La parte comune Per parte comune si può intendere un bene o un servizio che costituisce oggetto di comunione tra più persone ovvero che si qualifica come bene condominiale, cioè bene oggetto di quella particolare comunione che si ha in una fattispecie condominiale. In entrambi i casi l'elemento determinante è dato...

Definizione di decoro architettonico Il decoro architettonico è di per sé un concetto astratto, che caratterizza un determinato immobile. E' definibile come bene immateriale, non avendo una sua vera consistenza fisica ma essendo strettamente connesso alla struttura e fisionomia del palazzo. Si è soliti leggere sin dalla lontana giurisprudenza della Suprema Corte che esso risulta...

Prededuzione e prelazione Il termine prededuzione è diverso da quello di prelazione: quest'ultima è un particolare elemento sostanziale che caratterizza il credito, rendendolo preferibile a tutti gli altri, definibili chirografari, mentre la prededuzione è elemento specificatamente procedurale-processuale, conferendo a determinati creditori il diritto di essere corrisposto con precedenza rispetto...

Breve definizione La "cedolare secca" è un istituto che concerne il contratto e conseguente rapporto di locazione. Può essere usufruita dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà di un immobile o di altro diritto reale di godimento (si pensi all' usufrutto), che locano l'immobile al di fuori dell'esercizio...

Locazione senza contratto Dire che l'affitto, giuridicamente detto locazione, è senza contratto equivale a dire che si tratta di locazione priva della forma scritta, come tale la fattispecie deve qualificarsi come affitto in nero. L'art. 1, co. 346 della legge 311/2004, prevede l'obbligo di registrazione del contratto per le locazioni abitative e non abitative. La...

La norma di riferimento: art. 2051 c.c. e la qualifica di custode La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c., sulla cui base "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito." Già dalla lettura della norma si comprende...

Risarcimento danni subiti dal vicino del condominio Il condominio può essere chiamato in causa per i danni subiti dal vicino a causa di una cattiva manutenzione di un bene o servizio comune, da cui l'immobile attiguo ha subito danni. Il vicino incardina il giudizio per ottenerne l'integrale ristoro. A...

La normativa L'art. 1117 bis c.c. estende le norme del condominio a tutte le realtà dove vi è la somma della singola proprietà immobiliare con quella comune a altre persone. Questa disposizione, intitolata "Ambito di applicabilità" delle norme del condominio così recita: "Le disposizioni del presente capo si applicano,...

Natura della notifica preliminare La notifica preliminare è una comunicazione necessaria quando si inizia un nuovo cantiere che coinvolge più imprese. È un adempimento prettamente amministrativo da eseguire da parte dei cantieri temporanei e mobili. Questa dichiarazione deve essere rilasciata dal Committente o dal Responsabile dei Lavori in sua sostituzione. Deve essere trasmessa all'Azienda Unità Sanitaria Locale ed alla...

Premessa Seppur possa sembrare strano che all'epoca attuale si parli di fondo intercluso, di servitù di passaggio o di acquedotto, questi sono usuali soprattutto in ambiti di campagna ma non è da escludere la ricorrenza anche nelle città, si pensi ad esempio agli edifici con ballatoi dove...

Recinzione di confine La recinzione di confine viene installata al fine di tener separate le abitazioni, i cortili ed i giardini di due o più strutture immobiliari facenti capo a soggetti diversi abitati adiacenti. E' chiaro che se gli immobili fossero di proprietà di un medesimo soggetto, questi non avrebbe necessità...

Definizione: casa di ringhiera La casa di ringhiera è quella struttura di una certa epoca che ha la caratteristica di avere per ogni piano un unico balcone, simile ad un ballatoio. Normalmente si tratta di palazzi con abitazioni ma vi possono essere -anche se più raro-...

I parcheggi condominiali I parcheggi in condominio possono essere realizzati con una copertura, tipo una tettoia, con la finalità di protezione dei veicoli, specialmente dal maltempo che sempre più caratterizza le nostre stagioni ma anche dal sole perché la continua esposizione ad esso può rovinare la carrozzeria...

Introduzione La regolarità urbanistica del bene è requisito necessario per procedere a interventi edilizi ovvero permettere la circolazione dell'immobile. La conformità alle norme urbanistiche, edilizie e alle altre ulteriori norme finalizzate alla tutela di specifici vincoli dell'area o dell'immobile permettono di conseguire il rilascio delle autorizzazioni, il trasferimento della proprietà, il...

Il muro di confine, detto anche muro divisorio, è una costruzione che ha la specifica funzione di delimitare la proprietà di un fondo rispetto ad altro fondo. La legge ne disciplina gli aspetti. Presunzione di comunione L'art. 880 c.c. dispone che il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità...

Come si esplica la definizione servitus altius non tollendi? Come si esercita? Definizione e contenuto "Servitus altius non tollendi" letteralmente si traduce come "servitù di non costruire oltre una certa altezza". Trattasi quindi di diritto reale, nello specifico di servitù. E' la c.d. servitù di non sopraelevare: servitù...

Un condomino può realizzare un supermercato in condominio? Ci sono limiti e/o vincoli? Il supermercato Il supermercato è un luogo di accesso pubblico, senza che vi sia la regolamentazione dell'affluenza dell'utenza. Non potrebbe esservi simile regolamentazione, trattandosi di negozio in cui la gente acquista i beni primari e...

Quali sono le tappe fondamentali del procedimento di espropriazione, nel caso questa colpisca un bene immobile? Espropriazione immobiliare L'espropriazione immobiliare è un tipo di procedura di esecuzione forzata. Come dice la parola stessa, si tratta di esecuzione forzata di un bene immobile. Si penso ad esempio ad...

Quando deve essere presentata la SCIA? E quando invece la CILA? Il permesso a costruire è l'iter più complesso? Premessa: T.U.E. disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, detto comunemente Testo Unico in materia edilizia ed abbreviato T.U.E. Esso, tra le altre cose, all'art. 3 distingue le tipologie di interventi...

C'è una norma codicistica in tema di abuso del diritto? In cosa consiste e cosa comporta? Abuso del diritto: definizione Spesso si sente parlare di abuso del diritto. Se non ci si sofferma sull'analisi del termine e degli sviluppi giurisprudenziali, non si ha ben chiaro cosa possa significare questo...

Per avere l'assicurazione del condominio, occorre passare in assemblea? Se si, quale maggioranza deliberativa necessita? Polizza globale fabbricati Il condominio normalmente è coperto dalla cd. polizza globale fabbricati. Si tratta di una polizza assicurativa condominiale che di norma copre l'edificio dai danni che i beni e servizi comuni possono arrecare...

Cosa si intende con il termine nudus minister? Quali facoltà e poteri ha? Inquadramento Si parla di nudus minister tutte le volte in cui un soggetto chieda a terzi di svolgere una certa attività o opera: il primo soggetto si ingerisce nell'obbligazione richiesta tanto da far ritenere che ne abbia la...

Quando l'amministratore uscente può dirsi legittimato a ottenere crediti relativi alla gestione di un condominio? Crediti dell'amministratore uscente. Il caso del Trib. Roma 7 giugno 2021, n. 9883 Nel caso in esame, l'amministratore ottiene un decreto ingiuntivo per circa € 2.500,00 per le anticipazioni eseguite a favore del condominio,...

Quando l'amministratore deve possedere i requisiti prescritti? Se non li possiede, quale sorta ha la delibera di nomina e quale l'accettazione dell'incarico? L'art. 71bis disp. Att. C.c. ed i requisiti dell'amministratore Di recente la giurisprudenza ha nuovamente affrontato il caso dell'amministratore neo nominato non in possesso dei requisitiprescritti dalla legge. La...

Assemblea e partecipazione di condomini disabili: quali diritti? i scrive un nostro lettore: "Buongiorno Mia madre è disabile al 100% con accompagno ed è proprietaria di un immobile sito a circa 70 km dal suo luogo di residenza. Per questo immobile ha richiesto la partecipazione online all'assemblea...

Quali sono le condizioni per permettere ad un edificio condominiale di sciogliersi? Scioglimento del condominio: La decisione del Trib. Roma 7 giugno 2021, n. 9902 Le pretese degli attori Nel caso di specie gli attori affermano che l'impresa costruttrice non ha modificato il regolamento di condominio in sede...

Categoria A/2 e A/3: quando come e perché Categorie catastali Le categorie catastali sono degli strumenti di classificazione dei fabbricati, utilizzati dal catasto in Italia, in base della determinazione della rendita catastale. Quest'ultima è il valore fiscale che viene conferito ad ogni singola unità immobiliare o fabbricato o terreno dall'Agenzia delle...

Ci sono divieti e/o limiti al diritto di posizionare un ombrellone sul balcone del nostro alloggio in condominio? L'ombrellone L'ombrellone rappresenta una variante mobile alla tenda da sole. E' utile per riparare piccoli superfici, soprattutto quando si ha la necessità di proteggere una zona in particolare, ad esempio il tavolo...

La legge non impone la lettura in contraddittorio, che serve solo in caso di contestazioni. Lettura contatore idrico, il quesito Spett.le Redazione, scrivo per avere un vostro parere. Da anni il nostro amministratore consentiva le letture del contatore idrico tramite invio delle letture stesse per SMS e da quando c'è what's...

Quando si applica l'azione di riduzione del prezzo? In generale Questa azione è disciplinata dall'art. 1492 c.c., in tema di vizi della cosa venduta. La norma di riferimento così recita: "Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del...

Quale autorità giudiziaria è competente nel valutare se un'opera, nello specifico una canna fumaria, lede il decoro architettonico del condominio? La decisione di questo giudice può essere messa in qualche modo in discussione? Se si, come? Fonte: https://www.condominioweb.com/canna-fumaria-decoro-architettonico-chi-valuta-alterazione.18141 La decisione della Cass. 26 maggio 2021, n. 14598 La questione...

Seleziona provincia  La piscina condominiale La piscina, anche se non è contemplata tra i beni condominiali ex art. 1117 c.c., può essere al servizio degli abitanti dell'edificio. Com'è noto, l'art. 1117 c.c. indica una serie di beni e servizi condominiali solo in via esemplificativa, ben potendo altre...

Il contratto preliminare Com'è noto, il contratto preliminare è il contratto con il quale le parti si obbligano, l'una nei confronti dell'altra, a concludere un futuro contratto, nel nostro caso la compravendita di immobile, del quale predeterminano gli elementi essenziali. Dal contratto preliminare sorge quindi in capo...

Se l’incidente stradale avviene in strada privata, ci si può avvalere della polizza assicurativa? La normativa italiana L’art. 2054 c.c. stabilisce, in tema di sinistro stradale, che il conducente del veicolo è obbligato a risarcire il danno prodotto a persone o a cose dalla circolazione del veicolo...

Accesso proprietà altrui per lavori: il caso del Trib. Velletri Il caso è affrontato dal Tribunale di Velletri con la decisione del 18 marzo 2021. Nello specifico, si tratta della domanda svolta dal condominio nei confronti della condomina di accedere nel suo alloggio per effettuare la riparazione...

[vc_row][vc_column][vc_column_text] L'ultima sentenza della Suprema Corte in tema di affittacamere e regolamento condominiale Nel caso sottoposto al vaglio della recente Cassazione del 7 ottobre 2020, n. 21562, il giudizio è stato promosso da altra condomina nei confronti del condomino proprietario dell'unità immobiliare in condominio condotto in locazione...

[vc_row][vc_column][vc_column_text] Quando viene in considerazione il decoro architettonico: l'armadio visibile Spesso lo spazio dedicato agli armadi nel proprio appartamento non è mai sufficiente. Capita allora di creare nuove soluzioni, come ad esempio un soffitto ribassato -nei limiti consentiti- che funga da botola, ripostiglio per il cambio stagione. Il...

[vc_row][vc_column][vc_column_text] La rappresentanza dell'amministratore I poteri di rappresentanza del condominio sono il riflesso processuale delle attribuzioni sussistenti in capo all'amministratore in ambito sostanziale: l'amministratore ha sul piano processuale i medesimi poteri sanciti per la gestione del condominio. Quando il regolamento o l'assemblea del condominio estendono i compiti oltre...

[vc_row][vc_column][vc_column_text] Regolamento assembleare e regolamento contrattuale, delibera condominiale annullabile e tempi d'impugnazione La questione affrontata e risolta dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 19714 del 21 settembre 2020, ha a che fare col contenuto del regolamento in relazione ai tempi d'impugnazione della delibera condominiale. Com'è noto, il...

[vc_row][vc_column][vc_column_text] Definizione di pergolato e di pergolato fotovoltaico Non essendovi una definizione legislativa in tema di pergolato, i nostri giudici, principalmente in ambito amministrativo, affermano che il pergolato è da qualificarsi come manufatto di carattere ornamentale, avente una struttura leggera, ad esempio di legno o altro materiale...

[vc_row][vc_column][vc_column_text] Le attribuzioni dell'amministratore Il rapporto che lega l'amministratore al condominio è da qualificarsi quale mandato con rappresentanza. Essendo mandatario, l'amministratore è colui che si obbliga nei confronti del condominio a compiere uno o più atti giuridici a nome e per conto di quest'ultimo (art. 1713 c.c.)...

[vc_row][vc_column][vc_column_text] Il termine di cinque giorni dell'avviso di convocazione L'amministratore di condominio è obbligato a inviare l'avviso di convocazione a tutti i soggetti legittimati a partecipare alla riunione entro il termine di almeno cinque giorni prima della data dell'indetta riunione (art. 66 disp. Att. c.c). Entro questo termine...

Come si può licenziare l'impresa di giardinaggio? Di chi è la competenza? Il giardino come bene condominiale L'art. 1117 c.c. non menziona il giardino i beni comuni del palazzo. Nonostante ciò, poiché la norma contiene un elenco meramente esemplificativo, non si hanno dubbi sul fatto che ove...

Come può essere conferita la delega? Cosa comporta l'attribuzione della delega? E se il delegato esprime un voto diverso da quello indicato dal delegante?   Il rapporto tra le parti in ragione della delega Ogni condomino ha il diritto di partecipare all'assemblea condominiale. Quando si trova nell'impossibilità di...

Per l'assunzione di una deliberazione prevale il numero dei votanti o il valore dei millesimi? Vale il doppio quorum deliberativo anche se i millesimi contrari sono di più? Che cosa succede se la maggioranza dei millesimi è contraria? Fonte: https://www.condominioweb.com/maggioranza-dei-millesimi-contro-una-delibera-che-succede.17278 L'interpretazione delle delibere Le delibere assembleari soggiacciono ai...

Quando si può installare la canna fumaria individuale? Quando invece non è possibile? Canna fumaria condominiale Anche se non contemplata dall'art. 1117 c.c., la canna fumaria fa parte della tipologia dei beni condominiali accessori in ragione della sua funzione: si tratta di bene di maggior comodità ed...

Chi deve provvedere per la manutenzione delle persiane pericolose Quali sono i limiti che questi interventi possono riscontrare?   Le persiane in condominio Le persiane servono alle finestre delle unità immobiliari in condominio per ripararsi dal sole, dal vento e in generale dagli agenti atmosferici. Se non asseriscono ad...

Vi può essere responsabilità dell'amministratore se non riscuote le quote alle scadenze fissate nei S.A.L. dell'appalto di lavori straordinari? Possono essere chiamati a risarcire i danni i condomini che non versano quanto di loro spettanza? Le deliberazioni di manutenzione straordinaria Com'è noto, mentre gli interventi di manutenzione ordinaria sono...

La disciplina della comunione La comunione in generale trova la sua disciplina negli artt. 1100-1116 c.c . Essa ha ad oggetto il diritto di proprietà o altro diritto reale su un bene ex art. 1100 c.c.. Si suole fare una distinzione all'interno di questo istituto. Da un...

La disposizione dell'art. 1105 c.c. L'art. 1105 c.c. è norma prettamente della comunione. Essa è applicata anche al condominio ex art. 1139 c.c. perché permette di adire il tribunale quando l'assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza necessaria per deliberare un certo argomento (c.d. verbale negativo di assemblea ). Anche nel condominio...

L'utilizzo delle biciclette e degli altri mezzi alternativi alle automobili, di assente o minore impatto inquinante, è stato negli ultimi anni favorito sia dal legislatore, sia in ambito comunale. Il quadro normativo A livello nazionale , la L. 2/2018, intitolata "Disposizioni per lo sviluppo della mobilità in bicicletta e...

Cos'è la pergotenda Con il termine "pergotenda" in linea generale vengono identificate quelle strutture non troppo invasive e non permanenti, in quanto più leggere delle tettoie, che servono a coprire i terrazzi e lastrici solari, di variabile superficie, anche non piccola, costituite da montanti ed elementi orizzontali di...

Pannelli solari del singolo condomino L'art. 1122-bis c.c. prevede per il singolo condomino la facoltà di installare pannelli solari sul lastrico solare comune. Così dispone la norma: "È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul...

L'annullabilità delle deliberazioni ex art. 1137 c.c. e la nullità Com'è noto l'art. 1137 c.c. è la disposizione in tema di annullabilità delle decisioni dell'assise condominiale. Questa prevede in generale che, ove si incorra in un vizio di forma, il soggetto nei cui confronti opera questo vizio può impugnare la decisione...

Quando la pergotenda rientra nelle attività libere e quando invece si presenta come costruzione? La pergotenda La pergotenda è una struttura costituita da elementi leggeri (di acciaio o di legno), anche imbullonate (come i gazebo che si usano, per esempio, nelle fiere temporanee) ma comunque di sezione...

Nel corso del rapporto di locazione, quando il locatore ha diritto di entrare nel proprio immobile? Esiste il diritto di accesso del locatore? A seguito della conclusione del contratto di locazione, il locatore proprietario perde la detenzione dell'immobile, mantenendone il possesso per il tramite del conduttore. Naturalmente...

Il registro di contabilità è un documento essenziale per la corretta gestione del condominio: in quali forme può essere tenuto dall'amministratore di condominio? Il registro di contabilità Il registro di contabilità è uno degli strumenti introdotti dal legislatore al fine di permettere al condominio di avere sempre...

Come deve essere la condotta per configurarsi quale reato persecutorio? Cosa succede se il reo ha già subito una condanna per il medesimo reato? Quale l'atteggiamento psicologico? Lo stalking Il delitto di atti persecutori, il cd. stalking, è un delitto contro la libertà morale, doloso, che punisce...

Le delibere di ripartizione spese non rispettose delle tabelle millesimali sono nulle o annullabili? Il caso esaminato dal Tribunale di Salerno del 3 febbraio 2020 ha ad oggetto le domande che possono essere presentate dal condomino in sede di opposizione all'ingiunzione ottenuta nei suoi confronti dal...

Quale regolamento può contenere clausole limitative dei diritti dei condomini? Quali sono le clausole del regolamento di condominio che devono essere trascritte? 14/04/2020 Il regolamento di condominio Si suole distinguere tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale e tale distinzione può incidere anche sulla così detta trascrizione, che è...

12 Dicembre 2013 Ore 14.30-17.30 organizzato dalla CCIAA di Torino presso il Centro Congressi Torino Incontra di Via Nino Costa, 8 Relatori: Giulia Bertolino, Università degli Studi del Piemonte Orientale Amedeo Avogadro Paola Loiacono, Servizio di sicurezza Urbana Corpo Polizia Municipale di Torino Anna Nicola, Avvocato in Torino Giorgio Prete, Avvocato...