del servizio di riscaldamento: se l’amministratore non potesse richiedere la contribuzione delle spese, questo servizio di fatto non potrebbe essere garantito.

L’obbligo di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio –di cui al n. 4 dell’art. 1130 c.c. novellato- è qualificabile in termini di attribuzione collegata alla precedente. Mentre il disposto di cui al punto 3 della norma in esame concerne la manutenzione ordinaria del condominio, questa attribuzione dà rilievo agli interventi che possono risultare urgenti, quindi rientranti anche nella manutenzione straordinaria. Sarebbe stato comunque più corretto prevedere espressamente che l’amministratore ha l’onere di intervenire con atti conservativi in entrambi gli ambiti, in quanto non sempre il pericolo di danno discende dalla necessità di un intervento straordinario. A ben vedere, la manutenzione ordinaria è analizzata dal legislatore, con l’art. 1130 c.c. solo sotto il profilo economico, mentre sarebbe stato opportuno sancire l’onere dell’amministratore sotto tutti i profili. Questa espressa attribuzione è corretta e opportuna, sebbene si tratta di doveri generali scaturenti dal rapporto di mandato. Anche il mandatario uscente è tenuto a farvi fronte. Finchè non vi è la nomina del nuovo amministratore, come da sempre sancito dalla giurisprudenza, sussiste la prorogatio imperii: l’amministratore è in carica a tutti gli effetti fino alla sua effettiva e valida sostituzione; dalla prorogatio discende l’onere di far fronte a qualsivoglia atto conservativo che si rende necessario o opportuno per l’edificio.

L’obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali è sancito dal n. 5 dell’art. 1130 c.c. Ci si domanda cosa debba essere inteso con questo termine; in quanto sarebbe stato più consono sancire una disposizione più ampia, che contemplasse anche altri adempimenti. Su questa scorta, vi rientra, ad esempio, il pagamento dell’Iva relativa alle forniture di servizi per l’edificio. Si pensi, invece, all’onere di richiedere la concessione edilizia, ove necessaria, per procedere a una modifica dello stabile o, eventualmente, la sua sanatoria. Simile prescrizione non è sancita né da questa norma, né da quella concernente l’obbligo di adempiere ai provvedimenti amministrativi, di cui all’art. 1129, n. 2, c.c. in tema di revoca per giusta causa, in quanto là il legislatore si è espresso in termini di esecuzione di provvedimenti amministrativi mentre qui non vi è alcun provvedimento da attuare ma è un’iniziativa da porre in essere dall’amministratore.

L’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale -di cui all’attribuzione n. 6 della norma in esame- è un compito prettamente amministrativo, essendo teso alla trasparenza della gestione dell’edificio. Questo registro deve contenere le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento. I dati identificativi devono comprendere il codice fiscale, la residenza o domicilio di questi soggetti. Nel registro devono essere specificati i dati catastali di ciascuna unità immobiliare , nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. La prima parte di questa disposizione si collega alla giurisprudenza in tema di c.d. condomino apparente. Essa, per grande parte, è stata impegnata a analizzare la fattispecie concernente l’ingiunzione ottenuta dal condominio nei confronti di chi appariva quale condomino, pur non essendolo. Alcuni Giudici ritenevano che fosse corretto nei suoi confronti l’ottenimento del decreto ingiuntivo –che, a norma dell’art. 63 disp. Att. C.c. è immediatamente esecutivo- in quanto il condomino apparente aveva tratto in inganno l’amministratore, facendosi credere tale. Altre decisioni invece rilevavano che l’apparenza del diritto non può valere nei confronti dell’amministratore di condominio, avendo questi l’onere di verificare dai registri immobiliari il titolare dell’unità immobiliare in questione, e quindi il reale condomino moroso. Con ciò, il legislatore ha sedato la diatriba, in quanto l’amministratore è tenuto, per il tramite del registro anagrafico del condominio, a avere contezza dei dati di tutti coloro che abitano l’edificio, compresi gli eventuali conduttori.

La restante parte dei dati da tenere sempre in aggiornamento è scollegata dai primi nonchè dalla ragione della loro previsione espressa. Per quanto concerne i dati catastali delle unità che compongono il condominio, non pare esservi una particolare motivazione. Non si può ritenere che questo sia richiesto ai fini della normativa di luglio 2010, n. ……….: l’amministratore è assolutamente estraneo alla fattispecie contemplata da questo intervento normativo, in quanto esso concerne la necessità di indicare negli atti di compravendita degli alloggi i corretti dati catastali dell’immobile compravenduto. L’aggiornamento dei dati concernenti la sicurezza dell’edificio è invece in ragione del primario interesse posto dalla novella a questo tema. Come osservato in merito all’art. 1122-bis c.c., l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi nei casi di pericolo onde verificare lo stato dei luoghi e il rispetto della normativa in tema di sicurezza degli edifici. Ove richiesto, deve accedere ai luoghi in cui vi è il sospetto della violazione di queste disposizioni, nominare un tecnico che accerti la reale situazione e convocare, senza indugio, l’assemblea in caso di riscontro della sussistenza di queste irregolarità. La registrazione di questi dati può comunque apparire uno scrupolo eccessivo, non essendo richiesto che l’amministratore di stabili sia un tecnico in ambito di sicurezza edile.

Sebbene la norma in esame sia intitolata “Attribuzioni dell’amministratore”, il n. 6 dell’art. 1130 c.c. prosegue non nel rispetto della sua rubrica. Il proseguio di questo punto prevede che “Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone i costi ai responsabili”.  E’ vero che l’amministratore deve attivarsi per tenere aggiornato il registro anagrafe del condominio, ma questo onere non può essere ritenuto di primaria importanza, al pari degli altri obblighi sanciti dall’art. 1130 c.c., sembrando più opportuna la collocazione di questi adempimenti nelle norme in tema di tenuta dei registri relativi all’edificio o comunque, potendo essere più opportuno creare una norma ad hoc a questi fini.

L’obbligo della tenuta dei registri condominiali è sancito dal successivo punto 7): l’amministratore deve tenere il registro dei verbali delle assemblee, quello relativo alle persone che nel tempo si susseguono nell’amministrazione dell’edificio nonché del registro di contabilità. Il legislatore indica quali sono i dati che devono rispettivamente risultare da questi libri. Il registro dei verbali delle assemblee deve indicare l’annotazione delle eventuali mancate costituzioni delle assemblee, delle deliberazioni assunte in sede assembleare nonché delle brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Mentre è naturale che dal registro risulti quanto deciso dall’assemblea, ci si sofferma sulle altre annotazioni. L’indicazione della mancata costituzione dell’assemblea contempla principalmente i casi in cui la stessa è andata deserta. E’ prassi consolidata che l’avviso di convocazione indichi due diverse e successive chiamate dell’assemblea: nel caso in cui la prima riunione vada deserta, si procede alla seconda assemblea, dando atto che la precedente non ha raggiunto i quorum necessari per la sua valida costituzione. Il legislatore pare avere inteso non solo questa fattispecie, ma anche e soprattutto i casi in cui anche la successiva assemblea non riesca a costituirsi. Si tratta delle fattispecie giurisprudenziali di c.d. verbali negativi, dove in realtà non vi è alcun deliberato: l’assemblea non è riuscita a formarsi validamente; l’assemblea non ha raggiunto la maggioranza necessaria per deliberare un certo argomento. Si tratta di esplicazione importante: diversi sono i casi in cui il legislatore indica che uno o più condomini può richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria su un tema per cui il condominio non è stato in grado di decidere. Sono le fattispecie in cui il Giudice deve sopperire all’inerzia del condominio. Si pensi, ad esempio, al caso in cui l’edificio non riesca a nominare l’amministratore, ove il condominio sia costituito da più di quattro condomini, e quindi la figura dell’amministratore è obbligatoria. La verbalizzazione dell’impossibilità della costituzione dell’assemblea o del mancato raggiungimento della maggioranza è utile ai fini probatori del conseguente giudizio, in quanto si dimostra la necessità e la correttezza dell’azione giudiziale intrapresa.

Al registro dei verbali delle assemblee, concernente la vita del condominio, deve avere allegato, ove esistente, il relativo regolamento.

Il registro di nomina e revoca dell’amministratore deve riportare, cronologicamente, le date di assunzione dell’incarico e di cessazione del mandato dei vari amministratori dell’edificio. Questa registrazione è obbligatoria anche nel caso di nomina o revoca per provvedimento dell’autorità giudizaria; essa deve comprendere l’indicazione degli estremi del relativo provvedimento. Poiché la novella, all’art. 1129 c.c., ha previsto che l’amministratore deve accettare l’incarico, sarebbe stato più opportuno richiedere anche l’indicazione del momento in cui è avvenuta la sua accettazione. Si pensi, ad esempio, al caso in cui il nuovo incaricato non sia presente all’assemblea e quindi l’accettazione non sia contestuale alla nomina. Può essere temporalmente rilevante verificare quando è stata accettata la carica al fine di conteggiare il termine di scadenza del mandato, potendo avere come termine di riferimento non la data di nomina ma la sua accettazione.

Il registro di contabilità deve indicare tutte le operazioni economiche concernenti l’edificio: in esso devono essere specificate le annotazioni dei singoli movimenti contabili, in entrata e in uscita. Questo adempimento deve essere eseguito dall’amministratore entro sette giorni dalla data in cui l’oeprazione è stata effettuata. Ci si domanda cosa accade se l’amministratore provvede oltre il termine qui previsto, avendo taciuto il legislatore sul punto. E’ pur vero che la mancata registrazione può essere valido motivo di revoca ex art. 1129 c.c., ma non si conosce la sanzione per il ritardo dell’annotazione. Le registrazioni devono essere effettuate in ordine cronologico, in quanto occorre che sia possibile la chiara lettura della gestione economica dell’edificio. Stante l’epoca moderna, il legislatore ha dichiarato che il registro può essere tenuto anche con modalità informatizzate.

L’obbligo di conservare tutta la documentazione concernente la gestione dell’edificio da parte dell’amministratore in carica è previsto dal successivo punto 8). Il legislatore identifica i documenti da tenere in quelli riferibili sia al condominio, sia al suo stato tecnico – amministrativo, nonché i rapporti con i condomini. Questa documentazione deve essere fatta oggetto di passaggio di consegna tra il mandatario uscente e quello entrante, come osservato in merito all’art. 1129 c.c. Ciò è importante per tutta la documentazione condominiale prevista da questo disposto. Per la gestione dello stabile, si pensi alla gestione economica o di fondi speciali costituiti per volere assembleare. E’ altresì importante per la documentazione tecnico-amministrativa, quali, ad esempio, la certificazione degli impianti a servizio del condominio. Non si comprende invece cosa debba essere inteso per documenti inerenti alla gestione riferibile al rapporto con i condomini.

L’obbligo di affissione ex art. 1117-ter c.c. pare un eccessivo zelo legislativo: esso contempla l’onere di rendere noto l’avviso di convocazione dell’assemblea, esponendolo nei luoghi di accesso al condominio o comunque di uso comune, nei casi in cui l’assemblea sia chiamata a decidere a riguardo della destinazione d’uso dei beni comuni. Questa specifica indicazione pare superflua e ridondante, in quanto l’amministratore deve, al pari dell’affissione, provvedere a dare conoscenza dell’avviso di convocazione con le ulteriori modalità sancite da questa norma. Si riporta un estratto della norma in questione, per la parte qui di interesse: “La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni dalla data di convocazione.”

La spiegazione dell’indicazione di questa attribuzione può essere ravvisata nel fatto che si tratta di un nuovo strumento di comunicazione e di avviso, con ciò ricordando che occorre tenere presente questa particolare modalità di convocazione.

l’obbligo di fornire l’attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, a fronte della richiesta del singolo condomino, è un’attribuzione nuova, introdotta dalla novella, ex art. 1130, n. 10, c.c. Questa attribuzione si collega a quanto già previsto dall’art. 1129, comma 8, c.c., in tema di accesso alla rendicontazione periodica del condominio. Qui il diritto del singolo è più generale, in quanto concerne non solo le operazioni economiche ma lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso. L’accesso non concerne la posizione del solo richiedente ma tutta la situazione concernente l’edificio, facendo deporre per questa soluzione la mancanza di una diversa specifica indicazione in questo senso. Si tratta di un dato recepito dalla novella sulla base della giurisprudenza che affermava essere un diritto del singolo, in quanto condomino, come tale legittimato a conoscere lo stato economico dell’edificio. Anche le liti in corso concernono l’intero stabile e non i singoli condomini. Si ricorda che quest’attribuzione, unitamente all’obbligo di affissione di cui al precedente punto e all’obbligo di tenere e conservare i vari registri dell’edificio, sono sanciti a pena di revoca dall’incarico.

L’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni sono previsti dal n. 11 dell’art. 1130 c.c.

La rendicontazione annuale della gestione del condominio (di cui al successivo art. 1130bis c.c.) e la conseguente convocazione assembleare sono tra le attribuzioni più importanti. Se non viene elaborato il rendiconto e/o se non viene chiamata la riunione che deve discuterlo e approvarlo, la vita del condominio potrebbe di fatto fermarsi, non potendo correttamente procedere alla previsione del bilancio preventivo se non dopo aver chiuso l’esercizio dell’anno precedente. A questo fine, è corretto il parallelismo con l’art. 1130 c.c. che sancisce la revoca dell’amministratore ove non vi provveda. La novità di questa attribuzione è la previsione che la convocazione assembleare deve essere effettuata entro centottantagiorni. La lettura della norma fa ritenere che, una volta che il rendiconto è stato redatto, l’amministratore deve procedere entro questo termine a convocare la riunione del condominio e non anche che, in questo lasso temporale, deve essere tenuta l’assemblea. Il termine di centottantagiorni pare congruo, considerando che è consono aspettarsi che l’assemblea sia tenuta nell’arco di sei mesi da quando il rendiconto è stato elaborato.

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OBBLIGO DI RENDICONTAZIONE CONDOMINIALE – ART. 1130BIS

La “Rendicontazione condominiale” è introdotta dall’art. 1130-bis c.c., di nuova formulazione.

Seguendo la giurisprudenza che richiedeva il rispetto dei principi contabili in tema di redazione del bilancio, anche se non nei medesimi termini di rigidità sanciti per le società, il legislatore si è sentito in dovere di intervenire sui criteri di elaborazione del rendiconto, fornendone le direttive. Questa norma così dispone: “Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza; le voci di entrata e di uscita e di ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.” Prima di questo intervento si riteneva praticabile l’elaborazione del bilancio in ragione dei criteri di cassa e di competenza ovvero con riferimento ai principi di spesa. Seguendo l’uno o l’altra titologia di redazione, il risultato comporta un documento diverso nell’elaborazione, sebbene non nel contenuto. L’uno e l’altro criterio seguono principi diversi, dovendo rispettare diversi canoni redazionali.

Il criterio di cassa e competenza, sulla base della novella,è l’unico possibile. Tutti i rendiconti dei vari condominii vengono resi leggibili per mezzo di questo unico canone. I principi di trasparenza dei bilanci societari devono essere tenuti in conto nell’elaborazione del rendiconto del condominio.

L’indicazione di ogni riporto di voce -sia di entrata, sia di uscita- di ogni dato di natura patrimoniale, delle eventuali riserve e di eventuali fondi è obbligatoria, in quanto occorre che ne sia consentita l’immediata lettura in ogni momento.

E’ oblbigatoria anche l’indicazione della nascita della voce, dovendo permettere l’immediata verifica della correttezza dell’indicazione dei dati. Mentre si ritiene che il condominio possa costituire un fondo particolare, ad esempio, per poter eseguire un certo intervento, a favore del quale l’assemblea ha deliberato di costituirlo, le riserve sembrano più che altro un richiamo alla normativa societaria. Si pensa che con questo termine si voglia intendere semplicemente gli avanzi di spesa che permangono a chiusura dell’esercizio. Così può essere per una voce di uscita che è stata messa a bilancio preventivo in misura maggiore rispetto a quella che, a chiusura dell’esercizio, si è riscontrato essere stata effettivamente sopportata nell’anno solare di riferimento: essa al momento del rendiconto risulta in avanzo, cioè come riserva, rispetto a quanto pronosticato.

I documenti che costituiscono il rendiconto sono indicati dalla novella nel registro di contabilità, nel riepilogo finanziario, nella nota esplicativa della gestione. Il registro di contabilità (di cui al precedente art. 1130 c.c.) di per sè non può essere elemento costitutivo del rendiconto, ma piuttosto il presupposto economico – contabile da cui elaborare il bilancio. Da esso infatti devono risultare tutte le varie voci di intervento, attivo o passivo, eseguito per la gestione economica del condominio. Il riepilogo finanziario e la nota esplicativa ricalcano i documenti del bilancio societario, sebbene si ritenga che essi possano avere un contenuto più blando, in considerazione della giurisprudenza intervenuta sul tema anteriormente alla novella. Inoltre occorre considerare che il bilancio di condominio viene redatto da un amministratore di edifici e non da un amministratore di società di capitali. Essi devono comunque permettere la lettura dell’operato del gestore dello stabile e della destinazione delle operazioni eseguite a favore e contro il condominio, dandone la motivazione in tema di riporto delle singole voci.

La nota esplicativa è per permettere di dare contezza dell’operato dell’amministratore e della gestione dell’esercizio solare, evidenziando quanto successo nel corso del mandato annuale e, se del caso, le difficoltà riscontrate nell’esecuzione del rapporto.

L’indicazione dei rapporti pendenti e delle questioni in corso è in ragione di questo fatto. Essi, nonostante la chiusura dell’esercizio, proseguono nell’anno successivo. La loro specificazione serve a fornire i dati di continuità degli argomenti che non sono terminati a rendiconto chiuso, delle relative eventuali motivazioni, essendo a cavallo di due o più esercizi solari. Ci si chiede cosa ha voluto intendere il legislatore con il termine “questioni pendenti”, in quanto non si tratta di un termine economico, ma piuttosto giuridico nel senso di giudizi in corso.

“L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente indicate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.”.

La nomina del revisore, come noto, è prevista in particolari casi in ambito societario. Il disposto societario si sposta al condominio, in quanto la novella sancisce che l’assemblea può decidere di nominare quest’organo, chiamandolo a verificare la contabilità condominiale per uno o più esercizi, onde verificare la correttezza dell’operato, sotto il profilo economico e finanziario, dell’amministratore.

La deliberazione di nomina del revisore deve essere assunta con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, così come disposto dal nuovo art. 1136, commi 2 e 4, c.c., cioè con lo stesso quorum richiesto ai fini della nomina dell’amministratore. La deliberazione vincola tutti i condomini non solo al suo rispetto ma anche alla sopportazione del relativo onere economico, secondo la ripartizione delle spese generali dettate dalle tabelle millesimali.

L’art. 1130 c.c. prevede che “l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”

Il consiglio di condominio, istituto di prassi,  trova ingresso normativo grazie alla novella. Non si comprende il motivo per cui il legislatore ha sancito un limite numerico alle fattispecie in cui può essere nominato. In generale, la sua opportunità è dettata per le fattispecie condominiali più complesse, dove i contitolari sono numerosi. Non si può tuttavia escludere la convenienza concreta della sua nomina anche per le realtà più piccole. Così invece sembra aver previsto la novella, in quanto viene sancito il divieto dell’esistenza del consiglio per il condominio che ha dodici o meno di dodici unità immobiliari. La sua composizione numerica è di tre membri: la previsione del numero dispari pare corretta in quanto a garanzia dell’assunzione della decisione interna -in termini di maggioranza- in caso di difformità di opinioni. I suoi componenti devono essere condomini, in quanto a conoscenza delle esigenze dell’edificio.

Le funzioni del consiglio sono non solo la verifica della gestione del condominio ma anche quella di supporto dell’amministratore nell’assunzione delle decisioni nell’interesse del condominio, ove rientranti nelle sue attribuzioni. Il consiglio si qualifica in termini non solo di organo di controllo ma anche con funzioni consultive. Questa previsione può essere utile soprattutto nei casi in cui le decisioni che deve assumere l’amministratore a favore del condominio hanno risvolti delicati o complessi. In questi casi, l’amministratore può condividere le perplessità e la soluzione con il consiglio. Ci si chiede tuttavia cosa succede nel caso in cui la decisione, sebbene condivisa, risulti non consona agli interessi dell’edificio, una volta attuata, potendo forse simili fattispecie risultare ipotesi di sgravio e/o di riduzione di responsabilità in capo all’amministratore.

“I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.”

Il diritto di verificare i documenti di gestione redatti dall’amministratore spetta, a norma dell’art. 1130bis c.c., non solo in capo ai proprietari degli alloggi che costituiscono il condominio ma anche a favore di coloro che ne hanno il diritto di godimento. Con questa indicazione, si contempla non solo il conduttore di un’unità immobiliare ma anche chi ha il diritto di abitazione o ha un diverso rapporto obbligatorio sulla cui base può abitare e/o godere dell’alloggio. Si pensi, ad esempio, al caso dei coniugi separati, dove può capitare che il diritto di abitazione è in capo al soggetto che non vanta la proprietà dell’alloggio in condominio.

La tenuta delle scritture e dei documenti giustificativi (nel senso di documenti contabili, in quanto giustificativi di spesa) è sancita per la durata di dieci anni. Questa prescrizione è consona a quanto in generale sancito dal legislatore in tema di conservazione dei documenti nonché in relazione all’obbligo del passaggio di consegne tra amministratori. Sarebbe stato auspicabile prevedere che non solo la documentazione economica – finanziaria fosse oggetto di intervento normativo ai fini della sua conservazione, ma tutta la documentazione concernente l’edificio. Inoltre, il termine “scritture” è qui utilizzato per la prima volta; sarà quindi compito della giurisprudenza indicare quali documenti devono essere compresi in questa definizione.

RAPPRESENTANZA

I poteri di rappresentanza non paiono aver subito una particolare modifica.

Essi rispecchiano le attribuzioni determinate dall’art. 1130 c.c.

Le uniche nuove previsioni sono quelle in tema di esecuzione delle deliberazioni ex art. 1117 – ter c.c. e di cancellazione delle trascrizioni a tutela del condominio.

Per quanto concerne le decisioni dell’assemblea di condominio di destinazioni d’uso, di loro modifica o sostituzione, l’amministratore ha pieni poteri di rappresentanza. Non è possibile alcun vincolo o restrizione di potere: ove così fosse, queste limitazioni sono da considerarsi come non apposte. Esse non sono valide né efficaci. Ciò vale per tutti gli atti esecutivi del deciso assembleare.

L’assemblea può autorizzare l’amministratore a permettere la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. La norma non precisa la maggioranza necessaria per quest’autorizzazione. Si limita a prevedere solo le cancellazioni delle trascrizioni, con ciò esponendosi alla critica del motivo per cui solo queste sono contemplate e non anche le iscrizioni e/o le trascrizioni, dovendo comunque essere adempimenti da eseguire a tutela dei diritti dell’edificio.

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INTERVENTI URGENTI A TUTELA DELLA SICUREZZA NEGLI EDIFICI

Il nuovo art. 1122 bis c.c. è intitolato “Interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici”. La normativa in tema di sicurezza viene considerata dal legislatore come uno dei principi cardini del nostro ordinamento. La novella pare considerare questa normativa come di rango primario, rientrante nel principio di rispetto dell’ordine pubblico. Con essa impone che gli impianti e le opere non possono essere realizzati o mantenuti ove siano in contrasto con le norme in tema di sicurezza. La prima parte di questa norma ne sancisce la tutela in via preventiva. La seconda parte è volta, in via successiva, a eliminare gli interventi contrari a queste disposizioni.

La sicurezza degli edifici deve essere rispettata, nelle parti comuni o nelle proprietà dei singoli condomini, sia in fase di realizzazione sia in fase di manutenzione di impianti o opere.

Il mancato rispetto di tutte le fattispecie concernenti questo tema si considera situazione di pericolo imminente per l’integrità delle parti comuni e delle unità di proprietà individuali nonché per l’integrità fisica delle persone che, stabilmente o abitualmente, vi vivono o vi accedono. Si ritiene che il legislatore abbia volutamente deciso di considerare tutte queste ipotesi come pericolose, onde eliminare in radice qualsivoglia situazione che può essere realmente tale. Si tratta di un giudizio ex ante e astratto, confermato dalla dizione legislativa che “si considera” simile situazione di per se stessa pericolosa.

La segnalazione del pericolo può pervenire all’amministratore sia dal condomino sia dal conduttore di unità immobiliare dell’edificio. La legittimazione della segnalazione in capo al conduttore, non proprietario di alcun bene in condominio, evidenzia l’importanza della verifica della situazione di pericolo. La comunicazione richiede che vi sia il ragionevole sospetto della sussistenza di difetti di condizioni di sicurezza. A seguito di questa comunicazione, l’amministratore deve accedere o richiedere di poter accedere al luogo di pericolo, a seconda che si tratti di parte comune dell’edificio in condominio o di proprietà privata o parte dell’immobile di uso del singolo condomino. Il legislatore si è premurato di evidenziare che ove si tratti di unità in locazione, l’accesso deve essere richiesto al conduttore. La domanda di accesso a quest’ultimo è tesa a sveltire i tempi di verifica, essendo il locatario la persona che abita nel condominio.

Il soggetto interessato può esibire all’amministratore la documentazione amministrativa dove è specificato che gli impianti e le opere lamentate sono rispettose della normativa in tema di sicurezza. Ciò non è di ostacolo all’accesso dell’amministratore: questi deve ugualmente accertare di persona se esista o no la situazione di pericolo. Così recita la novella: “La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso”. Il possesso di questi documenti non attesta la mancanza del pericolo che la novella vuole sventurare.

L’accesso deve essere eseguito dall’amministratore accompagnato da un tecnico. Non è richiesto che il soggetto incaricato della verifica debba essere iscritto in un albo professionale, quale quello degli ingegneri o simili. Naturalmente deve avere competenze e esperienza tali da poter accertare il reale stato dei luoghi.

Il tecnico viene nominato d’accordo dal mandatario dell’edificio con il richiedente, se si tratta di verificare lo stato dei luoghi delle parti condominiali; la nomina è invece di concerto tra il richiedente e l’interessato, se occorre accertare la situazione concernente una proprietà privata o una parte dell’edificio di uso privato. Alla conclusione dell’incarico, viene redatta dal tecnico una sintetica relazione della situazione riscontrata, da consegnare al richiedente e all’amministratore. Quest’ultimo tiene la perizia a disposizione di chi abbia interesse a consultarla. Il caso più semplice è dato dalla verifica dello stato di sicurezza dell’immobile di altro condomino, dove questi ha interesse di verificare quanto è stato accertato dal consulente. Il legislatore afferma che l’elaborato viene redatto “al termine dell’accesso”. Si ritiene che con questa dizione non debba essere inteso che l’accertamento debba essere espletato solo con un unico accesso e che l’elaborato venga redatto in corso di verifica. Si ritiene che la sintetica perizia sia da rendere al termine dei sopralluoghi che si rendono necessari caso per caso, e che quindi essa deve essere consegnata a chiusura dell’incarico.

Se lo stato dei luoghi riscontrato è effettivamente pericoloso (nel senso chiarito dalla norma), l’amministratore deve convocare senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo che nel frattempo non sia stato presentato ricorso al tribunale, anche in via cautelare. La convocazione senza indugio evidenzia la necessità di provvedere al più presto. La norma prevede che l’azione giudiziaria può essere esperita da chiunque vi abbia interesse, facendo propendere per la legittimazione ad agire da parte di qualsiasi persona ne sia a conoscenza. Naturalmente questa norma deve essere coordinata con i principi processuali, sulla cui base solo che ha un reale interesse a agire ex art. 100 c.p.c. può essere soggetto attivo dell’azione giudiziaria. Per come espresso, sembra che l’azione assembleare possa dirsi bloccata e vanificata se nel tempo intercorrente tra l’avviso di convocazione e l’indicenda assemblea viene effettuato il deposito del ricorso al Tribunale. Si tratta di applicazione del criterio di prevenzione, con prevalenza dell’azione promossa davanti all’autorità giudiziaria. Occorre tuttavia distinguere le fattispecie condominiali da quelle del singolo. Nel caso in cui non vi sia il rispetto della normativa in tema di sicurezza di parti condominiali, è corretta la convocazione dell’assemblea affinchè vengano da questa prese le opportune decisioni; ove invece il pericolo sia relativo ad un’unità immobiliare di proprietà individuale, l’unica strada percorribile per l’amministratore pare essere quella di adire l’autorità giudiziaria, salvo che l’assemblea deliberi all’unanimità –quindi, con il placet del titolare dell’alloggio- l’intervento dovuto. Per la seconda fattispecie, non si comprende quale sia lo scopo della convocazione dell’assemblea, non avendo questa potere coercitivo contro il singolo. Infine, non si esclude che, se la sicurezza dell’edificio è precaria per la parte dell’immobile prospiciente la pubblica via, l’azione può essere intrapresa anche in via amministrativa, se del caso, dietro segnalazione di un terzo.

Il legislatore si è premurato di prevedere anche le ipotesi in cui l’interessato non permetta l’accesso ovvero le parti non trovino un accordo sulla nomina del tecnico che deve eseguire l’ispezione. In questi casi, possono essere chiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti, anche in via d’urgenza, “previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea”. Questo inciso lascia alcuni dubbi sulla compatibilità dei due procedimenti, assembleare e giudiziario, visto che la prima parte di questo comma si esprime –come sopra detto- in termini di prevalenza dell’azione davanti al tribunale.

La previa convocazione assembleare può risultare di fatto inutile nel caso di pericolo derivante dall’alloggio di un singolo condomino. Se non permette l’accesso, di per sé dimostra di non voler procedere all’intervento necessario per la messa in sicurezza dell’immobile. L’assemblea si trova nell’impossibilità di agire di conseguenza, non potendo imporgli di permettere l’accesso e non avendo il potere di obbligarlo ad eseguire l’intervento.

Il tribunale adito, valutata ogni circostanza e lo stato effettivo dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi immotivamente ha vietato l’accesso, rectius, “ha negato il proprio consenso all’accesso”.

Le spese di cui al procedimento qui descritto sono disciplinate dalla restante parte della norma. Se viene adito il tribunale, come appena osservato, il Giudice valuta ogni circostanza e il reale stato dei luoghi, determinando, anche in via provvisoria, che le spese sono a carico di chi immotivatamente non ha permesso l’accesso. Mentre qui si parla genericamente di spese, nei casi successivi si trattano le spese relative al procedimento di accesso, tra cui è da ricomprendere anche il compenso per il tecnico.

Se i sospetti di pericolosità si dimostrano manifestamente infondati, le spese del procedimento sono incombenti a chi ha richiesto all’amministratore l’accesso.

Se l’accertamento ha avuto ad oggetto proprietà individuali, è dovuto a chi ha subito l’accesso “oltre al risarcimento del danno” un’indennità pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta dal medesimo proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.

La prima di queste fattispecie pare abbracciare i casi in cui la situazione di pericolo è reale e l’interessato non ha acconsentito a permettere la verifica dei luoghi. Il regime delle spese è quindi coerente con l’immotivato ostacolo a effettuare l’accertamento. Le altre due fattispecie lasciano invece più perplessi. La seconda tipologia prevede che la situazione di pericolo deve essere “manifestamente” infondata. Poiché l’accertamento ha manifestato che non vi è motivo di pericolo, la spesa incombe a chi ha dato inizio al procedimento di verifica. Solo se i sospetti si dimostrano manifestamente infondati, questi è tenuto a corrispondere le spese. La giurisprudenza sarà chiamata a verificare la linea di confine tra le fattispecie in cui il sospetto è “manifestamente” infondato e quelle in cui invece non lo è in modo evidente. Nel caso in cui il sospetto non è manifestamente infondato, stante il silenzio della novella, si presume che le spese siano da ripartirsi tra tutti i condomini. La terza fattispecie pare essere una (sotto)categoria della seconda, in quanto sembra trattarsi di sospetti, manifestamente infondati, di situazioni di pericolosità concernenti le proprietà dei singoli. Si può pensare al caso di una ripicca tra condomini, con ciò scongiurando che questa diatriba si concretizzi per mezzo della norma in esame. Si tratta di un escamotage per eliminare in radice questi casi. Quello che tuttavia non si comprende è il regime del risarcimento del danno, qui introdotto per la prima volta per le fattispecie analizzate, non potendo essere di certo equiparato al pagamento delle spese del procedimento di verifica tecnica qui azionato. La novella non solo richiede il risarcimento del danno ma anche il pagamento di un’indennità pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta dal medesimo proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea. Sebbene si comprenda la motivazione della previsione dell’indennità, volta a limitare i contenziosi del genere qui in esame, il relativo importo può essere considerato elevato e gravoso, anche in relazione ai casi che si intendono scongiurare. Mentre per danno non è espressamente indicato chi è legittimato a ricevere il relativo risarcimento, questa somma è da versare al condomino che ha subito l’accesso.

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RISCOSSIONE CONTRIBUTI E ART. 63 DISP ATT C.C.

L’art. 63 disp. Att. C.c. è stato integralmente rivisto dal legislatore.

Il tenore del primo comma novellato è il seguente: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, e è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’art. 1129, nono comma, del codice”

Il precedente art. 63 disp. Att. C.c. già prevedeva che l’amministratore potesse ottenere l’ingiunzione immediatamente esecutiva contro i condomini morosi. Questo provvedimento può conseguire dall’approvazione sia del bilancio preventivo sia di quello consuntivo. La spesa così deliberata in capo a ogni condomino serve per la vita del condominio. Il singolo è tenuto a parteciparvi, nei termini decisi dal condominio, onde permettere la gestione dell’intero stabile.

L’esclusione dell’autorizzazione dall’assemblea è sancita in via espressa dalla novella: l’amministratore non ha bisogno di essere autorizzato per agire e ottenere l’ingiunzione immediatamente esecutiva contro il condomino moroso. Si tratta di una precisazione superflua, se si considera che rientra tra le principali attribuzioni del mandatario dell’edificio quella di gestire regolarmente il condominio. Tra queste è compresa la riscossione delle quote spettanti a carico dei singoli condomini, quale ordinario potere dell’amministratore. Nonostante l’espressa previsione della novella, non vi era dubbio in giurisprudenza che, anche in precedenza, non era necessaria la previa deliberazione assembleare.

Il pagamento delle sanzioni irrogate a norma dell’art. 70 disp. Att. C.c. può essere ottenuto tramite il ricorso all’ingiunzione con la clausola di immediata esecuzione. Si tratta di novità legislativa, considerato anche il fatto che l’amministratore nella prassi non si è quasi mai servito di questa sanzione. La sanzione è istituto radicalmente modificato dalla novella, volendo rendere attuali le ipotesi di sua concreta applicazione. Per il mancato pagamento volontario, si può ricorrere alla sua riscossione forzata.

L’inciso “nonostante opposizione”, peraltro già presente prima dell’intervento della novella, non è di facile lettura, potendo essere interpretato nel senso che l’opposizione non comporta la sospensione dell’esecuzione o che essa non può condurre alla revoca della clausola di esecutorità del provvedimento. Si ritiene preferibile rilevare che dall’opposizione non discende tout court la sospensione dell’efficacia del decreto ingiuntivo.

Sulla scia delle osservazioni della giurisprudenza intervenuta sul tema, la novella sancisce che l’amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi a coloro che vantano un credito condominiale, ove il loro diritto non ha ancora trovato soddisfazione. Curiosa è l’affermazione che l’amministratore deve indicare l’eventuale ricorso a strumenti coattivi, quali l’esecuzione forzata sancita dall’art. 1129 nono comma c.c., non comprendendosene la reale motivazione. Si tratta di una disposizione che potrebbe rimanere lettera morta, ove venisse intesa nel senso letterale, avendo i creditori la facoltà di ricorrere al mezzo esecutivo che ritengono più opportuno e conveniente.

Con la previsione che “I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” viene dato seguito alla decisione della Suprema Corte a Sezioni Unite del 08/04/2008, n. 9148, con cui è stato affermato che le spese condominiali costituiscono un’obbligazione parziaria e non solidale tra gli abitanti del condominio. L’ingresso della natura parziaria delle obbligazioni condominiali non è stato permesso appieno dalla novella, in quanto il legislatore ha ritenuto di dover dare prevalenza all’interesse dei creditori di vedere soddisfatte le proprie ragioni, piuttosto che la tutela della posizione dei condomini adempienti. Questi ultimi possono essere escussi per le ragioni di credito degli altri condomini, quando l’azione esecutiva nei loro confronti non ha sortito esito positivo.

L’utilizzo dei servizi condominiali può essere sospeso, se si tratta di servizi suscettibili di utilizzo separato, dall’amministratore nei confronti di coloro che sono morosi da più di quattro mesi. In precedenza il termine di morosità era più ampio, essendo sancito che essa dovesse persistere per almeno un semestre. Con la novella il termine è stato ridotto, essendo sufficiente il trascorso di un quadrimestre. Inoltre, questa disposizione, prima della novella, era limitata ai soli casi in cui vi fosse una clausola del regolamento di condominio che ne sancisse il potere di sospensione. Il legislatore della novella ha previsto questa facoltà in termini generali, senza necessità di alcuna indicazione da parte del regolamento di condominio. La sospensione è a discrezione dell’amministratore, salvo che il Giudice, adito anche in via d’urgenza consideri il servizio  quale essenziale, per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e ove riscontri l’impossibilità oggettiva di ricorrere a mezzi alternativi. Si pensi, ad esempio, al caso in cui venga interrotto il servizio di riscaldamento. Il singolo può munirsi di una stufa. Non così nel caso in cui l’accensione della stufa non è possibile in quanto l’energia elettrica a servizio del condominio è già utilizzata per tutta la possibile fruizione. Qui il Giudice può determinare che, nonostante la morosità protratta, il servizio a favore del condomino moroso non può essere sospeso. L’esempio appena riportato può essere inquadrato nei termini dell’impossibilità di ricorso a mezzi alternativi. Esso potrebbe altresì rientrare nell’ipotesi contemplata dalla prima parte delle eccezioni di cui alla sospensione del servizio, cioè dal rispetto della “realizzazione di diritti fondamentali della persona”.

La compravendita di un’unità immobiliare del condominio è espressa nei medesimi termini sanciti prima della novella. L’art. 63 disp. Att. C.c. utilizza la stessa terminologia disponendo che “chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Questa norma esprime la solidarietà passiva del venditore e del compratore. Essa prosegue sancendo che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fono al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.”.

Questo successivo comma della norma pare essere più esteso rispetto al precedente, contemplando la cessione di diritti in generale e non solo la vendita dell’alloggio.

La consegna all’amministratore di copia autentica del titolo di acquisto di diritti sull’unità in condominio è il limite oltre il quale la solidarietà si spezza. Prima della sua consegna, si ha un’obbligazione solidale, per cui chi è richiesto del pagamento deve integralmente corrisponderlo, salvo rivalsa nei rapporti interni. Non così se il pagamento viene domandato dopo la consegna del titolo. Da questa data l’amministratore non può più rivolgersi al precedente condomino, in quanto questo soggetto non ha più titolo a essere chiamato a corrispondere le spese condominiali. Questa affermazione sembra collidere con la precedente, in termini di solidarietà, in quanto da questa data non vi sono più due soggetti, ma solo uno, il compratore, a cui fare riferimento per la richiesta di corresponsione delle spese condominiali. Si parla di contributi maturati, volendo sottolineare che si tratta delle decisioni assembleari di procedere a interventi sull’edificio che sono già state attuate e non semplicemente deliberate. Non vi può essere dubbio che la spesa maturata ha ragione di essere in relazione all’esecuzione dell’intervento e non solo alla decisione di eseguire i relativi lavori.

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POTERE DI IRROGARE SANZIONI 

L’art. 70 disp. Att. C.c., nuova versione, affronta il tema della sanzione, già prevista dal testo precedente, per il caso di violazione del regolamento del condominio.

La novella ha introdotto l’ipotesi della recidiva, cioè il caso in cui, dopo l’irrogazione di una precedente sanzione, il condomino viola nuovamente il regolamento.

La recidiva comporta il pagamento di un importi sino a € 1.000,00. Si tratta sia nel caso di prima infrazione, sia nel caso di successiva violazione, di una somma indicativa: l’importo può essere, rispettivamente, fino a € 100,00 e fino a € 1.000,00. Non è un minimo legislativo bensì un massimo.

In entrambi i casi, dice il legislatore, la somma riscossa a titolo di sanzione, va a costituire il fondo delle spese ordinarie.

Il fondo delle spese ordinarie pare essere istituto particolare, già contemplato prima della novella, costituito presumibilmente ad hoc per le sanzioni. Anche nel caso in cui non vi sia la previa deliberazione dell’assemblea di costituzione di un fondo, l’amministratore deve tenere una contabilità a parte delle somme introitate a questo titolo, non essendo istituzionale la creazione di riserve condominiali.

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REVOCA DELL’AMMINISTRATORE PER GIUSTA CAUSA – ART. 1129 C.C.

La revoca dell’amministratore è contemplata dalla novella sia in termini generali, sia in caso di particolari situazioni. Poiché il mandato è fiduciario, essa può essere disposta in ogni tempo dall’assemblea. Può essere per giusta causa, in ragione di inadempimenti posti in essere da parte dell’amministratore; può essere pura e semplice in quanto decisa per ragioni prettamente soggettive, di diversa scelta del soggetto che deve rappresentare il condominio. La differenza tra le due tipologie di revoca risiede nel fatto che, in caso di revoca per giusta causa, il mandatario è esposto a eventuale azione di responsabilità contrattuale e all’eventuale richiesta del condominio di risarcimento del danno. Nel caso di revoca pura, non vi è l’imputazione di alcuna negligenza in capo all’amministratore: questi non corre il rischio di vedersi soggetto passivo di un’azione giudiziale nei suoi confronti.

Specifici casi di revoca sono previsti dalla novella. Essi sono il mancato rispetto di quanto sancito dal quarto comma dell’art. 1131 c.c., cioè quando l’amministratore non ha dato tempestiva notizia all’assemblea di condominio di aver ricevuto un atto di citazione o un provvedimento che ha come contenuto una questione che esorbita dalle sue ordinarie attribuzioni; quando non ha reso il conto della gestione e quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Il legislatore offre un elenco, non esaustivo, dei casi di gravi irregolarità. Esse possono essere riscontrate per le seguenti fattispecie:

l’aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

Il legislatore della novella, prima di specificare tutte queste fattispecie, premette che esse non sono le uniche ipotesi di gravi irregolarità da cui deriva la legittima revoca.

L’inciso “tra le altre” è al fine di poter permettere l’ingresso a inadempimenti che si concretizzano caso per caso, che comportano la revoca dell’amministratore, seppur non espressamente contemplati.

Allo stesso modo, il singolo può adire l’autorità giudiziaria in caso di inerzia dell’assemblea.

L’indicazione da parte del legislatore dei singoli casi è utile in quanto non solo legittima il singolo ad agire giudizialmente ma anche l’assemblea di condominio che accerta nel caso concreto la ricorrenza di una di queste fattispecie.

“La revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.”

La novella ha il pregio di aver evidenziato in modo concreto che questi sono i casi in cui il singolo può adire il tribunale onde ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore, indipendentemente dal volere dell’assemblea.

La revoca può essere giudiziaria, disposta cioè dal tribunale, per le fattispecie legislativamente contemplate, su ricorso di uno o più condomini. Anche diverse ipotesi di revoca possono determinare il singolo a richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, in ragione dell’inciso “tra le altre” fattispecie di revoca per gravi irregolarità, con cui si determina che l’elenco è esemplificativo e non esaustivo. Il condominio può aver preso atto delle negligenze dell’amministratore ma, nello stesso tempo, può aver deciso di non volerlo al momento revocare, ad esempio diffidandolo e mettendolo in mora nell’adempimento degli obblighi contrattuali non attuati. Il condomino dissenziente può agire in giudizio onde farlo revocare in ragione della sussistenza anche di una sola giusta causa evidenziata dal legislatore o comunque di grave irregolarità.

Le gravi irregolarità erano già presenti, prima della novella, come giusto motivo di revoca. Si pensi al caso in cui l’amministratore è incorso in negligenze diverse da quelle sancite legislativamente; esse possono essere diversamente valutate dai condomini: alcuni le considerano gravi, mentre secondo altri sono solo semplici irregolarità. In simili casi, l’assemblea può non riuscire a raggiungere la maggioranza necessaria a deliberare l’argomento posto all’ordine del giorno concernente la revoca del mandato. Per questa evenienza sopperisce il legislatore, prevedendo che il condomino, che qualifica il comportamento dell’amministratore nei termini di gravi inadempimenti, può rivolgersi al giudice onde far accertare la sussistenza delle negligenze. Una volta accertate, il giudice emette il provvedimento di revoca. Allo stesso modo, il singolo può direttamente ricorrere all’autorità giudiziaria. E’ chiaro che i sospetti derivano da una valutazione discrezionale, potendo essere sentiti, in senso soggettivo, come gravi dal singolo -che adisce il Tribunale- ma non essere tali, sul piano oggettivo, in sede di valutazione giudiziale.

Vediamo ora i singoli casi.

L’obbligo di vigilare sulle trascrizioni che vengono cancellate contro i diritti del condominio (let. e) è fattispecie di nuova formulazione. Non si comprende l’utilità di questa norma se non per il caso di collusione del mandatario dell’edificio con terzi contro gli interessi dell’edificio. Inoltre, non si capisce perché la novella ha sentito la necessità di contemplare le sole cancellazioni e non anche, in generale, le trascrizioni, le annotazioni, le eventuali loro modificazioni, comprese anche le cancellazioni. Inoltre, le operazioni relative ai registri immobiliari necessitano, ove non si tratti di provvedimenti giudiziari, dell’intervento del notaio: questi è soggetto deputato a verificare la ricorrenza delle condizioni onde procedere a qualunque tipologia di trascrizione. Pare difficile ipotizzare concrete fattispecie in cui l’amministratore ha omesso di vigilare su questi adempimenti, dopo aver conferito il mandato al notaio, trattandosi di compito professionale non del primo ma del secondo.

I successivi casi sono fattispecie normative di revoca se l’amministratore non ottempera ad alcuni nuovi obblighi sanciti dalla novella e sono espressi dal mancato rispetto degli obblighi di cui agli artt. 1117-quater, 1122-bis, 1130 nn. 6, 7, 9 e 10, c.c. (let. g).

L’obbligo di intervenire a tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni e delle unità di proprietà individuale si esplica, a norma dell’art. 1117 quater c.c. in prima istanza, con la comunicazione della diffida nei confronti di colui che viola le destinazioni. Se la diffida non sortisce esito, e quindi il terzo prosegue con il comportamento illegittimo, l’amministratore deve convocare l’assemblea. Il mancato invio della diffida o la successiva mancata convocazione assembleare possono legittimare la revoca del mandato.

L’obbligo di eseguire interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici comporta, ex art. 1122-bis c.c., l’effettuazione di tutto ciò che è in potere dell’amministratore al fine di salvaguardare questo interesse. Egli ha il dovere di accedere ai luoghi di cui si sospetti il difetto delle condizioni di sicurezza, dando seguito ai successivi adempimenti, quali la convocazione senza indugio dell’assemblea. Volendo scongiurare ipotesi concrete di pericolo, la negligenza dell’amministratore è giusta causa di revoca.

L’obbligo della tenuta dei registri relativi all’edificio, di affissione degli atti inerenti la convocazione della riunione, di rilascio dell’attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e della situazione delle liti in corso sono fattispecie particolari, sancite dai nn. 6, 7, 9 e 10 dell’art. 1130 c.c., a pena di revoca del mandato. In merito ci si domanda perché il legislatore abbia sentito la necessità di prevedere la sanzione della revoca per il caso di violazione di questi disposti, dove, ad esempio, la mancata affissione della convocazione dell’assemblea non pare così grave se vi è stato l’assolvimento degli altri oneri previsti, quali l’invio della raccomandata o l’eventuale utilizzo di posta elettronica.

L’ultima espressa ipotesi è l’inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento  ex art. 1122-bis c.c., che pare essere una ripetizione del precedente punto, sub let. g.

Infine “per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla Sezione I del capo IV del titolo III del libro IV” le norme in tema di mandato, essendo tale il rapporto che lega l’amministratore al condominio.

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L’AMMINISTRATORE E L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA 

La convocazione dell’assemblea è il primo obbligo del mandatario dell’edificio tanto

I casi di convocazione da parte dell’amministratore sono previsti dall’art. 66 disp. Att. che per questa parte non è stato modificato: una volta all’anno in via ordinaria e in via straordinaria quando l’amministratore lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio

L’avviso di convocazione, da inviare anche qui almeno cinque giorni prima, deve essere chiaro e indicare tutti gli elementi relativi alla riunione quale luogo, ora e argomenti

L’amministratore può fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

dDeve prestare attenzione all’invio dell’avviso di convocazione quando l’argomento interessa sia il nudo proprietario di un alloggio sia l’usufruttuario dovendo inviare l’avviso a entrambi i soggetti.

E’ prevista la revoca per giusta causa, quale grave irregolarità, ex art. 1129 c.c. nel caso di omessa convocazione per l’approvazione del rendiconto condominiale, per il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore e in tutti i casi  previsti dalla legge.

L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto del condominio (let. A art. 1129) implica di fatto una situazione di stallo del condominio. Se non viene approvato il rendiconto, l’edificio non può più procedere nella gestione dei beni comuni e dei relativi servizi per l’esercizio successivo. La giurisprudenza si è da sempre premurata di affermare che la gestione del condominio segue la gestione contabile delle società, senza che vi sia la necessità del rispetto dei rigidi principi che regnano per queste ultime.

Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore (let. a) che deve sostituire il precedente, magari in quanto revocato dal condominio, è una specifica ipotesi di grave irregolarità in quanto la revoca assembleare dell’amministratore implica la cessazione del rapporto fiduciario che lo lega al condominio. Ciò ha risvolti rilevanti in ambito di prorogatio imperii. Se l’amministratore si rifiuta di convocare la riunione di condominio per far decidere la nomina del nuovo amministratore si ha la prosecuzione del mandato senza che tuttavia vi sia la permanenza del rapporto fiduciario tra le parti.

Possono essere fissate dall’amministratore più riunioni consecutive, afferma il legislatore all’ultimo comma dell’art. 66 disp. Att. C.c.. Quanto detto concerne la stessa riunione che si sussegue nel tempo, in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi. Gli aventi diritto vengono convocati a questa assemblea con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi. In realtà, è sempre la stessa riunione che può proseguire in diverse date, ore e luoghi. Anche se è indicato che l’amministratore può fissare più riunioni consecutive, il prosieguo della norma specifica e corregge che è la stessa assemblea che viene protratta. L’amministratore deve indicare, nell’avviso di convocazione, che la chiusura della “prima” riunione viene prevista per una certa ora e che se per quell’ora gli ordini del giorno non sono stati tutti analizzati, discussi e decisi, la medesima riunione viene sospesa. Essa sarà continuata nella sede indicata, nell’avviso di indizione assembleare, come successiva. Poiché è sempre la stessa assemblea, i quorum costitutivi e deliberativi della “seconda” riunione devono essere rispettosi delle maggioranze legislativamente previste per la prima convocazione, a seconda degli argomenti da trattare. Sebbene il legislatore indichi che vi possono essere più prosecuzioni della stessa riunione, si spera che ciò non venga di fatto attuato, potendo questa modalità operativa durare parecchio tempo. La chiusura della norma non è felice, in quanto ad una veloce lettura potrebbe sembrare che i quorum della prima frazione dell’assemblea vadano a coprire anche le successive. Così tuttavia non è per i quorum deliberativi, al più per quelli costitutivi. Per essi tuttavia ci si chiede se non sia opportuno che dal verbale risulti la volontà dei condomini intervenuti nella prima sede di farsi considerare compresi anche in quelle che verranno tenute dopo.

L’avviso di convocazione, nel caso delle deliberazioni che interessano il proprietario , l’usufruttuario e il locatario ai sensi dell’art. 67 disp att c.c. , deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Poiché la norma si esprime”In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario” la giurisprudenza dovrà svolgere il compito di dare una linea di confine a “tutti questi casi” contemplati dalla novella. Una veloce lettura della norma potrebbe far propendere per il duplice invio per le sole fattispecie di cui agli artt. 985 e 986 c.c., con le osservazioni critiche di cui sopra. Potrebbe invece darsi che venga inteso in tutti i casi in cui il medesimo immobile veda il concorso dei due diritti reali. Sarebbe stato più opportuno disporre che l’avviso di convocazione vedesse anche il conduttore per le fattispecie in cui ha diritto a votare, singolarmente o in concorso con la comunicazione dell’indicenda assemblea al proprietario dell’alloggio.

LA CONVOCAZIONE PER L’ASSEMBLEA CHE HA COME ORDINE DEL GIORNO LE MODIFICAZIONI DELLE DESTINAZIONI D’USO E SOSTITUZIONE DELLE PARTI COMUNI

Si evidenza che ai sensi dell’art. 1117 ter sono sancite particolari modalità di convocazione dell’assemblea ove questa riguardi laeModificazioni delle destinazioni d’uso e sostituzioni delle parti comuni , quali l’affissione e l’invio per posta elettronica dell’avviso di convocazione e, a pena di nullità, deve indicare, a pena di nullità, l’oggetto su cui i condomini vengono chiamati a decidere ; essa deve inoltre specificare il contenuto della discussione, le parti comuni interessate dall’intervento da deliberare nonché il dettaglio specifico delle modalità esecutive degli interventi che si intendono attuare

Per la convocazione assembleare la norma detta nuove modalità, quali l’affissione dell’avviso negli spazi di maggior uso comune o a quelli a questo scopo destinati, per un periodo consecutivo di almeno 30 giorni. Sebbene non è indicato, è chiaro che questo periodo deve essere a ridosso dell’indicenda assemblea.  Contestualmente è previsto l’invio tramite lettera raccomandata – come già di prassi prima della riforma- o la comunicazione per posta elettronica –cioè con mezzi telematici- almeno venti giorni prima della riunione. L’affissione e l’invio al singolo condomino non sono tra loro alternativi, trattandosi di modalità di convocazione obbligatori. Questi sistemi di chiamata all’assemblea sono tesi a limitare i contenziosi sino ad oggi instaurati per mancata convocazione del singolo, non avendo il precedente legislatore sancito alcuna modalità di avviso. In precedenza la giurisprudenza dichiarava la libertà di forma, salvo poi riscontare difficoltà oggettive nel ritener rispettato l’assolvimento del relativo onere probatorio.

IMPOSSIBILITA’ DI ESPRESSIONE DI VOTO PER L’AMMINISTRATORE

L’eventuale conflitto di interesse in cui si può trovare l’amministratore del condominio viene risolto in radice dall’art. 67 disp. Att. C.c. L’amministratore del condominio non può assumere il ruolo di delegato nelle assemblee dell’edificio che gestisce, in quanto è vietato conferirgli deleghe. Non viene tuttavia sancito quale sia la pena in caso di sua violazione. La giurisprudenza dovrà sopperire a questo vuoto legislativo, disponendo se l’espressione della volontà del condomino per mezzo dell’amministratore munito di delega implichi la nullità o comunque l’invalidità del voto espresso o addirittura infici la riunione.

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I RIMEDI CONTRO I PROVVEDIMENTI DELL’AMMINISTRATORE

La novella ha aggiunto all’art. 1133 c.c. un nuovo comma.

Dopo aver sancito l’obbligatorietà per tutti i condomini dei provvedimenti dell’amministratore, quale rappresentante dell’edificio, evidenzia le conseguenze della sua eventuale inerzia o negligenza.

Se l’amministratore non adotta gli opportuni provvedimenti per le parti comuni, il singolo condomino può diffidare l’amministratore ad eseguire quanto ritenuto utile e/o necessario nell’interesse dei beni condominiali. Se non vi è la figura dell’amministratore –in quanto il condominio è composto da quattro o meno di quattro contitolari- la diffida deve essere inoltrata a tutti gli altri condomini. Se questa comunicazione non sortisce l’esito sperato e quindi continua a esservi inerzia, il medesimo condomino può adire il tribunale che provvede in camera di consiglio. Il procedimento è quindi di volontaria giurisdizione.

L’autorità giudiziaria è investita di tutta la questione, potendo anche autorizzare l’esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese.

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SPESE DEL SINGOLO CONDOMINO

Il singolo condomino può essere autorizzato dall’assemblea o dall’amministratore a gestire parti comuni dell’edificio. L’autorizzazione consente di richiedere il rimborso delle spese affrontate per l’amministrazione del beni condominiali. Se manca l’autorizzazione –assembleare o del mandatario dello stabile- il condomino intervenuto nella gestione non ha diritto al rimborso delle spese se non nel caso in cui l’intervento è stato dettato dall’urgenza di provvedere.

Può capitare il caso in cui l’assemblea ha deciso di procedere in un certo modo per la gestione delle parti comuni ma la deliberazione non viene eseguita. Per queste fattispecie, ogni condomino può inoltrare una diffida ad adempiere all’amministratore o, in sua mancanza, al condomino che è stato incaricato dell’esecuzione. Se dall’invio della diffida trascorrono infruttuosamente trenta giorni, chi ha inviato la diffida può agire per dar seguito alla deliberazione, intraprendendo l’esecuzione omessa.

L’amministratore può manifestare per iscritto la sua opoposizione a che l’esecuzione della deliberazione venga intrapresa dal condomino. Il dissenso del mandatario dell’edificio deve essere trasmessa nel lasso temporale previsto per il termine della diffida, cioè nei trenta giorni successivi.

L’opposizione dell’amministratore comporta la richiesta del condomino al tribunale di pronunciarsi in merito, autorizzando le modalità di esecuzione dell’intervento e disponendo a riguardo delle relative spese. Il giudice adito procede in via d’urgenza, sentite le parti -si suppone- in camera di consiglio.

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OPERE SU PARTI DI PROPRIETA’ O USO INDIVIDUALE 

Il nuovo art. 1122 c.c. stravolge il tema della precedente disposizione, desumondolo già dal titolo. Il titolo dell’art. 1122 c.c. novellato è il seguente: “Opere su parti di proprietà o uso individuale” mentre prima era “Opere su parti di proprietà o uso individuale”

Oggetto della disposizione è il diritto di proprietà -e il suo conseguente esercizio- delle singole unità immobiliari, in considerazione del fatto che si tratta di immobili  esistenti all’interno di un condominio. Questa disposizione sembra in contrasto con la nota affermazione giuridica che il diritto di proprietà è pieno e assoluto ex art. 832 c.c. Il principio sancito da questa norma si è tante volte scontrato con la realtà condominiale; il legislatore della novella ha voluto prevenire ulteriori discussioni.

Affianco alla proprietà individuale è prevista la riserva del diritto di proprietà o di uso individuale delle parti comuni. Questa espressione rimanda al titolo contemplato dall’art. 1117 c.c., sulla cui base i beni –in astratto- comuni possono essere oggetto di proprietà o diritto di godimento solitario.

Da questa norma sono desumibili due principi.

Al singolo condomino sono vietate le opere, le modifiche o le variazioni della destinazione d’uso indicata dal titolo del proprio immobile, benché consentite dalle norme di edilizia. Si pensi all’alloggio che ha come destinazione l’uso abitativo. Se dall’atto di acquisto si ricava questa destinazione, il proprietario non può destinare l’immobile all’uso commerciale. In questo senso è probabile che il legislatore abbia inteso comprendere nel “titolo” anche il regolamento di condominio. Le norme edilizie non prevalgono sul titolo: anche se le prime consentono di modificare l’immobile, esso non può essere oggetto di intervento se il titolo non lo permette.

La norma non limita totalmente il diritto del singolo, permettendo l’esecuzione di interventi nel caso in cui non violi i parametri dettati dal prosieguo della stessa.

Sono possibili interventi di modifica, di variazione di destinazione d’uso o di esecuzione di opere nelle unità immobiliari, secondo il disposto della novella, se non deriva danno alle parti comuni o individuali o se non vi consegue notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero ove non rechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’esercizio della proprietà individuale si può scontrare con i principi di tutela condominiale: nell’eventuale conflitto, prevale la salvaguardia del condominio e degli altri condomini, vietando l’intervento al singolo.

I parametri di riferimento sono sanciti in termini generali e assoluti; essi, in precedenza, erano previsti in ambiti specifici, quali, ad esempio, in tema di diritto di sopraelevazione ovvero di modifiche delle parti comuni.

Non solo il bene comune ma anche la proprietà individuale è tutelata dalla norma in esame, non potendo essere superati i sopraddetti parametri anche con riferimento agli alloggi degli altri condomini. Il singolo non può attuare gli interventi previsti dal nuovo art. 1122 se viola i principi che questa disposizione vuole salvaguardare, anche ove l’esecuzione dell’intervento non vada a toccare il condominio ma solo l’unità immobiliare di altro soggetto.

In ogni caso ne viene data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Qui non è indicato il soggetto che informa il gestore del condominio. Si ritiene naturale che il soggetto maggiormente legittimato sia il condomino interessato all’esecuzione dei lavori. Nulla vieta che, conosciuta l’intenzione del condomino di procedere a questi lavori o conosciuta la data prefissata per l’inizio dell’intervento o –ancora- predisposto o intrapreso il lavoro, gli altri condomini possano riferirne all’amministratore.

La conferma che la notizia all’amministratore pervenga, nella normalità dei casi, dal condomino che intende eseguire i lavori è data dall’ultimo comma del nuovo art. 1122 c.c., laddove afferma che “in mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria che provvede in via d’urgenza ai sensi dell’art. 1171”

Questa disposizione si collega al nuovo art. 1121 c.c. in tema di innovazioni e modalità di richiesta della convocazione dell’assemblea. E’ chiaro che le dettagliate informazioni possono essere specificate solo da chi intende eseguire i lavori, in quanto solo questo soggetto può adempiere alle indicazioni prescritte.

L’amministratore ne riferisce all’assemblea. Si tratta di disposizione singolare, visto l’interesse che il legislatore intende salvaguardare. Si ritiene che sarebbe stato più opportuno disporre che venisse convocata l’assemblea senza indugio. Poiché la norma è volta a salvaguardare –anche- la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ci si sarebbe aspettati una convocazione ad hoc della riunione di condominio, almeno per queste fattispecie.

Anche sulla base dell’ultimo comma di questo nuovo art. 1122 c.c., che legittima l’amministratore a presentare all’autorità giudiziaria l’azione possessoria di denuncia di nuova opera ex art. 1171 c.c., ci si sarebbe aspettati l’onere dell’amministratore di convocazione dell’assemblea con urgenza o, quanto meno, non ritenendo sufficiente che questi ne possa dare informazione alla prima assemblea utile.