Quando il lastrico solare presenta difetti costruttivi, come si ripartisce il risarcimento del danno per infiltrazioni subito dall’appartamento sottostante? Ne risponde solo chi ha l’uso o la proprietà del lastrico o anche il condominio?
Il caso esaminato dalla Cassazione n. 19556 del 8 luglio 2021
La fattispecie esaminata concerne la domanda di risarcimento dei danni subiti dall’unità immobiliare, sita al secondo piano dell’edificio, a cagione delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva del medesimo attore.
Excursus del giudizio
In primo grado il Giudice ha applicato l’art. 1126 c.c., ripartendo le spese di ripristino e riparazione tra il condomino, proprietario dell’unità immobiliare danneggiata e del lastrico solare, e il Condominio convenuto, nelle proporzioni indicate dalla norma stessa.
I torrini e il locale ascensore non devono essere considerati parte del lastrico solare.
Questa norma così dispone: Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Promosso il grado di appello, la Corte ha ritenuto che in primo grado non si fosse tenuto conto del fatto che, come emerso dalle risultanze probatorie, le cause delle infiltrazioni fossero dettate a difetti originari di costruzione della copertura.
In ragione di questa osservazione, ha applicato l’art. 2051 c.c., imputando la responsabilità al solo proprietario del lastrico solare, a cui ha addossato tutte le spese, escludendo il Condominio.
La decisione della Suprema Corte
Il condominio ha adito la Suprema Corte, invocando le Sezioni Unite della Cassazione n. 9449/2016, pubblicata il 10 maggio 2016. Secondo il ricorrente, questa decisione nomofilattica ha reso l’orientamento a cui ha aderito la Corte d’appello non più attuale né applicabile al caso di specie.
L’alienazione del lastrico solare ad un soggetto estraneo alla compagine condominiale
Il Supremo Collegio ha ritenuto il ricorso inammissibile.
Analizzando la decisione di secondo grado, è stato affermato che la responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino, ascrivibili (come risultante dall’elaborato peritale, nel caso di specie) a vizi e carenze costruttive dell’immobile, alla luce dei difetti delle pendenze e del punto di raccolta, nonché dell’assenza di giunti dilatativi, è da ascrivere unicamente, secondo il disposto dell’art. 2051 c.c., allo stesso proprietario esclusivo e non anche al convenuto condominio.
Osserva poi che il richiamo alle Sezioni Unite è corretto ed è in linea con la decisione dell’appello: il concorso delle responsabilità del condominio e del condominio va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass., Sez. Unite, 10 maggio 2016 n. 9449).
Uniformandosi al principio di diritto ivi affermato, se l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio visti gli obblighi di adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni in capo all’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché all’assemblea ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a disporre le opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di queste responsabilità, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova dell’ascrivibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.
L’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., è in ragione del principio per cui i condomini sono tenuti alle spese in ragione dell'”utilitas” che la cosa da ricostruire o riparare dà ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c. (Cass. 9 agosto 2017 n. 19779).
Ripartizione spese del lastrico solare di proprietà esclusiva
Nella fattispecie esaminata, si è accertato in sede di merito che la causa dei danni fosse imputabile non alla omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà, ipotesi che rientra nell’art. 1126 c.c., quanto per difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.
Ne consegue la responsabilità del solo medesimo proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – del condominio, il quale è obbligato a porre in essere le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, ma non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.
Si tratta di orientamento univoco (Cass., 21 novembre 2016, n. 23680; Cass., 19 giugno 2013, n. 15300; Cass., 15 aprile 2010, n. 9084; Cass., 18 giugno 1998, n. 6060).
Il principio di diritto
Il principio di diritto affermato nel caso di specie è il seguente: In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, agli effetti dell’art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.
