Accesso proprietà altrui per lavori: il caso del Trib. Velletri
Il caso è affrontato dal Tribunale di Velletri con la decisione del 18 marzo 2021.
Nello specifico, si tratta della domanda svolta dal condominio nei confronti della condomina di accedere nel suo alloggio per effettuare la riparazione del bocchettone ubicato sul lastrico solare in uso esclusivo alla stessa e dal quale originano infiltrazioni nell’appartamento di altro condomino.
Il Condominio ricorrente deduce l’ingiustificato diniego da parte della condomina ad utilizzare l’appartamento di sua proprietà per accedere al terrazzo condominiale, in ragione dell’esigua durata prevista per i lavori (due giorni) e della duplicazione dei costi che sarebbero derivati dall’installazione di un ponteggio mobile.
Peraltro, il condominio ha offerto la corresponsione dell’indennità di legge, nonché la stipula di polizza assicurativa e fideiussoria, in caso di danni al fondo della condomina ma il rifiuto della controparte persiste.
La condomina ha resistito alla domanda evidenziando chele precedenti riparazioni interessanti il lastrico solare sono sempre state effettuate tramite l’installazione di un ponteggio, modalità alternativa che assicura il rispetto della normativa in tema di sicurezza del lavoro. La stessa afferma la non sussistenza del presupposto dell’art. 843 c.c.
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La questione da risolvere nel caso di specie è se vi sia il presupposto della necessità del passaggio – tramite la proprietà della resistente – per accedere la terrazzo di pertinenza della resistente ove insiste il bocchettone di raccolta delle acque piovane condominiali.
Accesso proprietà altrui per lavori: i principi sottesi all’art. 843 c.c.
Il Tribunale osserva che l’art. 843 c.c. prevede un limite legale al diritto di proprietà, sancendo a carico del proprietario un’obbligazione ambulatoria, sulla cui base questi deve consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo a terzi, ove ricorra la necessità, onde costruire un muro o altra opera propria del vicino comune; questa riduzione del diritto trova il proprio bilanciamento nella corresponsione di un’adeguata indennità, ove l’accesso cagioni il danno.
Per verificare la ricorrenza della “necessità” richiesta dalla norma, occorre procedere ad una complessiva analisi dello stato dei luoghi, onde giungere alla conclusione che la soluzione prescelta sia l’unica possibile, ovvero, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo, con il minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo (cfr. Cass. n 1801/2007).
Effettuate queste osservazioni, il Tribunale entra nel merito della fattispecie sottoposta al suo esame.
Accesso proprietà altrui per lavori: Analisi del caso concreto
Le osservazioni concrete del Tribunale sono le seguenti.
I lavori deliberati dall’assemblea prevedono una durata massima di un paio di giorni – circostanza non contestata dalla resistente – per una certa complessiva spesa, a fronte di un costo pari al doppio nel caso in cui si proceda all’installazione di un ponteggio mobile.
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Inoltre, se si utilizzasse il ponteggio mobile, vi sarebbe un inevitabile allungamento delle tempistiche dell’intervento, dovendosi necessariamente attendere il nulla osta autorizzativo per l’occupazione di suolo pubblico.
Viste così le cose, il Condominio verrebbe a patire un pregiudizio effettivo maggiore rispetto a quello della condomina, le cui giustificazioni addotte non sono meritevoli di accoglimento.
Se anche in passato è stato utilizzato un ponteggio, i relativi lavori avevano oggetto e durata differenti rispetto a quelli per cui è causa; essendovi stata la delibera di approvazione dei lavori, essa vincola anche i condomini assenti o dissenzienti, se vi è stato lo spirare del termine di impugnazione né rileva il generico riferimento ad un’asserita violazione delle norme a tutela della sicurezza dei lavoratori.
Infine, il prospettato danno che la condomina dice che subirebbe dall’eventuale autorizzazione ex art 843 c.c., oltre ad essere meramente ipotetico, non costituisce elemento idoneo a ritenere sproporzionato il sacrificio a danno di costei, posto che il Condominio ha più volte proposto la corresponsione di un’indennità ovvero l’adozione di ulteriori strumenti di tutela.
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Visti i contrapposti interessi in gioco, nonché il principio generale in materia di obbligazioni, secondo cui il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza (art. 1174 c.c.), dovendo cooperare il debitore al soddisfacimento dell’interesse del creditore, il Tribunale conclude accogliendo la domanda del condominio.
La condomina viene condannata, oltre che alle spese di lite, anche ai sensi dell’art. 96 co. 3 c.p.c. al pagamento di una somma equitativamente determinata.
Accesso proprietà altrui per lavori: la necessità di cui all’art. 843 c.c.
Sulla necessità stabilita dall’art. 843 c.c., vi sono parecchie pronunce che ne delimitano il contenuto e la portata.
La necessità, di cui all’art. 843 c.c., che subordina il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune, non deve essere riferita all’opera da compiere ma all’accesso ed al passaggio mentre il “costruire o riparare un muro o altra opera” deve intendersi come lo scopo perseguito dall’interessato, in base a valutazioni a lui riservate (Trib. Torre Annunziata, 08 gennaio 2014 n. 208).
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Naturalmente vige sempre l’obbligo per chi esercita l’accesso di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908).
Per l’applicazione dell’art. 843 c.c., occorre effettuare una valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti ed essa deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del transito, nel senso che l’utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio (Cass., 26 novembre 2008 n. 28234).
Ove si giunga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi “aliunde” l’invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità (Cass., 29 gennaio 2007 n. 1801).
“Il requisito della necessità dell’accesso o del passaggio, in quanto non caratterizzato da un ulteriore qualificazione di assolutezza, deve essere inteso nel senso che tali accesso e passaggio debbano essere consentiti osservandosi un equo contemperamento degli opposti interessi.
Quindi adottando, tra più soluzioni possibili, quella che consenta di raggiungere lo scopo perseguito dalla norma (con l’imposizione di siffatta obbligatio propter rem) anche con il minor sacrificio di colui che chiede il passaggio o l’accesso”. (App. Reggio Calabria, 13 maggio 2019).