in Rivista Immobili e proprietà n. 6/2013, casa editrice Utet
INDICE
- Il testo del nuovo art. 1122 bis c.c.
- L’intento della norma
- Esame della norma e della sua concreta portata: differenze tra impianti radiotelevisivi e di energia
- (segue) Gli impianti radiotelevisivi
- (segue) Gli impianti produttivi di energia
- La disciplina unitaria: le modifiche delle parti del condominio
- (segue) La comunicazione del condomino
- (segue) L’assemblea di condominio
- (segue) Assemblea ad hoc
- (segue) La deliberazione assembleare
- (segue) L’autorizzazione del condominio e il suo contenuto
- (segue) La salvaguardia delle clausole del regolamento per gli impianti di energia
- (segue) Verbalizzazione di assemblea senza misure alternative
- Dubbi sul diritto di accesso alle altre proprietà individuali
- Il testo del nuovo art. 1122 bis c.c.
L’art. 1122bis c.c. così recita: “Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia di fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.”
- L’intento della norma
La norma in oggetto è di nuova introduzione ad opera della Novella (di cui alla L. 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata nella Gazz. Uff. 17 dicembre 2012, n. 293): essa sarà operativa a partire dal 18 giugno 2013. Questa previsionenormativa si affianca a altre disposizioni il cui intento è la tutela dell’immobile del singolo condomino, nel rispetto della coesistenza di altre unità immobiliari all’interno di una struttura condominiale.
Così è ad esempio per l’art. 1122 c.c., dove il nuovo testo della disposizione permette al singolo di eseguire interventi nel suo alloggio e nelle parti comuni a lui destinate sulla base di uno specifico atto di disposizione con cui ha conseguito il diritto di proprietà o il diritto d’uso di un bene altrimenti comune. Il limite è dato, da un lato, dal non recare danno alle parti comuni, dall’altro, dal rispetto della sicurezza, della stabilità e del decoro architettonico dell’edificio. E’ da notare che gli interventi del condomino non trovano ostacolo dalla ricorrenza del pericolo di danno ma deve sussistere un danno concreto che si riversa sui beni comuni: solo in questi termini il singolo vede il divieto di procedere agli interventi sulla propria unità immobiliare.
Ritornando all’analisi della norma in esame, l’intento è quello di adeguare la normativa alla realtà e di simultanea salvaguardia (o tentativo di salvaguardia, per quanto verrà detto in seguito) dell’edificio condominiale, contemplando qualunque tipologia di impianto non centralizzato di radio diffusione e di generazione di energia non rinnovabile.
- Esame della norma e della sua concreta portata: differenze tra impianti radiotelevisivi e di energia
I primi due commi dell’art. 1122bis c.c. trattano in modo assolutamente autonomo gli impianti radiotelevisivi (primo comma) e quelli relativi alle fonti di energia rinnovabili (secondo comma) per poi avere una disciplina unitaria nelle disposizioni successive.
- (segue) Gli impianti radiotelevisivi
Gli impianti Tv non centralizzati sono disciplinati dal legislatore non solo per il loro corpo centrale ma per tutta la loro diramazione nella struttura dell’edificio condominiale sino ad arrivare all’utenza, cioè all’interno del singolo alloggio a cui servono.
Essi possono essere installati e collocati –lungo il percorso dei cavi o comunque delle strutture atte a portare il servizio all’appartamento del condomino- dove creano minor fastidio all’edificio. La norma permette la loro creazione a tutto campo, in quanto prevede che essi “sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale”
Il legislatore utilizza il termine “pregiudizio” e non danno, volendo far intendere che il pregiudizio deve essere minimo per il condominio. Poiché si esprime in termini di “minor pregiudizio”, sembra prevalere l’interesse del singolo all’impianto TV: verificati i luoghi dove eseguire l’intervento e dove collocare le diramazioni, l’impianto può essere realizzato anche se c’è pregiudizio al condominio o ad altro condomino se il condomino al cui favore vi è l’impianto dimostra che ricorre “il minor pregiudizio”.
Trattandosi di minor pregiudizio, la comparazione dei possibili luoghi dove poterli posizionare porta come risultato l’installazione e la diramazione dell’impianto dove la complessiva struttura crea meno fastidio alle parti comuni del condominio e/o agli alloggi degli altri condomini.
Una perizia tecnica che dimostri questa comparazione e che esponga il progetto in termini di minor invasività, stando al rigore letterale della norma, rende lecita tutta la struttura dell’impianto.
L’unico limite che deve essere rispettato è il decoro architettonico.
Il decoro architettonico deve essere sempre garantito: la sua tutela è non solo “in ogni caso” ma anche in via preventiva, dovendo esserne “preservato” il valore.
Se quindi l’impianto dovesse essere collocato all’esterno del condominio, l’elaborato tecnico deve evidenziare, ad esempio, che la sua collocazione non lede l’armonia della facciata dello stabile.
In questo modo il servizio non centralizzato Tv può essere realizzato dal singolo senza che vi possa essere una legittima opposizione da parte degli altri abitanti dell’edificio.
Sempre in tema di impianti Tv, il primo comma della norma in esame prevede la clausola di chiusura che “Resta salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche”. La dizione della disposizione pare comportare la prevalenza del rispetto della normativa pubblica a discapito degli interessi del condominio Ciò potrebbe significare che se la normativa pubblica sancisce una certa collocazione delle diramazioni e dei relativi impianti, potrebbe venire sacrificato l’interesse del condominio –e quindi la previsione del “minor pregiudizio”- a favore della normativa pubblica.
Quanto sin qui detto concerne gli impianti non centralizzati di radiodiffusione, in qualunque forma vogliano essere realizzati.
- (segue) Gli impianti produttivi di energia
Per quanto riguarda gli impianti relativi alle individuali fonti di energia rinnovabili, la produzione di questa energia viene considerata di primaria importanza. Per essi non è previsto alcun limite, neppure in termini di pregiudizio: l’installazione può essere eseguita in qualunque luogo comune purchè idoneo. L’idoneità pare fare riferimento agli interessi del singolo.
La norma si esprime in termini di “superficie” idonea, come se l’impianto non dovesse essere collocata al di sotto del piano ma semplicemente appoggiato. E’ chiaro che il termine è utilizzato per specificare che il luogo condominiale deve essere tale da contenere l’impianto. Si può trattare del lastrico solare o di un qualunque altro bene comune. L’art. 1122bis c.c. non pone limiti alle parti condominiali dove posizionare la struttura individuale.
Naturalmente, non è concessa la costruzione di questi servizi individuali sulla singola proprietà di altri condomini. Se così fosse, vi sarebbe la lesione del diritto di proprietà come definito in termini generali dall’art. 832 c.c.
Come accennato, dal terzo comma in avanti la disciplina è unitaria per entrambi gli impianti.
- La disciplina unitaria: le modifiche delle parti del condominio
Ove si rendano opportune modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico nonché le modalità di esecuzione degli interventi.
Ciò comporta che nel momento in cui gli interventi in oggetto non comportano variazioni alle parti comuni, l’intervento è liberamente eseguibile, salvo i limiti sopra visti. Non è comunque necessario interpellare il mandatario dello stabile, inviandogli la comunicazione qui prescritta.
- (segue) La comunicazione del condomino
La comunicazione del condomino deve indicare il “contenuto specifico” degli interventi che vuole attuare: deve specificare i termini concreti dell’intervento, compresa l’estensione dei lavori sui beni condominiali. Presumendo che, nella quasi totalità dei casi, il condomino non è un tecnico professionista, questa comunicazione deve essere accompagnata da una relazione tecnica che evidenzi quanto prescritto dalla norma.
L’avviso del condomino è al fine di permettere all’amministratore e all’assemblea di evidenziare all’interessato un eventuale intervento sostitutivo rispetto a quello preventivato e presentato dall’interessato, di contenuto meno invasivo per le parti condominiali coinvolte dall’intervento. Così può essere anche per l’indicazione di un diverso luogo, dove posizionare l’impianto.
- (segue) L’assemblea di condominio
La normativa prevede subito cosa può disporre la riunione di condominio. Vi è un vuoto normativo, non essendo sancito alcun obbligo dell’amministratore di convocare appositamente l’assemblea o di attendere di porre questo tema come argomento all’ordine del giorno della prima assemblea utile.
La norma omette questo passaggio, sancendo subito cosa può decidere l’assemblea di condominio.
- (segue) Assemblea ad hoc
A parere di chi scrive, l’amministratore ha sempre e comunque l’onere di convocare un’assemblea ad hoc se si considera che
– l’intervento del singolo interessa le parti comuni dell’edificio
– queste subiscono una modifica in ragione del progetto del condomino,
– parlando di beni comuni, la titolarità spetta all’assemblea, trattandosi di sua specifica competenza
– la riunione di condominio può indicare certe modalità di esecuzione, oltre a poter dettare particolari cautele per l’esecuzione dell’intervento
E’ giocoforza quindi che il mandatario sia tenuto a chiamare la riunione dell’edificio. Poiché l’assemblea può dettare modalità alternative, sarebbe opportuno che la stessa si svolga prima dell’inizio dei lavori.
L’iter dovrebbe essere pertanto il seguente:
– il singolo dà comunicazione all’amministratore degli interventi che intende eseguire a cui conseguono la modificazioni delle parti comuni;
– alla predetta comunicazione allega la relazione peritale redatta dal professionista che espone “il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi”;
– in alternativa, il contenuto della perizia può essere riportato pari, pari nel testo della comunicazione del condomino;
– in quest’ultimo caso, il singolo evidenzia nella comunicazione che si tratta di un progetto di un certo professionista onde evitare eventuali opposizioni sotto il profilo tecnico dell’esecuzione dell’intervento;
– l’amministratore, ricevuta questa documentazione convoca l’assemblea, evidenziando che i lavori saranno eseguiti come da perizia –o da comunicazione- a sue mani, liberamente consultabile e visionabile da tutti i condomini presso il suo ufficio in vista dell’indetta assemblea.
- (segue) La deliberazione assembleare
La riunione, per poter dettare le regole alternative, deve deliberare con le maggioranze prescritte dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. cioè a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
Ci si domanda perchè occorre una maggioranza così alta, vista la necessità di tutela dell’interesse della collettività a fronte di un interesse di un singolo condominio. Stante questo quorum qualificato, viene da osservare che pare avere prevalenza l’interesse del singolo rispetto a quello del condominio. Questa conclusione potrebbe essere valida per gli impianti di energia di fonti rinnovabili, stante il risparmio energetico e il rispetto del diritto alla salute,a cui questi servizi tendono, non così è invece per le strutture di radiodiffusione, dove non pare sussistere un interesse superiore da salvaguardare. Il rispetto della maggioranza in questione è sia per la prima, sia per la seconda convocazione.
Potrebbe risultare difficile che l’assemblea raggiunga la maggioranza qualificata qui prescritta, anche in caso di seconda convocazione. Ci si interroga sul valore che deve essere attribuito alla mancata deliberazione in ragione del mancato raggiungimento di questo quorum deliberativo.
Si tratta di una deliberazione c.d. negativa, dove l’argomento non è stato deciso in alcun modo in quanto i voti espressi, sia in senso favorevole, sia in senso contrario, non sono stati tali da raggiungere i 2/3 del valore dell’edificio. Si dovrebbe forse concludere che il singolo può installare l’impianto secondo le modalità da lui indicate -nella comunicazione e nella relativa perizia-all’amministratore.
- (segue) L’autorizzazione del condominio e il suo contenuto
La norma in esame afferma che “L’assemblea può prescrivere … adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele …”.
Il termine possibilità non si qualifica quale necessaria autorizzazione assembleare. Questa conclusionea parere di chi scrive, non pare corretta. Se si intendesse quale semplice presa d’atto da parte del condominio, si avrebbe un’illecita possibile invasione dei beni condominiali da parte del singolo.
Occorre tutelare i beni comuni che rischiano di essere modificati in ragione di un interesse di un singolo condomino; comparando le esigenze del condomino a quelle della collettività, pare logico che debbano prevalere gli interessi dei più, quindi del condominio. In questo senso può venire in aiuto l’ultimo comma della norma, dove dispone che “Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.”
Se gli impianti sono realizzati nella sola struttura immobiliare di chi è titolare dell’alloggio al cui servizio sono questi impianti, non occorre l’autorizzazione dell’assemblea del condominio. Non essendovi alcuna invasione nelle parti collettive, il diritto di proprietà dell’alloggio permette al singolo di eseguire i lavori in piena libertà.
A contrariis, si deduce che occorre l’autorizzazione dell’assemblea di condominio nel caso in cui l’intervento del singolo vada a toccare parti comuni del condominio. Il legislatore si esprime in termini di autorizzazione assembleare, permettendo l’estensione di questa previsione anche –e soprattutto- laddove l’impianto va a modificare le parti condominiali sulla scorta del terzo comma della norma di cui sopra. Con ciò si può concludere che l’assemblea, mentre detta le modalità alternative dell’intervento, autorizza l’impianto nei termini con cui la stessa assemblea indica che i lavori devono essere eseguiti.
Il termine “destinati” -utilizzato dal legislatore per identificare gli impianti posizionati nella proprietà del condomino titolare dell’impianto di cui all’ultimo comma della norma in esame (“Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.”)- non pare corretto. Tutta la norma in esame disciplina gli impianti che sono sì a servizio di un singolo alloggio ma che invadono altre parti non di proprietà solitaria dell’interessato. Se la terminologia venisse intesa nel senso stretto di destinazione, cadrebbe l’intera struttura normativa: la relativa disciplina perderebbe di significato in quanto significherebbe che, anche ove l’impianto invade le parti comuni dell’edificio, non è necessario alcun intervento assembleare. Si ritiene pertanto che la “destinazione” sia da essere sostituita con il termine “collocazione”.
Ritornando al contenuto della deliberazione, le modalità alternative che possono essere autorizzate dalla riunione di condominio devono, secondo la Novella, essere “adeguate”. Non è dato comprendere il relativo termine di riferimento: l’adeguatezza può essere letta sia a tutela dell’interesse della collettività sia –e al pari- dell’interesse del singolo che intende realizzare l’intervento.
La norma prosegue prevedendo che l’assemblea può “… imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio”
La previsione di cautele significa che gli interventi non devono creare pregiudizio all’edificio sotto i profili della sicurezza, della stabilità o del decoro architettonico. Mentre i primi due parametri sono di facile comprensione, con l’indicazione del decoro architettonico si intende il complesso armonico della struttura dell’edificio e delle sue parti.(es. recente,Tribunale Bologna, 6 aprile 2011, n. 1064; Tribunale Roma, 23 marzo 2011, n. 6130). Si tratta dell’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. civ. Sez. II, 22/01/2004, n. 1025; Cass. civ. Sez. II, 16/01/2007, n. 851).
Per quanto riguarda la sola installazione degli impianti di fonti rinnovabili, l’assemblea “provvede a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.”
Poiché la norma si esprime sempre in termini di comunicazione del singolo condomino, si ritiene che la locuzione “a richiesta degli interessati” contempli in sé anche il caso di un solo condomino interessato agli impianti in questione.
- (segue) La salvaguardia delle clausole del regolamento per gli impianti di energia
La decisione del condominio deve salvaguardare le clausole del regolamento, ove vi siano, che hanno come oggetto le “diverse forme di utilizzo” delle superfici comuni coinvolte dagli interventi in esame, siano il lastrico solare o altro luogo idoneo.
Questa formulazione è interpretabile nel senso che lo spazio del lastrico solare (o di altro bene comune) deve permettere l’installazione di tanti impianti quanti sono i singoli condomini , alla luce del principio del pari uso del bene ex art. 1102 c.c., o comunque deve rispettare la specifica destinazione della superficie che è stata alla stessa impressa dal regolamento di condominio. Si ricorda a questo proposito che la clausola del regolamento in termini di uso e/o di godimento di un bene comune non richiede l’unanimità dei consensi, potendo essere assunta anche con il sistema maggioritario. Sotto questo profilo, non vi è alcuna distinzione tra regolamento assembleare e quello contrattuale, diversamente dal caso in cui viene attribuito il diritto di proprietà a un singolo condomino di un certo bene che altrimenti ricadrebbe nella comunione condominiale o vengono sanciti principi di ripartizione delle spese comuni in termini diversi rispetto alle norme del codice civile. In entrambi i casi da ultimo menzionati, la relativa disciplina può essere contenuta solo nel regolamento contrattuale (cfr., Anna Nicola, Guida al condominio, volume II, casa editrice Utet, 2011)
La locuzione finale non pare essere felice: non si comprende cosa debba essere inteso con il l’indicazione che devono essere rispettate le diverse forme di utilizzazione del bene “comunque in atto”. Questa indicazione mostra il fianco al possibile riconoscimento di una situazione di fatto di un certo uso da parte dei condomini –tutti o alcuni di essi- del bene comune di riferimento. Si ritiene più corretto ritenere che, con questa specificazione, il legislatore voglia intendere il rispetto della destinazione, anche potenziale, del bene comune. Occorre ricordare il pari uso potenziale spettante in capo ai singoli condomini ex art. 1102 c.c.: il singolo impianto non può ostacolare o limitare l’altrui uso del bene comune, secondo la sua specifica destinazione, anche se al momento della realizzazione dell’impianto gli altri condomini non lo stanno materialmente usando o godendo.
La norma prosegue disponendo che “L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.”
La prestazione della garanzia per gli eventuali danni ha natura di deposito cauzionale di una somma di denaro. Nel caso in cui i danni paventati non si verifichino, la garanzia viene meno e il condominio ha l’obbligo di restituirne l’importo. La garanzia pare avere natura aggiuntiva e non alternativa alle altre misure che l’assemblea può indicare. Si ritiene più corretto considerarla tale in quanto la norma sancisce “altresì” la sua eventuale prescrizione da parte del condominio.
La norma sancisce, anche per questa parte, che la deliberazione deve essere presa a maggioranza degli intervenuti alla riunione rappresentanti almeno i 2/3 dei partecipanti al condominio, quindi negli stessi termini delle indicazioni delle modalità alternative di cui sopra.
Anche qui ci si domanda perchè occorre una maggioranza così alta, vista la necessità di tutela dell’interesse della collettività a fronte di un interesse di un singolo condomino. Non solo. Poiché si tratta di una formula di tutela dell’edificio da eventuali danni che potrebbero derivare a causa dell’intervento del singolo, a rigore di logica sarebbe stato più corretto prescrivere le ordinarie maggioranze dell’assemblea di prima e seconda convocazione.
- (segue) Verbalizzazione di assemblea senza misure alternative
E se l’assemblea, convocata per i temi in questione, non ritiene di dover richiedere le cautele previste dalla norma, non avendo da prescrivere alcunché al riguardo? Poiché la delibera ha natura di autorizzazione –per le osservazioni sopra formulate- occorre che il verbale riporti che l’assemblea è stata convocata in ragione della comunicazione ricevuta dall’amministratore con cui il singolo ha esposto –allegando la perizia tecnica- le modalità di installazione dell’impianto, sia esso di radiodiffusione o di fonti rinnovabili. Nel verbale bisogna anche curare la parte concernente il deliberato condominiale, indicando che l’assemblea non ha nulla da evidenziare al riguardo, “autorizzando” la realizzazione del singolo impianto come da comunicazione e documentazione prodotta dal condomino.
Questa verbalizzazione assume natura necessaria se si considera che
– la riunione di condominio è stata convocata affinché la stessa procedesse a prenderne atto o -meglio- a autorizzare l’impianto
– la riunione è stata chiamata affinchè possa indicare le modalità alternative a cui il singolo è obbligato a attenersi se vuole realizzare l’impianto, richiedendo, se del caso, la prestazione della garanzia per gli eventuali danni
Se così non fosse, gli interventi del singolo sarebbero sempre esposti al possibile rischio di azioni giudiziarie, non avendo ottenuto alcun riscontro dall’assemblea, non essendovene traccia nel verbale della riunione.
Ove la riunione non prescrive alcuna diversa modalità di realizzazione dell’impianto, la deliberazione si qualifica come autorizzazione tout court di quanto indicato dalla comunicazione –e relativa perizia- inviata dal singolo.
- Dubbi sul diritto di accesso alle altre proprietà individuali
La norma si chiude prevedendo che l’accesso alle proprietà individuali non interessate all’impianto deve essere consentito al fine di permettere l’esecuzione dei lavori, ove necessario, sia per la progettazione, sia per la realizzazione delle opere. Anche la semplice “progettazione” dell’impianto impone agli altri condomini l’obbligo di aprire le porte del proprio alloggio.
In caso di diniego di accesso, l’interessato può far intervenire l’amministratore o adire l’autorità giudiziaria. Poiché la possibilità del ricorso al Giudice è sancita in termini generali, ci si domanda se, dove ricorrono i presupposti, si può arrivare a ammettere anche la richiesta di provvedimenti cautelari e d’urgenza.
Volendo comprendere la ratio di questa disposizione, sorgono dubbi di legittimità costituzionale in merito all’obbligo in questione. Ci si chiede quale sia la motivazione sulla cui base il condomino –non interessato all’impianto- deve permettere l’accesso al suo alloggio a altro condomino, suo pari, trattandosi della sua proprietà privata. Ci si chiede quale sia l’interesse che deve prevalere e essere tutelato: quello del condomino che vuole avere il proprio impianto Tv o di energia rinnovabile o quello del condomino che vuole godersi l’immobile di sua proprietà senza dover subire turbative di sorta.