Delle cause relative ad esigenze collettive della comunità condominiale se ne occupa solo l’amministratore

Il precedente amministratore ha tutto il diritto di adire le vie giudiziarie avverso il condominio in precedenza amministrato se questi non ha effettuato i dovuti pagamenti del suo compenso e delle anticipazioni eseguite nel suo interesse.

Si sa che si può avere una legittimazione concorrente tra l’attuale amministratore, rappresentante dell’edificio, ed il singolo condomino. La legittimazione dell’amministratore, quale rappresentante del condominio, non priva in ogni caso “i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi o comuni, inerenti all’edificio condominiale.

Ne consegue che ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale, ove non vi provveda l’amministratore”, al fine di evitare gli effetti sfavorevoli del provvedimento per il condominio, ovvero intervenire nei giudizi in cui la difesa sia stata assunta dall’amministratore (Cass. n. 1011/2010; n. 6881/1986).

Si noti tuttavia che ad oggi vi è un distinguo per il condomino. La Cassazione (Cass. 31.1.2018, n. 2411) ha precisato che, nelle controversie in cui non vi sia una correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, ma solo con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale, la legittimazione ad agire in giudizio e ad impugnare, spetta, ex art. 1131 c.c. esclusivamente all’amministratore condominiale, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo, esclude la possibilità per il singolo condomino di impugnarla.

La questione è stata affrontata dalla Cassazione n. 20282 del 14 luglio 2023.

Analizziamo la fattispecie.

Delle cause relative ad esigenze collettive della comunità condominiale se ne occupa solo l’amministratore. Fatto e decisione

Nel caso di specie i giudici di merito hanno condannato il condominio al pagamento del dovuto. Il sig. X -precedente condomino- propone ricorso per cassazione a cui si difende l’ex amministratore, evidenziando sin da subito che il ricorrente ha perso la qualifica di condomino.

Su questo punto, di definizione preliminare, la Corte osserva che sulla scorta delle Sezioni Unite n. 10934 del 2019 vi è l’autonomo potere individuale di ciascun condomino ad agire e resistere in giudizio a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” delle parti comuni.

La qualità di condomino, da cui derivano la legittimazione e l’interesse ad agire e resistere in giudizio a tutela dei diritti reali sulle parti comuni, deve esservi al momento della proposizione della domanda e continuare a esistere per tutto il giudizio sino alla decisione della vertenza, salvo il funzionamento della disciplina della successione a titolo particolare nel diritto controverso ex art. 111 c.p.c., sulla cui base, in ragione del trasferimento in corso di causa per atto inter vivos della titolarità del diritto di condominio in virtù alla proprietà esclusiva di una unità immobiliare, gli effetti del provvedimento che definisce la vertenza vanno ad incidere sulla sfera giuridica di soggetti diversi da quelli che rivestivano inizialmente la posizione di attore o convenuto ma che hanno la veste di condomini (nuovi).

La Corte prosegue evidenziando che nelle fattispecie che hanno ad oggetto crediti o i debiti correlati pro quota alla titolarità del diritto di condominio, la cessione di quest’ultimo non implica la cessazione della legittimazione dell’originario condomino (Cass. Sez. Unite n. 9449 del 2016).

Ciò perché l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali non vale quale diritto primario, a differenza del diritto di proprietà. Ne consegue che la successione nel sottostante rapporto sostanziale di titolarità dell’unità immobiliare non determina da sé sola il trasferimento dell’interesse ad agire con riguardo a tale rapporto di obbligazione. Quindi vi è legittimazione in capo al precedente condomino.

Ma questi può impugnare in cassazione simile questione? Il condomino in appello era contumace mentre era presente il condominio. Il ricorso per cassazione è stato infatti proposto, come detto, da quest’ultimo.

Quindi la sentenza di appello è stata pronunciata nei confronti dell’attuale amministratore.

La fattispecie attiene a crediti fondanti sul contratto di amministrazione che intercorre con i condomini e concluso a seguito della nomina deliberata dall’assemblea.

È noto che l’amministratore cessato può chiedere il pagamento dei compensi arretrati ed il rimborso delle somme anticipate nell’interesse del condominio sia, come qui si è verificato, nei confronti del condominio, sia, cumulativamente o alternativamente, nei confronti di ogni singolo condomino. L’obbligo dei condomini di rimborsare le anticipazioni da questo eseguire in ragione dell’incarico e di versare il compenso può considerarsi sorto quando è avvenuta l’anticipazione o è stata adempiuta l’attività. Non può valere l’estinzione a causa della nomina del nuovo amministratore

Simili somme valgono quanto intero dovuto verso il condominio e quali quote in capo ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c. (cfr. Cass. n. 8530 del 1996; n. 13505 del 2019; n. 1851 del 2018; n. 10371 del 2021).

La causa in esame attiene non ai diritti su di un bene o un servizio comune, ma alle esigenze collettive del condominio, dato da un interesse direttamente plurimo e solo mediatamente individuale, senza alcuna correlazione immediata con l’interesse esclusivo del condomino.

Ne deriva che solo l’amministratore ha la legittimazione ex art. 1131 c.c. per il condominio e non il singolo.

Il gravame del condomino è di conseguenza inammissibile.

La Suprema Corte ricorda poi Cass. Sez. Unite n. 10934 del 2019, sulla cui base il potere di impugnazione del singolo condomino, quando si ha la soccombenza del condominio, vale nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota sui beni comuni, o anche nelle azioni personali, se toccano in via immediata e diretta sui diritti di condominio di ciascun partecipante (Cass. n. 5811 del 2022; n. 40857 del 2021; n. 2636 del 2021; in precedenza, n. 27416 e n. 2411 del 2018; n. 29748 del 2017; n. 19223 del 2011; n. 9213 del 2005; n. 6480 del 1998; n. 2393 del 1994).

Anche se il condomino è soggetto passivo dell’ingiunzione avente ad oggetto un debito condominiale non porta con sé la facoltà del singolo di ricorrere in Cassazione perché l’interesse generale e immediato non è nei suoi confronti. Vale sempre l’art. 1131 c.c. per cui vige la legittimazione dell’amministratore condominiale.

Considerazioni conclusive

Già in precedenza è stato affermato il principio qui analizzato, sotto diversi aspetti.

Come affermato da Cass. 2411 del 2018, del 31 gennaio 2018, nel condominio l’organo rappresentativo unitario quale è l’amministratore non elimina il potere di agire dei singoli condomini in difesa dei propri diritti: questa legittimazione ha come limite le controversie che abbiano ad oggetto la gestione dei beni condominiali, volta a soddisfare le esigenze collettive della comunità.

Si tratta infatti in questi casi di un interesse diretto del singolo, dato dalla sua quota di comproprietà.

Si suole affermare che il condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” dei beni e servizi condominiali.

Se l’amministratore è inerte, il singolo può ricorrere all’autorità giudiziaria a norma dell’art. 1105 C.C., norma applicabile al condominio stante il rinvio dell’art. 1139 C.C.; può anche intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta dall’amministratore (Cass., 06/08/1999, n. 8479; Trib. Milano,12/09/2013).

La legittimazione all’appello spetta, in via generale, ai soli soggetti che sono stati parti nel giudizio di primo grado, ma nel caso del condominio, che è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, la presenza dell’amministratore non priva i condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti del Condominio.

I condomini devono essere considerati parti originarie e non terzi, con la conseguenza che possono intervenire nei giudizi in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni dell’edificio sia stata già assunta dall’amministratore, e possono esperire mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di quest’ultimo” (Cass. n. 25288, del 16/12/2015, Cass., 16/05/2011, n. 10717; Cass., 07/12/2004, n. 22942; Cass., 28/04/2004, n. 8132; Cass., 25/05/2001, n. 7130; Cass., 06/08/1999, n. 8479).

La base di tutte queste decisioni è l’interesse diretto ed immediato del singolo: solo per i giudizi che riguardano le parti comuni del palazzo e, naturalmente, per quelli che riguardano la sua proprietà esclusiva.

Ed infatti “Nel condominio di edifici, il principio secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell’amministratore, perseguono finalità di gestione di un servizio comune e tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti; ne consegue che in tali controversie la legittimazione ad agire, e quindi ad impugnare, spetta in via esclusiva all’amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino” (Cass., 21/09/2011, n. 19223; Cass., 19/10/2010, n. 21444; Cass., 04/05/2005, n. 9213).

Fonte: https://www.condominioweb.com/singolo-condomino-impugnazione-e-pretese-creditorie-dellex-amministratore.20940#2