I beni e servizi condominiali
Nel condominio convivono parti di proprietà individuale, come gli alloggi e le loro pertinenze, e parti di proprietà comune della collettività degli abitanti del palazzo.
Si tratta dei beni e servizi comuni che rendono maggiormente fruibile od anche solo ameno l’alloggio di singola titolarità.
Sono quei beni e servizi indicati dall’art. 1117 c.c. in modo esemplificativo, non esaustivo.
Infatti può rientrarvi anche la fossa settica posta nel sottosuolo dell’edificio, in cui confluiscono i liquami provenienti dagli scarichi dei sovrastanti appartamenti: per essa vi è la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117, n. 1 c.c., salvo che il contrario non risulti da un titolo, con la conseguenza che i singoli condomini che utilizzano l’impianto devono contribuire alle relative spese di utilizzazione e manutenzione (Cass n. 22179 del 20 ottobre 2014).
=> Ripartizione spese condominiali
Recupero dei crediti condominiali
Le spese condominiali e la posizione del condomino
Questi beni, nel loro funzionamento, creano le spese di manutenzione, gestione, utilizzo e così via. Si tratta di spese spettanti in capo a tutti i condomini. L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario.
Ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni, a norma dell’art. 1118 c.c. non potendo sottrarsi a questo dovere di contribuzione. L’art. 1118 comma 2 c.c. prevede che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve quindi sempre provvedere alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.
L’unica eccezione a oggi possibile è il distacco dall’impianto centrale di riscaldamento, nei termini previsti dall’ultimo comma dell’art. 1118 c.c.
Escusa questa fattispecie, l’unica possibilità è vendere l’alloggio, da cui ci si libera delle spese connesse. L’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà anche in via giudiziale. Questi è tenuto ad agire con ricorso per decreto ingiuntivo entro sei mesi da quando il condomino si è reso moroso.
Le spese di proprietà
L’art. 1123 primo comma c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione .
La norma in questione attiene alle spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
La norma può essere derogata solo dall’unanimità dei condomini (normalmente, in un regolamento predisposto dall’originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d’acquisto).
Qualora non vi sia una diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese generali deve avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, primo comma, c.c., non essendo, consentito all’assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio “capitario” gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune (Cass n. 27233 del 4 dicembre 2013).
Le parti dell’edificio – muri e tetti – ( art. 1117, n. 1 c.c.) ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, c.c.) – deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, secondo e terzo comma c.c. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 64 del 3 gennaio 2013).
Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?
Anche se, ai sensi dell’art. 1123 c.c., la ripartizione delle spese fra i condomini va compiuta in proporzione della proprietà di ciascuno, l’amministratore deve attenersi alle tabelle millesimali esistenti (che, pur avendo natura valutativa e non attributiva della proprietà, vanno applicate — in quanto approvate ed accettate — finché non siano state modificate) e, pertanto, non è tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle, adeguando conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini.
Ne consegue che, qualora il condomino intenda denunciare la violazione dell’art. 1123 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modica giudiziale, e non il piano di riparto redatto in base alle tabelle medesime. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16982 del 18 agosto 2005)
Nell’ipotesi in cui un’unità immobiliare all’interno di un condominio sia concessa in locazione, le spese per la polizza assicurativa devono essere corrisposte per intero dal proprietario.
Dette spese, infatti, sono relative ad un servizio reso nell’interesse del proprietario a vedersi indennizzato per fatti dannosi di un bene di sua proprietà, che non hanno nulla a che vedere con l’uso delle parti comuni.
E’ possibile, però, che le parti convengano diversamente nel contratto di affitto, potendosi mettere d’accordo per una divisione della somma al 50% oppure per l’intero pagamento a carico dell’inquilino.
Le spese di portierato in un edificio condominiale sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari, compresi i proprietari di negozi o magazzini con ingresso diretto dalla pubblica via, salvo diversa convenzione. Corte app. civ. Milano, sez. 1,24 novembre 1981, n. 1843.
Le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia – vigilanza dell’intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123 primo comma, cod. civ., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse di tutti i condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha ritenuto che la corte del merito aveva erroneamente sostituito al criterio di cui al primo comma dell’art. 1123 cod. civ., il diverso criterio basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini). Cass. civ., sez. Il, 18 febbraio 1986, n. 962
Le spese di portierato in un edificio condomìniale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia vigilanza dell’intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123, primo comma, cod. civ., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dall’indicata norma) oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse dì tutti i condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha ritenuto correttamente applicato l’art. 1123, primo comma, citato dai giudici del merito, che avevano accertato trattarsi di servizio di portierato notturno reso nell’interesse comune, e non dei soli condomini proprietari di autorimesse). Cass. civ., sez. lI, 30 ottobre 1981, n. 5751.
Le spese inerenti alla gestione di un condominio, comprese quelle amministrative come le spese di corrispondenza per la convocazione d’assemblea e le spese postali in generale, il compenso dell’amministratore, il contratto di assicurazione del palazzo, il pagamento di tasse quali ad esempio l’IMU per le parti comuni accatastate devono essere ripartite fra tutti i condomini, in relazione all’utilità che ciascuna unità di proprietà esclusiva ricava dall’uso delle parti comuni e dei servizi dello stabile.
L’addebito delle spese per le raccomandate in condominio deve attenersi al principio generale valido per tutte le spese condominiali sostenute nell’interesse della collettività.
Da ciò consegue che la ripartizione deve avvenire in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto imposto dall’art. 1123 primo comma c.c.
Questa norma, com’è ben noto, può essere derogata dall’assemblea solo con il consenso totalitario: l’unanimità dei consensi dei condomini può derogare alle norme civilistiche in tema di spese perché si tratta di disposizioni derogabili.